Immobilien

Wohnungen und Häuser für 11 Milliarden Euro verkauft

Egal ob Eigentumswohnung, Mietshaus oder Büro- und Geschäftsgebäude: Berliner Immobilien waren 2011 so gefragt wie seit Jahren nicht. Das geht aus den vorläufigen Daten zum Berliner Grundstücksmarkt hervor, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte jetzt vorgelegt hat.

Demnach ist im vergangenen Jahr nicht nur die Anzahl der Kaufverträge stark gestiegen, auch die Immobilienpreise haben kräftig zugelegt.

So wurden 2011 mehr als 30.000 Vertragsabschlüsse beurkundet - ein Plus von 16 Prozent gegenüber 2010. Die dabei umgesetzte Geldmenge lag jedoch noch deutlich höher: Insgesamt waren es rund elf Milliarden Euro, das ist ein Anstieg von 27 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Besonders begehrt waren reine Mietshäuser ohne gewerblichen Nutzanteil. Wurden 2010 lediglich 827 Häuser verkauft, waren es ein Jahr später 1035 und damit 25 Prozent mehr. Der gezahlte Durchschnittskaufpreis lag bei 1,51 Millionen Euro oder rund 820 Euro pro Quadratmeter (2010: 740 Euro).

Wohnungen kosten 140 000 Euro

Auch die Berliner Büro- und Geschäftshäuser verzeichneten mit 232 Verkäufen ein Plus von 15 Prozent. Der Geldumsatz bei diesen Gebäuden stieg sogar um 53 Prozent. Kostete eine solche Immobilie 2010 noch durchschnittlich eine Million, sind es 2010 1,53 Millionen gewesen.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stieg die Anzahl der Kaufabschlüsse um neun Prozent auf rund 3300, der dazugehörige Geldumsatz um 17 Prozent auf durchschnittlich 280.000 Euro (1735 Euro pro Quadratmeter). Zum Vergleich: 2010 mussten 270.000 Euro (1685 Euro/m²) gezahlt werden. Besonders teuer waren Ein- und Zweifamilienhäuser mit rund 3600 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche in guter und sehr guter Lage in den Ortsteilen Grunewald und Dahlem. Besonders günstig konnten Käufer Häuser im Alt-Bezirk Treptow erstehen: Dort wurden im Durchschnitt 1205 Euro verlangt.

90 Prozent aller Käufe im vergangenen Jahr waren jedoch Eigentumswohnungen: 17.597 Wohneinheiten wurden verkauft, das entspricht einem Zuwachs von fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der durchschnittliche Kaufpreis lag mit rund 140.000 Euro je Wohnung geringfügig über dem Vorjahreswert von 135.000 Euro. Mit 36 Prozent wurden am häufigsten Wohnungen in Altbauten (vor 1919 errichtet) verkauft, die mit durchschnittlich 1810 Euro pro Quadratmeter auch am teuersten waren. 25 Prozent der Wohnungen stammten aus den Baujahren 1949-1969, diese Altersklasse bot mit durchschnittlich 1255 Euro pro Quadratmeter zugleich auch die günstigsten Kaufpreise.

Wenig beliebt waren dagegen Wohnungen aus den Jahren zwischen 1919 und 1948. Hier war die Preisentwicklung sogar leicht rückläufig, sie kosteten durchschnittlich 1335 Euro pro Quadratmeter.

Wenig überraschend sind die Daten für Neubauten, die ab 2008 errichtet wurden. Angesichts der niedrigen Neubauquote - in den vergangenen Jahren wurden durchschnittlich lediglich 3500 Wohneinheiten jährlich fertig gestellt - entfielen nur 6 Prozent der Verkäufe auf die Neubauten, die mit einem Durchschnittspreis von 365.000 Euro (3200 Euro/m2) zugleich auch mit Abstand die teuersten waren.

Bodenrichtwerte neu berechnet

Die bei Eigentumswohnungen besonders nachgefragten zentralen Stadtlagen wurden dabei mit Kaufpreisen deutlich über dem Durchschnitt gehandelt. Werte zwischen 5000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche findet man in den Ortsteilen Mitte, Tiergarten, Grunewald, Schmargendorf und Wilmersdorf. Spitzenpreise wurden im Ortsteil Mitte und am Potsdamer Platz mit bis zu 13.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für eine Top-Immobilie neuerer Baujahre gezahlt.

In Berlin sind unbebaute Grundstücke Mangelware. Trotzdem wurden vergangenes Jahr 2503 Grundstücke verkauft, acht Prozent mehr als 2010. Der damit verbundene Geldumsatz stieg um 34 Prozent. Die Nachfrage nach Arealen im Innenstadtbereich, die für den Bau von Eigentumswohnungen geeignet sind, haben die Preise in Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg um rund zehn Prozent steigen lassen.

In der Folge ist der vom Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert etwa in der Spandauer Vorstadt (Mitte) auf 1100 Euro angehoben worden. In der historischer Mitte ist es noch teurer: Der Bodenrichtwert etwa für das Bauland für ein Townhouse wurde auf 2000 Euro pro Quadratmeter erhöht. Besonders teuer sind jedoch Grundstücke am Potsdamer Platz, auf den etwa Büro- oder Geschäftshäuser gebaut werden können. Der Bodenrichtwert beträgt hier 7500 Euro.