Vermietung

Touristen sind keine Untermieter

Bundesgerichtshof untersagt gewerbliche Vermietung ohne Einverständnis des Eigentümers. Berliner unterliegt im Prozess

Ohne Sondererlaubnis geht es nicht. Mieter dürfen ihre Wohnung nur dann an Touristen, also gewerblich, weitervermieten, wenn ihr Vermieter oder der Eigentümer das ausdrücklich zulässt. Das hat der Bundesgerichtshof am Mittwoch entschieden. Die Vermietung an Touristen sei etwas anderes, als die Wohnung dauerhaften Untermietern zu überlassen, heißt es in dem Urteil.

Das Landgericht Berlin muss den Fall jetzt neu verhandeln. Denn das Urteil basiert auf einem Fall aus Berlin. Die Richter gaben den Vermietern einer Zweizimmerwohnung recht. Sie hatten ihren Mieter verklagt, weil dieser seine 42 Quadratmeter große Wohnung tageweise an Touristen untervermietet hatte. Der Beklagte ist seit 1. März 2003 Mieter, die Kläger sind im Jahr 2011 als Vermieter in den Vertrag eingetreten. Die vorherige Vermieterin hatte dem Mieter 2008 eine Untervermietung erlaubt, nachdem er damit argumentiert hatte, dass er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage zu einem Besuch seiner Tochter nutze. Er erhielt die Erlaubnis zur Untervermietung „ohne vorherige Überprüfung“ gewünschter Untermieter. Zugleich wurde ihm aber die Verpflichtung auferlegt, seinen Untermietern „Postvollmacht“ zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen als ordnungsgemäß zugestellt galten, wenn sie in seinem Briefkasten landeten.

Mit Untermietern konnten also keine Touristen gemeint gewesen sein – so hatten die neuen Vermieter argumentiert. Ihr Mieter hatte im Mai 2011 die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen angeboten. Die Kläger mahnten den Beklagten ab und drohten mit Kündigung. Der Beklagte vertrat die Auffassung, die Vermietung an Touristen sei von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst. Er wolle lediglich seine Kosten decken. Im November 2011 und August 2012 soll das Angebot erneut im Internet abrufbar gewesen sein. Die Kläger kündigten ihm das Mietverhältnis nach einer weiteren Abmahnung und erhoben Klage. Der Beklagte hat sich im Prozess darauf berufen, dass er die Vermietung an Touristen nach der Abmahnung unverzüglich eingestellt und die Internetanzeigen gelöscht habe.

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben (Urteil vom 6. September 2012 – 8 C 67/12). Das Landgericht dagegen hat sie unter Abänderung des Urteils aus erster Instanz abgewiesen (Urteil vom 19. Juni 2013 – 65 S 449/12). Wieder anderer Auffassung ist nun der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs: Er hat entschieden, dass der Beklagte nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt war. Das Landgericht Berlin habe außer Acht gelassen, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheidet und deshalb nicht ohne Weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung auszugehen ist. In dem Spezialfall hatte die Vermieterin zudem verlangt, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht erteilen solle. Touristen könnten das nicht wahrnehmen.

Neue Regelungen kommen

Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, sagt, dass sich der Fall wegen der Postvollmacht nicht verallgemeinern lasse. Wichtig sei aber für Mieter das Wissen, dass jede Untervermietung von Vermieter oder Eigentümer genehmigt werden müsse. Gewerbliche Vermietungen von Wohnraum, wie an Touristen, würden in Berlin wegen des Zweckentfremdungsverbotes bald ohnehin strikt gehandhabt. „Das Gesetz wurde vergangenen November verabschiedet. Sobald die Ausführungsbestimmungen vorliegen, muss das bezirkliche Wohnungsamt zustimmen, das ist Eigentümern und Mietern ganz aus der Hand genommen“, erklärt Wild. Reine Untervermietung aber könne nach wie vor zwischen Mieter und Eigentümer geregelt werden. Darauf habe ein Mieter auch ein einklagbares Recht – etwa, wenn er beruflich eine Weile die Stadt verlasse. Doch in diesem Fall ging es um gewerbliche Nutzung von privatem Wohnraum. Ab einer bestimmten Größenordnung sieht die auch der Jurist Albrecht Winkler vom Deutschen Hotel- und Gaststättenverband (Dehoga) kritisch. Man habe sich schon lange dagegen gewehrt, dass ganze Wohnblöcke in Berlin leer geräumt und gewerblich genutzt wurden, Winkler spricht von etwa 15.000 Wohneinheiten. Schließlich würden keine Sicherheitsauflagen erfüllt, wie sie Hotels erbringen: angefangen bei nicht brennbaren Gardinen bis hin zur Einrichtung von Notausgängen.

Nach Auffassung des Eigentümerverbandes Haus & Grund wird das Urteil die Wohnungsmärkte in vielen Großstädten entspannen. Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke: „Viele Großstadtwohnungen werden dem normalen Markt entzogen, weil Mieter diese nicht dauerhaft nutzen, sondern an Touristen untervermieten. Dieses Geschäftsmodell hat der BGH nun unterbunden.“