Geldtipp

Nebenkostenabrechnung besser sorgfältig prüfen

Zum Jahresende flattert bei vielen Mietern die Nebenkostenabrechnung für das Vorjahr ins Haus. Denn am 31. Dezember endet die Frist, die Vermieter einhalten müssen, wenn wie üblich das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum festgelegt ist.

Hat der Vermieter bis zum Ende des Jahres 2014 keine Abrechnung von 2013 geschickt, kann er in der Regel nichts mehr nachfordern. Doch auch für die Mieter sind einige Punkte zu beachten.

Der Vermieter kann nicht behaupten, er habe die Abrechnung 2013 mit der von 2014 zusammenfassen wollen. Laut § 556 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches darf der Abrechnungszeitraum höchstens zwölf Monate betragen. Vermieter sind dafür verantwortlich, dass die Abrechnungen zu Heiz- und Betriebskosten fristgemäß beim Mieter eingehen. Kommt solch eine Abrechnung als einfacher Brief auf dem Postweg abhanden oder wird verspätet zugestellt, bleiben Vermieter in der Regel auf den Kosten sitzen, entschied der BGH (Az.: VIII ZR 107/08). Wer in Unkenntnis der Rechtslage eine verspätet eingegangene Nebenkostenabrechnung bezahlt hat, kann die Zahlung auch später zurückverlangen, erklären Experten der Arag-Versicherungen. Ergibt sich andererseits bei der Abrechnung durch geleistete Vorauszahlungen ein Guthaben für den Mieter, kann dieser auch nach der Zwölf-Monats-Frist seine Nachzahlungen vom Vermieter fordern. Erstellt der Vermieter gar keine Abrechnung, kann der Mieter unter bestimmten Umständen sogar seine gesamten Vorauszahlungen zurückverlangen (BGH, Az. VIII ZR 94/05 und VIII ZR 57/04).

Aber auch wenn die Abrechnung pünktlich kommt, sollte man nicht einfach blind die Summe begleichen. Um eine Vorstellung davon zu bekommen, welche Summen angemessen sind, können sich Mieter am Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (DMB) orientieren. Wer deutlich mehr zahlt, sollte sich seine Nebenkostenabrechnung etwas genauer ansehen. Das gilt besonders, wenn die Kosten im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegen sind. Überhöhte Kosten im Vergleich zu marktüblichen Preisen muss der Mieter nämlich nicht zahlen.

Grundsätzlich muss im Mietvertrag geregelt sein, was zu den Nebenkosten zählt. Den Rahmen gibt die Betriebskostenverordnung vor. Einmalige Ausgaben für Reparaturen oder Instandhaltung sind grundsätzlich keine Betriebskosten.

Eine Anpassung der Betriebskosten-Vorauszahlungen ist nur dann angemessen, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. In einem vom BGH verhandelten Fall hatte eine Vermieterin die Betriebs- und Heizkosten für das vergangene Jahr abgerechnet. Es ergab sich eine Nachforderung. Die Vermieterin verlangte zugleich eine Anpassung der Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung einen Sicherheitszuschlag von zehn Prozent ansetzte. Die Mieter klagten gegen die Erhöhung der Vorauszahlungen in Höhe des geforderten Sicherheitszuschlages und bekamen von den Vorinstanzen und dem BGH Recht (BGH, Az.: VIII ZR 294/10).