Konjunktur

Ausländer investieren kräftig in Berliner Büroimmobilien

Mit Staunen registrieren die großen Maklerhäuser in den vergangenen Monaten die Entwicklung auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt: Anders als in den Vorjahren stellten sich immer mehr Unternehmen auf der Suche nach hochwertigen Büroimmobilien in der deutschen Hauptstadt ein.

Schwergewichte wie BSH Bosch und Siemens Hausgeräte, die am Wernerwerkdamm in Spandau 17 000 Quadratmeter anmieteten, Nokia (11 000 ) an der Invalidenstraße in Mitte oder die Mercedes-Benz-Bank, die Ende dieses Jahres im Königstadt Carrée am Alexanderplatz 10 000 Quadratmeter beziehen will, sind bereits fündig geworden. Und weitere wollen folgen. "Die Nachfrage nach großflächigen Bürostandorten ist weiterhin groß", so Philipe Fischer, Leiter Büroinvestment beim Immobilienberater Jones Lang LaSalle (JLL).

Der Ansiedlungsboom hat Berlin 2010 das beste Jahresergebnis beim Büroflächenumsatz seit dem Beginn der Finanzkrise beschert. So wurde im Vergleich zum Vorjahr mit 512 000 Quadratmetern ein um 25 Prozent höheres Umsatzvolumen erzielt. Und die Prognose für dieses Jahr fällt optimistisch aus. Denn richtig in Fahrt gekommen sei das Geschäft mit den Büroimmobilien erst im Winter. "Bis in die letzten Dezembertage kamen noch Mietverträge zum Abschluss", so Fischer.

Die gute Nachfrage nach Büroflächen in Berlin hat Folgen: So sind erstmals seit langem die Mietpreise wieder gestiegen. Die Spitzenmiete liegt mittlerweile bei 20,50 Euro pro Quadratmeter und Monat (+2,5 Prozent). Auch die Durchschnittsmiete aller in Berlin registrierten Abschlüsse hat zugelegt. Sie stieg von 10,58 Euro (2009) auf 12,87 Euro (2010).

Die Experten gehen davon aus, das sich der positive Trend fortsetzt: Bei den Spitzenmieten soll dieses Jahr die 22-Euro-Marke erreicht werden. Der Grund ist der Mangel an moderner Bürofläche in City-Lage: So wurden 2010 nur 92 000 Quadratmeter neue Büroflächen fertig gestellt und damit deutlich weniger (-56 Prozent) als im Zehnjahresschnitt. "Das hat uns auch einen Rückgang der Leerstandsquote beschert", so Fischer. Während in den anderen deutschen Städten die Leerstände sogar stiegen, sank die Quote in Berlin in den vergangenen zwölf Monaten um drei Prozent und liegt jetzt bei 9,1 Prozent. In absoluten Zahlen nimmt sich der Leerstand immer noch gewaltig aus: Anfang 2011 standen von insgesamt 17 Millionen Quadratmetern etwa 1,5 Millionen leer.

Der Flächenüberhang, insbesondere in den Stadtrandlagen, ist noch auf den Bauboom bis zur Jahrtausendwende zurückzuführen. "Viele dieser Gebäude sind praktisch nicht mehr vermietbar", so Fischer. Die Nachfrage konzentriere sich nahezu ausschließlich auf die City. Das hat sich auch auf das Kaufverhalten ausgewirkt: Nachdem sich 2009 kaum noch internationale Investoren für Berliner Gewerbeimmobilien interessierten, gingen 2010 auf ihr Konto schon wieder 50 Prozent des Transaktionsvolumens. Größter Deal: Eine Pensionskasse aus Südkorea übernahm das Sony Center am Potsdamer Platz. Mit 564 Millionen Euro war dies der größte unter den Verkäufen, die sich insgesamt auf 2,28 Milliarden Euro summierten (2009: 1,20 Milliarden Euro).