Immobilien

Landeseigene Wohnungen werden teurer

Unternehmen haben 83.000 Mieterhöhungen verschickt – doch nur 1264 Mieter berufen sich auf den „sozialen Härtefall"

Auch die Mieter in den Wohnungen, die die landeseigenen Wohnungsunternehmen vermieten, sind vor steigenden Mieten nicht verschont. Wie aus dem Jahresbericht 2012/2013 zum „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ hervorgeht, den Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) im Bauausschuss des Abgeordnetenhauses vorgelegt hat, haben die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften im vergangenen Jahr 83.199 Mieterhöhungen verschickt. Die Kaltmieten stiegen demnach im Durchschnitt um drei Prozent auf 5,37 Euro je Quadratmeter und Monat (2012: 5,21 Euro). Damit liegen die Bestandsmieten bei den Städtischen nur noch 17 Cent unter dem Mittelwert, den der Berliner Mietspiegel ausweist (5,54 Euro).

Wesentlich tiefer in die Tasche greifen mussten allerdings Wohnungssuchende, die im vergangenen Jahr eine Wohnung bei den Kommunalen neu angemietet haben. Beim Abschluss neuer Verträge verlangten die städtischen Anbieter im Mittel 5,94 Euro je Quadratmeter und Monat (kalt). Dieser Wert liege aber immer noch deutlich unter den Mieten, die auf dem freien Wohnungsmarkt verlangt würden, heißt es in dem Bericht. Zum Vergleich: Die Angebotsmieten lagen 2013 in Berlin nach Angaben des IBB-Wohnungsmarktberichts 2013 bei 8,05 Euro.

„Konsequent preisdämpfend“

Grundlage für den erstmals vorgelegten Jahresbericht ist das Mietenbündnis, das Senator Müller im September 2012 mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land sowie der WBM abgeschlossen hat. Demnach sollen die 280.000 Wohnungen, in denen das Land direkten Einfluss nehmen kann, angesichts der seit Jahren stark steigenden Mieten „konsequent preisdämpfend“ auf den Markt einwirken, wie der Senator den Anspruch im Vorwort des Berichts formuliert.

So vereinbare Müller mit den Gesellschaften, dass bei Neuvermietungen jede zweite Wohnung innerhalb und jede dritte Wohnung außerhalb des S-Bahnringes an Mieter mit Wohnberechtigungsschein (WBS) vergeben werden muss. Von den 21.115 Wohnungen, die im vergangenen Jahr neu vermietet wurden, gingen 8356 an WBS-Inhaber (39,57 Prozent aller Neuvermietungen).

Weitere Regelungen betreffen die Nettokaltmiete, die auf 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens beschränkt werden soll. Außerdem sollen Härtefallregelungen bei individuellen Problemen greifen. Die Wohnungsunternehmen haben sich zudem verpflichtet, die Mieten in ihren Wohnungen nur noch alle vier Jahre um höchstens 15 Prozent anzuheben. Zuvor galten bundesweite Regelungen, wonach alle drei Jahre um 20 Prozent erhöht werden durfte. Auch Modernisierungskosten dürfen nur zu neun Prozent auf die Miete aufgeschlagen werden statt wie bisher zu elf Prozent.

Gerade jedoch von den Härtefallregelungen wurde, anders als von Mietexperten erwartet, wenig Gebrauch gemacht. Obwohl rund 30 Prozent der Mieter Erhöhungsverlangen zugestellt wurden, stellten lediglich 1,5 Prozent (1264 ) der Betroffenen einen Antrag auf der Erlass der Mieterhöhung. Etwa die Hälfte der Anträge wurde bewilligt. „In den anderen Fällen standen in erster Linie eine deutliche Überschreitung der im Bündnis vereinbarten Wohnflächenobergrenzen einem positiven Bescheid entgegen“, heißt es zur Begründung. Auch der vorgelegte Jahresbericht selbst ist ein Bestandteil des Bündnisses. Um zu bewerten, ob das Mietenbündnis seinen Zweck erfüllt – nämlich die Mietpreiserhöhungen an der Zahlungsfähigkeit der Haushalte zu orientieren – wurde erstmals ein jährliches Controlling vereinbart. Dieses hat der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), in dem die sechs landeseigenen Gesellschaften vertreten sind, durchgeführt.

Freiwilliger Verzicht

Müller betonte, die Bündnispartner hätten sich „freiwillig“ zu den Vereinbarungen bekannt, auch wenn diese ihr unternehmerisches Kerngeschäft betreffen. Die Mehrkosten für die Unternehmen, die mit rund 100 Millionen Euro während der vereinbarten Laufzeit von fünf Jahren veranschlagt wurden, haben sich bislang jedoch als weniger hoch erwiesen. Statt der jährlich 20 Millionen wurden laut Bericht im Jahr 2013 nur 7,5 Millionen Euro Kosten durch das Mietenbündnis verursacht – 6,4 Millionen direkt durch den freiwilligen Verzicht auf Mietsteigerungen, die rechtlich möglich gewesen wären.

Für den BBU sind die geringen Härtefallzahlen ein deutlicher Hinweis darauf, dass „die städtischen Wohnungsunternehmen bereits im Vorfeld von Mieterhöhungen“ Augenmaß bewiesen hätten. BBU-Chefin Maren Kern: „Der Bericht zeigt, dass das Mietenbündnis gelebt wird. Die städtischen Wohnungsunternehmen leisten damit freiwillig einen wichtigen Beitrag zum guten Wohnen in der Mieterstadt Berlin.“

Nachbesserungsbedarf sieht allerdings der Berliner Mieterverein (BMV). „Wir haben ein Problem bei der Härtefallprüfung bei den modernisierungsbedingten Mietsteigerungen“, sagt BMV-Chef Rainer Wild. Laut Rechtssprechung müsse bei der Prüfung die Bruttowarmmiete zugrunde gelegt werden, im Mietenbündnis jedoch sei nur von der Nettokaltmiete die Rede. „Da muss nachgebessert werden“, fordert Wild.

Und Andreas Otto, baupolitischer Sprecher der Grünen, mahnt Nachbesserungen bei den ebenfalls im Bündnis vereinbarten Möglichkeiten zum Wohnungstausch an. Damit sollten vor allem ältere Mieter, deren Wohnungen im Laufe der Jahre zu groß geworden sind, angemessene kleinere und kostengünstige Wohnungen zugesichert werden, wenn sie im Gegenzug ihre größeren Wohnungen für Familien frei machen. Dieses Angebot wurde 2013 jedoch kaum genutzt. Lediglich 122 Mieter nutzten diese Tauschmöglichkeit. „Wir schlagen deshalb vor, dass die Gesellschaften ältere Mieter gezielt anschreiben, um auf dieses Angebot hinzuweisen“, so Otto.