Immobilien

Potsdam überholt Berlin

Studie: Immobilien in der Brandenburger Hauptstadt verfügen über das zweithöchste Wertsteigerungspotenzial in Ostdeutschland

In Ostdeutschland bietet die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam die zweitbesten Zukunftsaussichten für Immobilien – noch vor Berlin, das in einem Ranking auf Platz sechs landete. An erster Stelle steht Jena in Thüringen. In die ostdeutschen Immobilien-Top-Ten schafften es auch vier märkische Landkreise. Potsdam Mittelmark belegt Platz vier hinter Dresden. Nach Weimar, Berlin und Erfurt zählt der Kreis Dahme-Spreewald auf dem achten Platz zu den Regionen mit dem besten Werthaltigkeitspotenzial. Es folgen der Landkreis Oberhavel und Teltow-Fläming.

Das Wirtschaftsforschungsinstitut Prognos ermittelte für die Postbank die Wohnkaufkraft in 402 deutschen Kreisen und kreisfreien Städten sowie die Zukunftschancen aller 402 deutschen Kreise und kreisfreien Städte in den Index Werthaltigkeit Immobilien 2025 übertragen. „Untersucht wurden die Zukunftsfaktoren zu Arbeitsmarkt, Wettbewerb und Innovation sowie Wohlstand und sozialer Lage“, erläutert der Sprecher der Postbank, Ralf Palm.

Bundesweit auf Platz 47

Bundesweit liegt Jena beim Werthaltigkeits-Ranking auf Platz 39, Potsdam auf Platz 47. Zwar sind die Immobilien in beiden Städten teurer als anderswo in Ostdeutschland. „Dafür ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Wohnung oder das Haus an Wert gewinnt“, sagt Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH. Die Zukunftschancen in Potsdam werden als „gut“ eingestuft, in Berlin und den Kreisen innerhalb des Top-Ten-Rankings wird ein „ausgewogener Chancen-Risiko-Mix“ zugeschrieben. Weimar, Berlin, Rostock und Leipzig versprechen stabile Wertentwicklungen. Gleiches gilt für die Landkreise Potsdam-Mittelmark, Dahme-Spreewald, Oberhavel und Teltow-Fläming. In anderen Regionen müssen Käufer schon genauer hinschauen. „Hier gilt der alte Ratschlag der Immobilienexperten: Lage, Lage, Lage“, sagt Hoogendijk. „Eine gute Lage schützt vor Wertverlust in der Zukunft.“

Die Prognos-Studie der Postbank untersuchte für verschiedene Einkommensgruppen sowie Wohnungs- und Hausgrößen, in welchen Regionen Deutschlands Wohnraum zur Miete und zum Kauf bezahlbar ist. Bezahlbar bedeutet, dass die Kaltmiete nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens beträgt und beim Kauf die Finanzierungslast – bei einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent – maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht. Die Annahmen seien konservativ gerechnet. Laut Statistischem Bundesamt liegt die Mietbelastungsquote in Deutschland durchschnittlich zwischen 20 Prozent und 25 Prozent. Beim Kauf orientiert sich der Wert für die Belastungsgrenze an dem, was Verbraucherzentralen empfehlen.

Das Ergebnis: In Ostdeutschland ist Wohneigentum in fast allen Regionen bezahlbar – nicht nur für Besserverdienende. In 70 von 77 Kreisen und kreisfreien Städten, von Mecklenburg-Vorpommern bis Sachsen, finden danach auch Haushalte mit geringerem Nettoeinkommen eine finanzierbare 70-Quadratmeter-Wohnung. Haushalte mit mittlerem Einkommen können sich in drei von vier Regionen eine Eigentumswohnung mit 110 Quadratmetern leisten. Eine durchweg positive Entwicklung ist in den großen Städten zu erwarten, allen voran Jena, Potsdam und Dresden, gefolgt von Weimar, der Region Berlin und Erfurt.

Finanzierbare Häuser im Umland

Auch im Berliner Umland fänden sich finanzierbare Immobilien mit guten Zukunftsaussichten. „In diesen Gegenden lohnt ein genauerer Blick. Denn hier können Käufer echte Eigenheimjuwele finden“, sagt Postbank-Geschäftsführer Hoogendijk. In vier von fünf Städten Ostdeutschlands gibt es für Haushalte mit geringerem Einkommen bezahlbare Wohnungen mit 70 Quadratmetern, darunter Schwerin, Leipzig, Erfurt und dem brandenburgischen Frankfurt (Oder). Dort liegt die Finanzierungslast deutlich unter der maximal empfohlenen Marke von 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens.

Haushalte mit mittlerem Einkommen fänden unter anderem in Weimar, Chemnitz und Gera finanzierbare 110-Quadratmeter-Wohnungen. „Wer etwas mehr Erspartes mitbringt, findet beispielsweise auch in Magdeburg und Brandenburg/Havel bezahlbare Immobilien dieser Größenordnung“, sagt Postbank-Immobilien-Geschäftsführer Georg Hoogendijk. Besonders schwierig für einen Bürger mit mittleren Einkommen sei der Kauf einer 110-Quadratmeter-Eigentumswohnung derzeit unter anderem in Potsdam und Berlin. Jedoch bieten Potsdam und Dresden laut Studie gute Chancen, dass der Wert der Immobilie bis zum Jahr 2025 zunimmt. In Potsdam muss ein Durchschnittsverdiener für den Kauf eines 130 Quadratmeter großen Hauses allerdings 53,4 Prozent seines Haushaltseinkommens zur Finanzierung einsetzen. Das sind 13,4 Prozent über der definierten Überforderungsgrenze. In Oberhavel 41,5 Prozent, in Teltow-Fläming 40,2 Prozent, in Dahme-Spreewald 38,5 Prozent.

Der Sprecher der Stadtverwaltung Potsdam, Stefan Schulz, zeigte sich nicht überrascht von den Ergebnissen der neuesten Studie: „Potsdam ist eine attraktive und wachsende Stadt.“ Laut einer Umfrage bezeichnen mehr als 90 Prozent der Potsdamer die Lebensqualität als gut oder sogar sehr gut. „Die Bürger fühlen sich wohl in der Stadt“, sagt Schulz. Das Interesse an Potsdamer Immobilien sei ungebrochen.