Nach schlechten Erfahrungen ändert das Land seine Strategie beim Verkauf alter Gebäude und im Umgang mit Investoren

Das Ringen um Berlins Denkmale

Immer wieder haben Investoren denkmalgeschützte Gemäuer erworben, kümmern sich aber nicht um den Erhalt. Für die Stadt ist das ein Dilemma, wie der Fall des Lokals Riviera in Grünau zeigt

Berlin. In Sommerlaune pilgerten die Berliner einst mit der S-Bahn nach Grünau. Im von Palmen gesäumten Garten des „Riviera“ tranken sie am Ufer der Dahme ihr Bier, schlürften Schampus in der Art-déco-Bar oder feierten unter den ornamentalen Stuckdecken der großen Säle. Mit dem Ende der DDR erlosch auch die Tradition dieses Ausflugslokals. Aber die denkmalgeschützten Reste des „Riviera“ sorgen immer noch für erregte Debatten im Berliner Südosten. Das Denkmal soll nun nur noch zu kleinen Teilen erhalten und von fünfstöckigen Wohnblocks einer Seniorenresidenz umstellt werden.

Der Fall steht exemplarisch für die Schwierigkeiten und Konflikte, die sich an vielen Orten Berlins am Umgang mit heruntergekommenen Denkmalgebäuden entzünden. Oft geht es darum, dass vermeintliche Investoren durch Nichtstun horrende Gewinne einfahren oder das zumindest versuchen. Gleichzeitig hat die Stadt umgesteuert und bemüht sich, Fehler und Versäumnisse der Vergangenheit zu heilen. Für die Zukunft wollen der Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) und eine ganz große Koalition im Abgeordnetenhaus vermeiden, dass private Käufer oder auch Vereine städtische Immobilien mit Auflagen günstig erwerben, diese aber nicht wirklich einhalten und am Ende weiterverkaufen und doch abkassieren.

5000 Bürger unterschreibenfür die Rettung des Ensembles

Am „Riviera“ versteht Nils Schulze die Welt nicht mehr. Viele Jahre engagiert er sich im Ortsverein Grünau dafür, die alte Gaststätte mit ihrem spektakulären Interieur zu retten und eine öffentliche Nutzung des 13.000 Quadratmeter großen Wassergrundstücks an der Regattastraße zu sichern. 5000 Bürger des Stadtteils, also fast alle, haben für dieses Ziel unterschrieben. „Warum macht der Bezirk jetzt das Gegenteil“, fragt Schulze. Es habe andere Interessenten gegeben, die dort ein Kongresszentrum mit Gastronomie schaffen wollten. Wenn jetzt inmitten des Einfamilienhaus-Gebietes fünfstöckige Häuser entstünden, drohe eine Schlafstadt, so der Anwohner. Am heutigen Mittwoch trifft man sich, um die Bürger über den aktuellen Stand zu informieren.

Auch der örtliche Abgeordnete Robert Schaddach (SPD) setzt sich für ein offenes Konzept und die Rettung des Denkmals ein. Dabei wendet er sich explizit gegen das Agieren des SPD-geführten Bezirksamtes von Treptow-Köpenick. „Für Grünau scheint bedauerlicherweise einiges gründlich schiefgegangen zu sein“, findet der SPD-Mann. Den Landesdenkmalrat hatte Schaddach im vergangenen Herbst so weit, dass die Experten sogar diskutierten, die Eigentümer zu enteignen, weil sie das historische Gemäuer verfallen ließen. Aber der Bezirk wollte diesen juristisch schwierigen Weg nicht weitergehen, erteilte stattdessen einen Bauvorbescheid, der nur wenig vom Denkmal übrig lässt. Immerhin soll der Ballsaal erhalten bleiben.

Rückblende: Eine Familie Erdem aus Ankara (Türkei) hatte das „Riviera“ und das angrenzende Gesellschaftshaus im Jahr 2006 von der Treuhand Liegenschaftsgesellschaft erworben, für 650.000 Euro. Auch die Bürger waren seinerzeit interessiert, aber die Treuhand wollte nicht mit ihnen verhandeln. In dem niedrigen Kaufpreis für das Gelände war eingepreist, dass der Denkmalschutz für das Ensemble die Nutzung einschränkt und Kosten verursacht.

Aber über Jahre unternahmen die neuen Eigner nichts. Nur der Verfall schritt voran. Der Bezirk versuchte, die Besitzer zu zwingen, das Gebäude wenigstens zu sichern. Als er 2013 selbst einschritt, um die Decke eines Saales abzustützen, um den Einsturz zu verhindern, ging der Fall vor Gericht. Die Eigentümer weigerten sich, die Kosten von mehr als 100.000 Euro zu tragen. Sie siegten vor dem Verwaltungsgericht, weil die Decke tatsächlich wohl nicht einsturzgefährdet war und es eher darum gegangen wäre, Stuck und Wandgemälde zu erhalten. Das hatten die bezirklichen Denkmalschützer aber nicht so klar vermittelt.

Inzwischen ist die Familie raus. Als neuer Eigentümer präsentierte sich die Firma Terragon, ein erfahrener Entwickler von Altenwohnungen. Wie im Bezirk zu hören ist, sollen die Käufer 15 Millionen Euro für das „Riviera“ bezahlt haben. Daraus ergibt sich für die Vorbesitzer eine Fabel-Rendite von 2200 Prozent in zehn Jahren. Das Land Berlin oder der Bezirk sehen davon nichts, obwohl erst Verwaltungsakte diese sagenhafte Wertsteigerung möglich gemacht haben. Denn je mehr Baufläche das Amt in Aussicht stellt, umso mehr wert ist das Grundstück.

„Jemand hat sich mit Nichtstun und Vorspiegelung falscher Tatsachen eine goldene Nase verdient“, sagt selbst der Baustadtrat Rainer Hölmer (SPD), dessen Amt mit seinem Bauvorbescheid die Grundlage für solche Preise legte. Das sei auch ihm ein Dorn im Auge. Er habe „null Interesse, solche Gewinne zu ermöglichen“. Dass seine Stadtentwicklungsabteilung dennoch dabei mitwirkt, nennt der Sozialdemokrat einen „Systemfehler“.

Im Dezember 2016 hat sich Terragon als neuer Eigentümer präsentiert und eine Bauvoranfrage gestellt. Das Amt sei deshalb gesetzlich verpflichtet, darauf zu reagieren und einen Vorbescheid zu erlassen, sagt der Stadtrat. Einen Bebauungsplan, bei dem Bürgerinteressen und die Stadtplaner miteinbezogen würden, gibt es nicht. Stattdessen soll nach Paragraf 34 des Baugesetzbuches genehmigt werden, ohne dass ein größeres Abwägungsverfahren stattfindet. Dieser Paragraf greift immer dann, wenn sich ein Neubau in eine vorhandene Bebauung einfügt. Der Stadtrat sagt, er hätte auch gern einen Bebauungsplan aufgestellt. Dafür fehle ihm aber das Personal.

So stellte der Bezirk dem neuen Eigner in Aussicht, dass er nur einige Teile des historischen Gebäudes erhalten muss, während er in den Gartenflächen vier Wohnhäuser mit vier Stockwerken plus einem Staffelgeschoss errichten darf. Dort sind Altenwohnungen für 4500 Euro den Quadratmeter geplant. „Vom Denkmalschutz ist nicht mehr die Rede“, kritisiert der Abgeordnete Schaddach seinen Parteifreund aus dem Bezirksamt.

Hölmer wehrt sich. Das Verfahren sei nicht abgeschlossen, eine denkmalrechtliche Prüfung noch nicht erfolgt. Was dort genau gebaut werden dürfe, müssten seine Mitarbeiter prüfen, wenn ein konkreter Bauantrag vorliege. Aber die historische Gaststätte werde auch noch einmal auf der Landesebene erörtert werden. Das Thema solle im August das Baukollegium besprechen, ein Expertengremium bei Landesbaudirektorin Regula Lüscher. „Noch ist nichts entschieden“, beruhigt der Stadtrat die aufgebrachten Anwohner. Sie drängen auf einen Bebauungsplan mit den entsprechenden Abstimmungen der verschiedenen Interessen.

Das Ausflugslokal an der Dahme ist kein Einzelfall. Auch anderswo in der Stadt, vor allem in den östlichen Bezirken, schlagen sich Behörden mit denkmalgeschützten Objekten herum, die an Investoren verkauft wurden. Oft ist der Argwohn im Spiel, es solle damit vor allem spekuliert werden. Man kauft günstig, spielt auf Zeit, bis das Denkmal endgültig nicht mehr zu retten ist, und verkauft dann teuer.

Dem Grünen-Abgeordneten Andreas Otto fallen sofort zwei Fälle aus seinem Bezirk Pankow ein. Am Alten Schlachthof pokern Investoren seit Jahren um die Möglichkeit, um die letzten nicht sanierten Viehhallen an der Landsberger Allee ein Einkaufszentrum bauen zu dürfen. Auch hier wehren sich Anwohner, Ausgang offen.

An der Hansastraße in Weißensee gammelt seit zwei Jahrzehnten das ehemalige Kinderkrankenhaus vor sich hin. Vor zehn Jahren hatte der Liegenschaftsfonds, inzwischen aufgegangen in der landeseigenen Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM), das Gebäude von 1911 an einen russischen Investor verkauft. Der Mann hatte mit seiner MWZ Bio-Resonanz GmbH große Pläne, versprach ein privat finanziertes Forschungs- und Medizinzentrum. Daraus wurde nichts. Seit 2013 fordert Berlin das Gelände zurück, weil der Käufer seine Verpflichtungen nicht erfüllt hat. In erster Instanz siegte im Januar 2015 Berlin, aber der Eigentümer weigert sich dennoch, das Objekt herauszugeben, und ging in die Berufung. Nun ist der Fall vor dem Kammergericht anhängig. Inzwischen ist die MWZ insolvent, das Verfahren deshalb angehalten. Die Berliner Immobilienmanagement GmbH verweigert dazu wegen des laufenden Verfahrens jede Aussage.

Der Kampf um solche Objekte, die unter bestimmten Auflagen günstig verkauft wurden, ist inzwischen Strategie des Senates. Erfolgreich war der Versuch, den Spreepark im Plänterwald wieder in die Hand zu bekommen. Nachdem der Käufer herausgeklagt worden ist, entwickeln Senat, Bezirk und Anwohner auf dem Gelände des früheren DDR-Vergnügungsparkes mit dem markanten Riesenrad ein neues Nutzungskonzept.

„Wir gehen systematisch an diese Fälle heran“, sagt Finanzsenator Kollatz-Ahnen, „und lassen uns notfalls auch auf Rechtsstreite ein.“ Das tue man auch, um zu lernen, wie man in Zukunft Verträge ausgestalten müsse. Grundsätzlich will Berlin solche Grundstücke künftig nicht mehr verkaufen, sondern nur noch in Erbpacht vergeben. „So verhindern wir, dass die Stadt etwa einem Ruderverein ein Wassergrundstück günstig überlässt und das dann in zehn, 20 Jahren, wenn niemand mehr daran denkt, teuer verkauft wird“, sagt der SPD-Stadtentwicklungsexperte Daniel Buchholz.

Noch warten einige verwunschene Denkmale darauf, dass wieder Leben einzieht. Viele dieser Objekte galten lange als nicht zu vermarkten. Aber der Immobilienboom hat das Interesse von Investoren und Entwicklern auch an komplizierten Fällen deutlich steigen lassen. So versucht die BIM nun zum zweiten Mal, das sogenannte Waldhaus im Pankower Ortsteil Buch zu verkaufen. Das schlossartige Gebäude mit breiten Terrassen wurde 1905 vom Architekten Ludwig Hoffmann als Tuberkuloseklinik und Teil der Bucher Krankenhauslandschaft errichtet. Berlin war damals bestrebt, seine Kranken und Alten hygienisch im Grünen am nördlichen Rand der Stadt unterzubringen.

Für das Waldhaus in Pankow werden die Angebote geprüft

Die BIM denkt bei der Nutzung des Waldhauses an Hotel, Büro, Verwaltung, Freizeit. Zwischendurch war eine andere Lösung favorisiert worden. Das Waldhaus war als Standort vorgesehen, falls Berlin die nach dem Brexit aus London abziehende Europäische Arzneimittelagentur bekommen hätte. Aber dieser Traum ist geplatzt, Deutschland bewirbt sich mit Bonn um die EU-Behörde.

Darum soll den Investoren das Denkmal jetzt schmackhaft gemacht werden, indem sie auf dem fast 50.000 Quadratmeter großen Grundstück Wohnungen errichten und damit Geld verdienen dürfen. Wie viele das sein sollen, ist noch offen. Das Bieterverfahren ist abgeschlossen, man prüfe die Angebote, so die BIM. Geschäftsführerin Birgit Möhring versichert jedoch, man werde in einen Vertrag genaue Auflagen und Fristen hineinschreiben, bis wann ein Investor was saniert und was gebaut haben müsse. Andernfalls müsse er das Gelände wieder zurückgeben.

Der Finanzsenator beteuert, man sei auch bestrebt, die Gewinne von privaten Investoren abzuschöpfen oder sie zu zwingen, als Ausgleich für den durch Verwaltungshandeln entstandenen Wertzuwachs auf eigene Kosten öffentliche Infrastruktur herzustellen. Für das „Riviera“ an der Dahme kommen derartige Überlegungen zu spät. Die bundeseigene Treuhand hat solche Auflagen nicht verlangt. „Wir haben da keine Finger drin“, sagt Baustadtrat Hölmer.

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