Urteil

BGH stärkt Mieterrechte bei Mehrfachnutzung

Der Bundesgerichtshof hat den Kündigungsschutz für Mieter mit Mischverträgen gestärkt. Sie gaben damit den Betreibern einer Berliner Hypnosepraxis recht, die Praxis und Wohnung in einem Haus hatten.

Foto: Uli Deck / dpa

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Mietern gestärkt, die in ihren Räumen wohnen und arbeiten – aber nur einen Mietvertrag für beide Zwecke haben. Sie genießen demzufolge den für Privatmieter geltenden besseren Kündigungsschutz, wenn die Art der Hauptnutzung unklar ist. Die Richter gaben mit ihrem Urteil vom Mittwoch den Betreibern einer Hypnosepraxis recht, die im Erdgeschoss ihres gemieteten Berliner Hauses eine Praxis hatten und im oberen Stockwerk wohnten. Der Deutsche Mieterbund begrüßte das Urteil.

Der Richterspruch betrifft sogenannte Mischmietverträge, bei denen es einen Vertrag über die Miete von Gewerbe- und Wohnräumen gibt. Das sind nach Angaben des Mieterbundes solche wie in dem vom BGH entschiedenen Fall. Als weiteres Beispiel nannte Mieterbund-Sprecher Ulrich Ropertz den Betreiber einer Gaststätte, der über seinem Betrieb wohne.

Wer in seiner Wohnung einen Büro- oder Praxisraum für seine selbstständige Tätigkeit habe, sei dagegen nicht betroffen. „Hier gilt zweifellos das Recht über Wohnraum-Mietverträge“, sagte Ropertz. Bei gemischten Verträgen ist dagegen häufig unklar, ob ein gewerblicher oder ein privater Wohnraum-Mietvertrag vorliegt. Eine Einordnung hat aber erhebliche Folgen für beide Seiten. Denn Gewerbetreibende genießen nicht den gesetzlichen Kündigungsschutz von Privatleuten und können daher leichter gekündigt werden.

BGH stärkt Recht auf Untervermietung

Auch in dem vom BGH entschiedenen Fall war die Art der Hauptnutzung nicht klar. Als der Vermieter kündigte, kam es darüber zum Streit. Das Berliner Kammergericht gab dem Vermieter Recht. Die Richter gingen von einem gewerblichen Mietvertrag aus, da die Beklagten mit der Praxis ihren Lebensunterhalt bestritten hätten. Wohnen genieße aber einen hohen Stellenwert und sei daher nicht automatisch weniger wert als arbeiten, widersprach der Bundesgerichtshof. Vielmehr müsse anhand der Umstände des einzelnen Falles entschieden werden, was wichtiger sei. Bei Zweifeln, also wenn die Gewerbenutzung nicht eindeutig überwiege, sei zum Schutz der Mieter von einem privaten Wohnraum-Mietvertrag auszugehen.

In einem Urteil vom Juni dieses Jahres hatte der BGH das Mieterrecht auf Untervermietung gestärkt. Geklagt hatten Mieter, die für die Dauer eines mehrjährigen beruflich bedingten Aufenthalts in Kanada ihre Wohnung teilweise untervermieten und danach wieder übernehmen wollten. Auch um Wohnkosten zu sparen, wollten sie ihr Zuhause nicht völlig aufgeben. Die Richter am BGH erkannten in dem Plan des Ehepaares, Reise- und Wohnkosten zu sparen und wieder in die alte Wohnung zurückzuziehen, ein „berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung“. In der Konsequenz erteilte der BGH der Weigerung des Vermieters eine Absage und sprach dem Ehepaar den geforderten Schadenersatz zu.