Immobilien

Neumieter drängen nach Lichtenberg

Die zunehmend angespannte Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt bekommen nun auch diejenigen Kieze zu spüren, die bislang als wenig begehrte Wohnlagen galten. Wie aus dem aktuellen Marktmietspiegel des Immobilienverbandes IVD Berlin-Brandenburg hervorgeht, sind die Mieten bei Neuabschlüssen im Vergleich zu 2009 berlinweit um durchschnittlich 7,3 Prozent gestiegen.

Doch während in der Vergangenheit vor allem die Vorzugswohnlagen von Mitte, Prenzlauer Berg und Kreuzberg die höchsten Mietsteigerungen verzeichneten, weisen nun die einfachen Wohngebiete von Lichtenberg die höchsten Steigerungsraten auf, dicht gefolgt vom einstmals von vielen als Problembezirk geschmähten Neukölln. Der Berliner Mieterverein (BMV) wertet die IVD-Zahlen als "deutlichen Hinweis, dass der Verdrängungsprozess in vollem Gange ist", so BMV-Chef Rainer Wild.

Laut IVD-Studie liegt die Schwerpunktmiete (die am häufigsten anzutreffende Miete) 2011 in den einfachen Wohnlagen bei monatlich 6,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche netto kalt. Im Vorjahr lag sie noch bei 6 Euro/m², 2009 bei 5,80 Euro/m². In den besseren Vorzugswohnlagen erreicht die Neuvertragsmiete 2011 bereits 7,50 Euro je Quadratmeter im Vergleich zu 7,25 Euro im Jahr 2010 und 6,99 Euro 2009. Damit liegen die zum Stichtag 1. Mai 2011 ermittelten Neuabschlussmieten etwa 20 Prozent über den Werten des offiziellen Mietspiegels, der mit dem Stichtag 1. September 2010 weniger aktuell ist. "Der Marktmietspiegel stellt die aktuellen Marktpreise dar und kann so die Wirklichkeit auf dem Mietmarkt viel deutlicher abbilden als die vergangenheitsbedingten Mietspiegel-Daten", so Andreas Schories, stellvertretender Vorsitzender des IVD-Wertermittlungsausschusses und öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger.

Eine weitere Orientierungshilfe

Mit einer Neuvermietungsquote von zehn Prozent im Jahr werden in der Mieterhauptstadt Berlin jährlich rund 200 000 Wohnungen neu vermietet. "Somit bietet der IVD-Marktmietspiegel ergänzend zum offiziellen Marktmietspiegel, der als Richtwert für Bestandsmieten fungiert, eine Orientierungshilfe für Neuvertragsmieten. Für die Marktakteure bedeutet dies mehr Transparenz", so Schories weiter. Der IVD setzt sich nach den Worten von Dirk Wohltorf, Vorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg, "für die Versachlichung der Debatte über die sogenannte Mietenexplosion ein". Dazu gehöre die Differenzierung der Mietentwicklung. "Dazu gehört aber auch die Anerkennung der Tatsache, dass durch den Zuzug von Menschen mit höherem Einkommen ganze Gebiete aufgewertet werden", sagt Wohltorf.

Das hat nicht nur Folgen für die modernisierten Altbauten in den angesagten Szenekiezen von Kreuzberg, Charlottenburg, Alt-Mitte und Prenzlauer Berg. Der Run auf die Innenstadt hat nun erstmals auch in Wedding, Neukölln und Lichtenberg zu deutlichen Mietanpassungen geführt. Unter den Standardwohnlagen - der Mietspiegel spricht hier von einfachen Wohnlagen - weist Lichtenberg mit 14,3 Prozent die stärkste Mietdynamik im Vergleich zu 2009 auf. Die Schwerpunktmiete liegt dort bei 5,60 Euro pro Quadratmeter. Das sind 39 Cent mehr als im aktuellen Mietspiegel als Durchschnittsmiete ausgewiesen (5,21 Euro). Wohnungen in Neukölln haben mit 13,7 Prozent die zweithöchste Mietdynamik. Die Schwerpunktmiete bei Neuvermietungen beträgt dort 5,40 Euro je Quadratmeter. Mit zwölf Prozent verfügt auch der Bezirk Mitte - zu dem die Alt-Bezirke Wedding und Tiergarten zählen - über eine zweistellige Zuwachsrate. Für Neuvermietungen in Standardwohnlagen fallen dort bereits sieben Euro pro Quadratmeter an. Angesichts der erheblich gestiegenen Neuvertragsmieten fordert der Berliner Mieterverein eine Beschränkung der Neuvertragsmieten, die bislang vollkommen frei vereinbart werden können. "Das lässt sich jedoch nur über eine Mietrechtsänderung im Deutschen Bundestag bewerkstelligen", so Mietervereinschef Reiner Wild. Eine Initiative des Berliner Senats über den Bundesrat sei ein erster wichtiger Schritt dazu gewesen. Bedauerlicherweise verfolge der Senat seine Pläne zur Mietrechtsänderung bundesweit aber nur auf Sparflamme.

Konsequenzen gefordert

"Das Engagement des Senats ist wenig glaubwürdig", so der BMV-Geschäftsführer, "da auch auf Landesebene keine Instrumente gegen die Verringerung des Angebots preiswerter Mietwohnungen beschlossen wurden."

Aus Sicht des Mietervereins bedürfte es einer neuen Verordnung zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, einer Verlängerung der Kündigungssperrfristverordnung mit einer Ausweitung des Schutzes vor Eigenbedarf auf zehn Jahre und für mehr Berliner Kieze. Zudem in Milieuschutzgebieten ein Genehmigungsvorbehalt bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und die Androhung der Nutzung des Vorkaufsrechtes. Sollte es nicht gelingen, die Neumieten zu begrenzen, warnt Wild, werde sich der Trend, dass gerade günstige Wohnungen in einfachen, aber innenstadtnahen Lagen sich überdurchschnittlich verteuern, auf weitere Quartiere ausweiten. Die Folge wäre die Verdrängung von Geringverdienern aus der Innenstadt.

Denn die Studie zeigt auch, dass die Wanderbewegung in einstmals weniger begehrte Wohnlagen bislang nicht dazu geführt hat, dass in den Vorzugswohnlagen der Mietendruck abnimmt. Denn auch in den bei Neu-Berlinern beliebten Szenelagen Friedrichshain-Kreuzberg (13,1 Prozent) und Pankow/Prenzlauer Berg (12,9 Prozent) und Alt-Mitte (14,4 Prozent) fällt die Preissteigerung überdurchschnittlich aus. Spitzenmieten (Mittelwert aus den oberen fünf Prozent der Vermietungen) werden in der Dorotheenstadt und dem Scheunenviertel in Mitte sowie in den Charlottenburger Kudamm-Seitenstraßen und vom Olivaer Platz bis zur Gedächtniskirche erzielt und liegen bei 14,50 Euro je Quadratmeter. In den Ortsteilen Dahlem und Grunewald beträgt die Spitzenmiete 13,50 Euro/m². Während in der Berliner Innenstadt die Mietpreise kontinuierlich steigen, stagniert die Nachfrage in Randbezirken wie Spandau und Marzahn. Die äußeren Ortsteile Zehlendorf und Köpenick bleiben hingegen weiter begehrt.