Serie: So wohnt Berlin

„Alle fürchten, dass die Mieten steigen“

Der Westen kommt: In Spandau müssen neue Mieter mit 6,75 Euro pro Quadratmeter rechnen

Bislang galten Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf und Spandau noch als Bezirke, in denen Mieter aus der stark nachgefragten Berliner Mitte günstigen Wohnraum finden können, doch jetzt ziehen die Preise auch in Spandau an. „Die stadtweite Verknappung hat auch auf Spandau durchgeschlagen – so sehr, dass hier die Angebotsmieten stärker gestiegen sind als im Berliner Durchschnitt“, so das Ergebnis des Wohnmarktreports Berlin, den der Immobiliendienstleister CBRE und das Bankhaus Berlin Hyp anhand von fast 100.000 erfassten Angeboten aus 2014 errechneten. Danach sind die Angebotsmieten in der östlichen Wilhelmstadt, Klosterfelde und in der Neustadt, alles Gebiete nahe der Altstadt und dem Bahnhof mit ICE-Anschluss, um mehr als neun Prozent gestiegen.

Der Mittelwert der Angebotsmieten in Spandau liegt jedoch laut Report mit 6,75 Euro weiterhin unter 7 Euro pro Quadratmeter (Berlin: 8,55 Euro). Auf ähnlichem Niveau bei etwas geringerem Anstieg liegen Haselhorst, Staaken, die Altstadt mit Stresow, Zeppelinstraße und Hakenfelde. Deutlich günstiger mit unter 6 Euro pro Quadratmeter sind den Analysten zufolge in Spandau nur noch das Falkenhagener Feld und das Gebiet Heerstraße/Wilhelmstraße. Dort sind die Mieten zwar auch gestiegen, aber die Heerstraße/Wilhelmstraße liegt mit 5,33 Euro jetzt sogar auf dem letzten Rang in der Stadt.

Anders ist die Lage in Siemensstadt. Aufgrund der relativ zentralen Lage und guter U-Bahn-Anbindung sind nach Berechnung des Wohnreports die zweithöchsten Angebotsmieten im Bezirk zu verzeichnen (durchschnittlich 7,11 Euro/qm Kaltmiete). Der zweite Sonderfall in Spandau sei das dezentral gelegene Gatow/Kladow. Dort werden die größten Wohnungen angeboten, für die mit 8,05 Euro im Schnitt die höchsten Quadratmetersätze verlangt werden, so der Wohnreport.

Laut Berliner Mieterverein beträgt die durchschnittliche Miete bei Bestandsmieten in Berlin 5,54 Euro (basierend auf den Angaben von 2013 im Mietspiegel). Bei Neuvermietungen hat der Mieterverein eine Miete von durchschnittlich 8,11 Euro errechnet.

Sechs bis acht Prozent mehr

Die Untersuchungen des Berliner Mietervereins haben ähnliche Erkenntnisse wie der aktuelle Wohnmarktreport für die Hauptstadt hervorgebracht. Danach steigen die Mieten auch in einfacher und mittlerer Wohnlage deutlich an. „Bei Neuvermietungen muss man auch in Spandau vom niedrigen Niveau aus gesehen mit einem jährlichen Plus von sechs bis acht Prozent rechnen“, sagte Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Schwieriger zu sagen sei es allerdings, wie sich die Bestandsmieten entwickeln. Dort gibt es zwei Kappungsgrenzen: zum einen die ortsübliche Vergleichsmiete, die dem Mietspiegel zu entnehmen ist, sowie die Vorschrift, dass Vermieter alle drei Jahre die Kaltmiete maximal um 15 Prozent erhöhen dürfen. Es gelte immer die günstigere Variante, so der Chef des Berliner Mietervereins.

Bei den rund 280.000 Wohnungen der sechs städtischen Berliner Wohnungsgesellschaften dürfen sich die Mieten im Bestand innerhalb von vier Jahren um maximal 15 Prozent erhöhen. „Das 2012 geschlossene Mietenbündnis des Berliner Senats mit den kommunalen Wohnungsunternehmen wurde Ende vergangenen Jahres fortgeschrieben. Im Sinne der sozialen Wohnungspolitik und bezahlbarer Mieten wurde das Bündnis zudem erweitert“, sagte Gabriele Mittag, Sprecherin der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin, die fast 13.200 Wohnungen in Spandau bewirtschaftet, mit einer durchschnittlichen Miete von 5,58 Euro. Wer in einer Wohnung der städtischen Wohnungsvermieter lebt, für den gilt beispielsweise eine Härtefallklausel von 30 Prozent des Nettoeinkommens, die die Miete nicht überschreiten sollte. Falls doch, kann sie nicht erhöht werden. Umzugsprämien zwischen 1500 und 2500 Euro sollen zudem all denen den Wohnungswechsel erleichtern, die sich verkleinern möchten. Das soll insbesondere ein Anreiz für Senioren sein, die ihre großen Wohnungen so für Familien bereitstellen. Die Miete ist auch in der Siedlung Haselhorst immer wieder ein Thema. 4000 Wohnungen, erbaut von 1929 bis 1932, werden dort von der Gewobag bewirtschaftet, ein Großteil davon wurde bereits saniert. Auch wenn der Vorsitzende des Mieterbeirats Haselhorst, Josef Zimmermann, verkünden kann: „Wir haben keine Mietsteigerungen im Bestand. Wir hatten 2013 jedoch erhebliche Steigerungen der Nebenkosten.“ Das erläutern die Mieterbeiräte wie Hans Pawlowski und Josef Zimmermann den Rat suchenden Nachbarn in ihren regelmäßig stattfindenden Sprechstunden. Seine durchschnittliche Kaltmiete betrage 6,89 Euro pro Quadratmeter, berichtet Zimmermann freimütig. 540 Euro warm zahle er für seine 56 Quadratmeter große Wohnung.

Durch seine Tätigkeit als Vorsitzender des Mieterbeirats Haselhorst weiß er aber auch, dass bei Neuvermietungen der Wohnungen die neuen Nachbarn im Schnitt zehn bis zwölf Prozent mehr als in den vergleichbaren Wohnungen zahlen müssen. Die Mieter können das auch anhand der Aushänge für die freien Wohnungen in der Siedlung sehen. Dass alte und neue Mieter inzwischen so unterschiedliche Miethöhen hätten, sei nicht schön, sagt Zimmermann. „Aber natürlich redet man über die Unterschiede“, sagt er. Es gebe ja auch Befürchtungen von Altmietern, dass sich ihre Miete erhöht, selbst wenn das bei städtischen Wohnungsunternehmen nur alle vier Jahre sein dürfe.

Neubau meist mit hohen Mieten

„Eigentlich fürchten alle, dass die Mieten weiter steigen. Aber bei den städtischen Vermietern fühlen wir uns dennoch sicherer als bei einem privaten Vermieter“, bilanziert Zimmermann. Auch der Berliner Mieterverein geht davon aus, dass das Mietniveau in Berlin weiter ansteigen wird, weil das Volumen mit Neubauwohnungen nicht ausreicht, um den Markt zu entspannen. „Einen Marktausgleich würde es nur mit öffentlicher Förderung geben“, sagt Reiner Wild vom Berliner Mieterverein. Die gebe es zwar: mit 64 Millionen Euro von Bund und Land pro Jahr sollten 1000 Wohnungen gefördert werden. Berlins schwierige Wirtschaftslage und die niedrigen Einkommen seiner Bewohner machten dies auch nötig. „Aber im Prinzip kann sich die Stadt einen öffentlichen Wohnungsbau nicht leisten“, so Wild.

Die interaktive Grafik der Berliner Morgenpost zeigt, wie sich die Mieten in Berlins Kiezen entwickeln: morgenpost.de/mieten-in-berlin