Bauprojekte

Der Häuserkampf

Als ein schneeweißer Dezembermorgen allmählich in den Mittag übergeht, sitzt Kerstin Breidenbach in ihrer Küche und wartet auf die Erlösung. Sie hatte sich einen Tee gekocht, noch mal ein paar Unterlagen durchgesehen. Sie kann nichts mehr tun, nur noch auf den Anruf warten.

Es ist Freitag, der Tag, an dem sich entscheidet, ob sich alles gelohnt hat. All die Jahre, die Ängste, der ganze Ärger. "Ich hatte zwei Möglichkeiten: mich nach allen Regeln der Kunst verarschen zu lassen oder zu kämpfen", sagt sie.

Kerstin Breidenbach, Berlinerin, 49 Jahre alt, ist eine kleine Frau mit hennarotem Haar, schlecht darin, um die Dinge herumzureden. Das hatte es ihren Gegnern leicht gemacht, in ihr nur eine lästige Querulantin zu sehen. Doch seit ein paar Wochen gibt es das Urteil eines Oberverwaltungsgerichts, und wenn ihr Gegner in den nächsten Minuten nichts mehr unternimmt, dann gilt es. Ihre Anwältin will sich melden, sobald sie etwas weiß.

Kerstin Breidenbachs Geschichte ist eine Geschichte darüber, wie weit eine Kommune geht, um einen Investor anzulocken, der Ansehen verspricht und neue Arbeitsplätze. Es geht um Bebauungspläne, Mindestabstände, Geschossflächenzahlen. Es geht um ein Haus, das einzustürzen drohte, um fehlerhafte Gutachten, missachtete Vorschriften und eine Akte, die plötzlich unauffindbar war.

Es ist ein Fall von vielen, eine Lawine von Prozessen rollt seit einiger Zeit durchs Land. Doch er steht für einige der unheilvollen Zutaten, die vielen Fällen gemeinsam sind. "Die Investoren versuchen immer, das Maximum für sich herauszuholen, das ist verständlich und ihr gutes Recht", sagt Ulrich Battis, Verwaltungsrechtler mit einem bundesweit guten Ruf. In einigen Städten aber gelinge ihnen das "besonders gut und oft", dort hätten sie offenbar leichtes Spiel. Berlin, sagt Battis, sei so eine Stadt.

Die Anwältin hat noch immer nicht angerufen, als Breidenbach ihren grauen Alfa vor einem Gründerzeithaus parkt, blassrot, fünf Stockwerke, 27 Mietwohnungen, ein Hostel, das Erdgeschoss haben Prostituierte angemietet. Sie muss Zählerstände ablesen. Dieses Haus, Englische Straße 29, ist das Corpus Delicti. Seit über 50 Jahren gehört es Breidenbachs Familie, Opa, Oma. Nun ihr und drei anderen Mitgliedern. Dieses Haus und seine Eigentümer haben den Weltkonzern Daimler jahrelang in Atem gehalten und eine Berliner Baubehörde. Es beginnt im Juli 1997.

Rechtswidrige Entscheidungen

Das Bezirksamt Charlottenburg beschließt, dass Kerstin Breidenbachs Mieter neue Nachbarn bekommen werden. Nebenan gibt es eine Spedition und einen alten Industriebetrieb, gegenüber die Königliche Porzellanmanufaktur, sonst gibt es nicht viel. Die Spreestadt ist eines der größten innerstädtischen Entwicklungsgebiete. Bis zum Regierungsviertel und zum Brandenburger Tor sind es mit dem Auto kaum fünf Minuten. Sehr attraktiver Baugrund. Es gibt auch schon einen Interessenten. Daimler, damals noch Daimler-Benz, will eine große Niederlassung aus Glas und Stahl errichten, mit großzügigem Verkaufsraum, Werkstatt, eine Mercedes-Welt am Salzufer.

Da, sagt Kerstin Breidenbach, sah alles noch gut aus. Wohnen und eine Unternehmensansiedlung, für sie passt das zusammen. Sie ist Mitglied im Ortsverband der FDP, einer Partei, die Verständnis hat für die Interessen der Wirtschaft. Trotzdem, sie erwägt auch, das Haus zu verkaufen. Es wäre die sichere Variante, für ihre Mieter, für Daimler, für sie. Man käme sich nicht in die Quere. Kein Ärger wegen Lärms oder ähnlicher Dinge. Der Bezirk bittet sie zu bleiben. "Man sagte mir, es sei ja gerade gewollt, dass in der Spreestadt in Zukunft auch Menschen lebten." So erinnert sich Kerstin Breidenbach.

"So weit stimmt das noch", sagt ein Mann mit alterslosem Gesicht und hoher Stirn. Klaus-Dieter Gröhler steht, ein paar Akten unter den Arm geklemmt, in einem Westberliner Amtsflur, dessen fahles Licht ihn noch etwas blasser erscheinen lässt. Es ist ein kalter Mittwochabend, Gröhler kommt aus einer Bauausschusssitzung. Kein erfreulicher Termin.

Gröhler, ein Mann der CDU, ist Baustadtrat von Charlottenburg-Wilmersdorf. Vor ein paar Wochen hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg kurz nacheinander zwei Entscheidungen seiner Behörde als rechtswidrig eingestuft: Normenkontrollsache OVG 2A 22.08 und OVG 2A 15.09. Grob gesprochen ging es darum, dass der Bezirk in beiden Fällen den Investoren einiges mehr erlaubt hatte, als es vorgesehen ist, zum Beispiel größer, höher zu bauen und näher an die Nachbarn heran. Und weil von diesen Urteilen abhängen wird, was und wie in Berlin künftig gebaut werden darf, wollte der Ausschuss Antworten hören. Welche Lehren sind zu ziehen?

Gröhler sagte, die Entscheidungen hätten Auswirkungen auf 15 weitere Fälle in seinem Bezirk, in ganz Berlin seien es 50 bis 60. Und es handele sich ja nicht um ein Berliner Problem.

In ganz Deutschland heben die Verwaltungsgerichte seit einigen Monaten Bebauungspläne auf. Mal geht es um den Bau eines Supermarkts, mal um den einer Disco in einem Wohngebiet. Oft geht es um mehr. Den spektakulärsten Fall gab es in Nordrhein-Westfalen. In Datteln wollte der Energiekonzern E.on Deutschlands modernstes Kohlekraftwerk errichten, nun steht dort eine milliardenschwere Investitionsruine. Ein Bauer hat gegen den Bebauungsplan geklagt, wegen zahlreicher Verfahrensmängel. Zuletzt gab ihm das Bundesverwaltungsgericht recht.

Während Gröhler in einem schlecht beleuchteten Gang steht, löst sich der Bauausschuss auf. Gröhler tritt ungeduldig von einem Fuß auf den anderen. "Sie haben ja eigentlich schon alles gehört." In der Sitzung sagte er, er wundere sich schon sehr über das Oberverwaltungsgericht, die teilweise kleinliche Auslegung der Gesetze. Sie erlaube den Behörden kaum noch Planung, die den Anforderungen einer modernen Großstadt genüge. Er wunderte sich eine ganze Weile. Aber eine Antwort hatte er nicht.

Auch nach der Sitzung hat er keine. Was aus den Urteilen folgt? Wenn sie, wenn vor allem eines davon bestehen bleibe, sagt Gröhler, "dann können die Bauämter in der ganzen Stadt demnächst ihre Arbeit einstellen". Außerdem habe auch die Rechtsprüfung der Berliner Senatsverwaltung, die Oberaufsicht, keine Bedenken geäußert. Er selbst, seine Behörde und der Bezirk hätten sich nichts vorzuwerfen. Das ist seine Sicht.

Es ist Juni 2002, als Kerstin Breidenbach mit dem Fahrrad in die Englische Straße fährt, um nach dem Rechten zu sehen. Sie macht sich Sorgen.

Eine Baufirma hat damit begonnen, nebenan die Baugruben auszuheben, dort wo Daimler in zwei Jahren Deutschlands größtes Smart-Center betreiben will. Die Bagger graben gleichzeitig an drei Seiten um das rote Haus herum, rechts, links, dahinter, direkt an den Brandwänden herunter. Das rote Haus wird bald wie auf einer Scholle stehen, umgeben von einem tiefen, U-förmigen Graben. Es ist alt, das Fundament eines Seitenflügels hat schon Risse. Was also, fragt sich Breidenbach, wenn das Haus weiteren Schaden nimmt? Wenn es einstürzt und jemand verletzt wird oder Schlimmeres? Dass der neue Nachbar so nah heranrücken würde, von drei Seiten, das war ihr lange nicht klar. Und irgendwann war es zu spät.

Sie hatte den Bezirk angeschrieben, ihre Bedenken geäußert, um Gespräche gebeten. Antworten, die sie bekam, lassen sich auf eine einfache Formel reduzieren: Es gehe alles mit rechten Dingen zu.

Nur ein paar Tage nachdem sie sich die Baugrube angesehen hat, erreicht Kerstin Breidenbach ein Anruf, den sie so bald nicht vergessen wird. Sie macht Urlaub auf Rügen und steht in einer kleinen, achteckigen Fischerkapelle, weiß mit Reetdach. Seit langer Zeit ist das ein Moment, in dem sie sich frei fühlt. Da bimmelt ihr Handy. Ihr Architekt. "Es gibt neue Risse im Haus, ein Seitenflügelkopf ist gebrochen."

Die Bauarbeiter haben mit einem schweren Bohrgerät eine stützende Betonplatte im Boden beschädigt. Ein Riss zieht sich vom Keller bis hinauf unters Dach. Holzbalken bewegen sich, Putz bricht von den Decken. Fensterstürze brechen. Die Mieter haben Angst. Ein Seitenflügel des Hauses muss mit speziellem Draht eingepackt werden, in die Wände werden Stahlträger eingezogen.

Zurück in Berlin, schreibt Breidenbach dem Baustadtrat einen Brief. Sie bittet ihn, im Streit zwischen Daimlers Immobilientochter und der Eigentümergemeinschaft zu vermitteln, die sie vertritt. Der Baustadtrat macht eine Notiz auf den Brief: "nichts unternehmen", Unterschrift Gröhler, 1.8.2002.

Dazu stehe ich, sagt Gröhler und zieht seinen Schal etwas enger um den Hals, es ist kalt im Rathausflur an diesem Dezemberabend 2010. "Wir sind nicht dazu da, überall wo gebaut wird, die Streitigkeiten zwischen Nachbarn zu schlichten, insbesondere wenn es um Geld geht. Wir könnten das auch gar nicht leisten. Wir müssen ständig Stellen abbauen." Überall in Deutschland beklagen Bauverwaltungen ähnliche Zwänge. Trotzdem ist es nur die halbe Wahrheit.

Wenn Gröhler in Sitzungen seine Sicht der Dinge darlegt, kann er den Eindruck erwecken, niemand wisse besser Bescheid als er. Doch er ist an eine Frau geraten, die ihre Rechte sehr genau kennt; die sich eine Daimler-Aktie gekauft hat, um auf einer Hauptversammlung des Konzerns öffentlich auf ihr Anliegen aufmerksam zu machen. Wenn sie übereinander sprechen, klingt ein sarkastischer Unterton durch. Das alles spielt eine Rolle. Aber die Ursache dafür, dass alles entgleist ist, ist eine andere: eine Kette von Entscheidungen.

Sanieren oder abreißen und neu bauen? Nun, da ihr Haus durch die Bauarbeiten nebenan schwer beschädigt ist, ist es für Kerstin Breidenbach keine theoretische Frage mehr. Alte Mieter sind ausgezogen, neue eingezogen, Daimler hat für den Schaden am Haus bezahlt. Wie viel, muss offen bleiben. Der Konzern möchte sich zu der ganzen Angelegenheit nicht weiter äußern, er betrachtet sie als erledigt. Der Rechtsstreit, sagt ein Sprecher, sei eine Sache "ausschließlich zwischen dem Land Berlin und der Klägerin und hat auf uns keine Auswirkungen". Heute kann man das so sehen.

Seit dem Sommer 2002 glaubt Breidenbach, dass ein Neubau die beste Lösung wäre. Dafür braucht sie eine Genehmigung des Bezirks und von Daimler eine, dass sie die Nachbargrundstücke nutzen darf, um ihre Baugrube zu verankern. Das ist ein übliches Verfahren.

Breidenbach stellt eine Bauvoranfrage, der Bezirk lehnt ab. Zeit vergeht, sie versucht es noch einmal. Irgendwann verlangt der Bezirk, dass sie dem Bordellbetreiber kündigt. Breidenbach fragt sich, ob er das darf. Nein, befindet auch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, die oberste Baubehörde des Landes Berlin. Sie hat die Rechtsaufsicht. Erstens spreche nichts dagegen, Breidenbachs Anfrage zu genehmigen. Und zweitens sei es unzulässig, diese Entscheidung davon abhängig zu machen, ob Breidenbach den Bordellbetreiber vor die Tür setze, "weil nicht zusammengehörige Sachverhalte verknüpft werden".

Breidenbach sieht sich in einem Verdacht bestätigt. Für sie ist es nicht das erste Mal, dass der Bezirk sich bei seinen Entscheidungen mehr von den Wünschen Daimlers hat leiten lassen als von Vorschriften, Plänen und Gesetzen. Über drei Jahre sind verstrichen, in denen sie Anfragen gestellt, Widersprüche eingereicht und um Gespräche gebeten hat. Erreicht hat sie nichts, gebaut hat nur Daimler.

Für sie heißt das, ihr Haus ist inzwischen von einem Bürotrakt und einem Turm umgeben, 13 Stockwerke, 46 Meter hoch. Einige Wohnungen in Breidenbachs Mietshaus bekommen seither nur wenig Tageslicht ab. Außerdem ist es laut geworden. Die Autos, in denen die Kunden zur Mercedes-Welt und zum Smart-Center fahren, sind laut. Die schweren Lastwagen, die neue Autos oder Einzelteile für die Werkstatt liefern, sind laut. Und es sind viele. Breidenbach ist nun sicher, dass mit einigen Gutachten aus Gröhlers Behörde etwas nicht stimmt, ohne die das alles nicht gebaut worden wäre, nicht so.

Am 4. Juli 2006 beschließt der Bezirk den Bebauungsplan. Aus einem Entwurf, der das Bauplanverfahren beschleunigen soll, wird damit eine Rechtsnorm der Gemeinde. Damit sind der Bebauungsplan und die Wege, auf denen er zustande gekommen ist, juristisch anfechtbar. Für Kerstin Breidenbach beginnt ihr eigentlicher Kampf. Es geht um ihr Haus, um Geld, um das ungute Gefühl, über Jahre hinweg bloß hingehalten worden zu sein. Ihr bleiben nicht viele Möglichkeiten, sich zu wehren. Eigentlich nur zwei.

Sie kann demonstrieren. Aber das wäre ein Witz. Eine einzelne Frau mit hennaroten Haaren vor einem Bezirksamt in West-Berlin, wen würde das interessieren? Die zweite Möglichkeit ist zu klagen. Es ist ein großes Risiko, und vielleicht wird sie am Ende nur sehr viel Geld verloren haben. Wer einen Prozess verliert, häuft wegen des hohen Streitwerts schnell Kosten an, die in die Zigtausend gehen. Und wer gewinnt, ändert meist auch nichts mehr. Was gebaut ist, steht. Trotzdem: Breidenbach klagt.

Sie klagt vor dem Landgericht Berlin gegen Daimler-Chrysler, weil die Firma noch keinen Ausgleich für entgangene Mieten gezahlt hat. Das Gericht lässt einen Vergleich schließen, Breidenbach bekommt Geld.

Sie klagt vor dem Landgericht gegen eine Immobilientochter Daimlers, weil sie nicht abreißen und neu bauen kann. Daimler hat beim Grundstückskauf nicht die Pflicht des Vorbesitzers übernommen, die Nachbargrundstücke für einen Bau mitbenutzen zu lassen, jedenfalls nicht schriftlich. Die Richter geben Breidenbach recht.

Im Juli 2008 reicht sie Klage beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg ein, dieses Mal gegen den Bezirk. Zu groß, zu hoch, zu nah an ihr Mietshaus heran habe er bauen lassen. Er habe sich auf falsche Gutachten gestützt. Das sind Breidenbachs wichtigste Gründe. Auf die Entscheidung muss sie zwei Jahre warten.

30. September 2010, das Oberverwaltungsgericht ist ein prunkvoller Bau aus der Kaiserzeit, gleich am Berliner Bahnhof Zoo. Kerstin Breidenbach ist nervös, obwohl die vergangenen Monate ihr Grund geben zu hoffen. Eine Reihe anderer Fälle ist verhandelt worden, andere Normenkontrollklagen. Gefragte Grundstücke in Innenstadtlagen, große Investoren, die von den Baubehörden weitreichende Zugeständnisse bekamen. Oft ging es gut für die Kläger aus. Spreedreieck, Aktenzeichen OVG 2 A 3.07. Rudower Spinne, Aktenzeichen OVG 2 A 19.07. Das waren in Berlin die wichtigsten Fälle.

Die Verhandlung dauert gut dreieinhalb Stunden. Die Vorsitzende Richterin wundert sich, warum das Bezirksamt Breidenbachs Einspruch, 369 Seiten, von Hand nummeriert, nicht mit den anderen Dokumenten eingereicht hat. Die Akte sei nur woanders abgelegt worden und werde offensichtlich nicht wieder gefunden, sagt Gröhler. Am Nachmittag, als alle Beteiligten längst nach Hause oder zurück in ihre Büros gefahren sind, weil sie nicht so schnell mit dem Urteil gerechnet haben, erklären die Richter auch diesen Bebauungsplan für unwirksam. Das Urteil, 30 Seiten stark, ist voll von Formulierungen, die das Bezirksamt schlecht aussehen lassen. "Nicht erkennbar", "mangels entsprechender Anhaltspunkte", "erheblicher Abwägungsfehler", "aus mehreren voneinander unabhängigen Gründen - fehlerhaft zugrunde gelegt". Der Bezirk habe in seiner Planung zulässige Obergrenzen überschritten und vorgeschriebene Mindestabstände nicht eingehalten. Die Baunutzungsverordnung lasse zwar Ausnahmen zu. Die allerdings müssten gut begründet sein, das sei nicht der Fall. Zudem hat sich der Bezirk nach Ansicht der Richter auf veraltete Lärmgutachten gestützt. Es ist eine lange Liste schwerwiegender Mängel, peinlich für das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf und Klaus-Dieter Gröhler. Peinlich auch für den Berliner Senat, der die Fälle kontrolliert hat. Es ist die nächste amtliche Beglaubigung eines Systemfehlers.

In seinem Büro in der Berliner Humboldt-Universität Unter den Linden geht zum verabredeten Zeitpunkt ein Mann ans Telefon, der sich längst nicht mehr wundert. Ulrich Battis ist sein Name, Professor Dr. Dr. h.c. Er befasst sich seit Jahrzehnten damit, wie das deutsche Baurecht angewendet und wann gegen es verstoßen wird.

Ausnahme wird zur Regel

"Das Problem", sagt Battis, "ist ein sehr grundsätzliches." Und oft gehe es dabei um den Paragrafen 17 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung. Der besagt, dass eine Kommune in Ausnahmefällen dem Investor zum Beispiel mehr Baufläche, eine höheres Haus oder einen geringeren Abstand zum Nachbargrundstück gestatten darf, als es die Normen vorsehen. Wenn "eine besondere städtebauliche Nutzung dies erfordert". So weit die Theorie. Battis sagt, die Kommunen wendeten diese Ausnahme zum Teil derart exzessiv an, dass sie zur Regel geworden sei und damit sinnlos. "Wenn ich mir die Rechtsprechung bundesweit ansehe, ist mein Eindruck, dass einige Gerichte inzwischen - Sie verzeihen - auf gut Deutsch: die Schnauze voll haben." Und nur die wenigsten Fälle kämen überhaupt je vor Gericht.

Das scheint sich zu ändern. Was also tun? Es gibt auf diese Frage zwei Antworten, eine alte und eine neue.

Aus Gröhlers Sicht ist die Geschichte Kerstin Breidenbachs ein Beispiel dafür, wie ein Mensch aus sehr eigennützigen Gründen alles getan hat, um ein großes Bauprojekt in seiner Nachbarschaft zu behindern. Von den Richtern, die seine Bebauungspläne kassiert haben, fühlt er sich unverstanden. Er hofft nun, dass das Land Berlin einen seiner beiden Problemfälle löst, vor dem Bundesverwaltungsgericht. Er hielte es für richtig, wenn der Bundesminister die Gesetze änderte. Er will entscheiden wie bisher, nur ohne Ärger.

Auf der anderen Seite stehen jene, die Geschichten wie die Breidenbachs als Beispiele für vermeidbare Eskalation ansehen, von denen es inzwischen zu viele gibt, um sie als Einzelfälle abzutun.

Tja, sagt Gerd Landsberg, "der Umgang mit den Bürgern ist wirklich ein großes Thema." Auch er hofft, dass der Minister den Kommunen etwas hilft. Aber er findet, dass die Kommunen sich selbst helfen müssen. Das ist auch deshalb interessant, weil er die Interessen von 14 000 Kommunen vertritt. Er ist Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindebunds. Seine Antwort ist ein Tauschgeschäft. Die Bürger sollen mehr Einblick bekommen als früher, mehr Rechte mitzusprechen. Baupläne zum Beispiel, das ist einer seiner Vorschläge, könnten nicht nur in entlegenen Amtsstuben ausgelegt werden, sondern auch im Internet. Dafür sollen sie ihren Teil dazu beitragen, dass die Planverfahren verkürzt werden können. Keine Klagen mehr gegen Pläne, die sie seit vielen Jahren kennen könnten.

Vielleicht kommt es so, aber nicht schnell. Auch die Baurechtsnovelle wird frühestens Ende des Jahres fertig sein. Die Kommunen wissen nicht, wie sie sich verhalten sollen. Das kann teuer werden.

Kerstin Breidenbach steigt in ihr Auto. Sie hat die Zählerstände notiert, im Hof nach dem Rechten gesehen. Sie hat sich gewehrt, aber es war noch nicht das Ende. Sie wird jetzt auf Schadenersatz klagen. Drei Jahre hat sie Zeit, alles vorzubereiten. Wenn sie auch dieses Mal recht bekommt, dann bezahlt der Bezirk beziehungsweise das Land, also der Bürger. "Das ist ja das Schlimme", sagt Breidenbach. "Aber das haben andere zu verantworten." Gröhler und sein Amt haben das Urteil des Oberverwaltungsgerichts nicht angefochten. In Breidenbachs Rückspiegel wird das rote Haus kleiner und kleiner.