Immobilie

Bei guter Planung erweist sich Modernisieren als Geldanlage

Welche Maßnahmen Wohnungseigentümer sich vorher genehmigen lassen müssen. Warum Experten Vermietern eher zu schlichten Einbauten raten.

Hier wird gerade Echtholz-Parkett verlegt, eine wertsteigernde Investition.

Hier wird gerade Echtholz-Parkett verlegt, eine wertsteigernde Investition.

Foto: dpa Picture-Alliance / Markus Scholz / picture alliance / dpa Themendie

Berlin.  Ein neues Badezimmer, eine moderne Küche oder einfach nur ein neuer Anstrich – wer in seine Eigentumswohnung investiert, tut auch etwas für die Werterhaltung. Anders als bei Häusern können in Eigentumswohnungen aber nicht alle Arbeiten einfach so in Auftrag gegeben oder ausgeführt werden.

In einigen Fällen müssen bauliche Veränderungen mit der Eigentümergemeinschaft abgestimmt und von ihr beschlossen werden. „Dazu gehören etwa Veränderungen an der Außenwand eines Gebäudes, also die Errichtung eines Balkons, einer Terrasse oder Veränderungen an der Fassade“, sagt Sun Jensch vom Immobilienverband Deutschland (IVD) in Berlin.

Auch für die Anbringung einer Markise an der Fassade muss die Eigentümergemeinschaft grünes Licht geben. „Gleiches gilt beispielsweise für den Austausch von Fenstern“, erklärt Daniela Stanek vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Problemlos sind Einbauten und Bodenbeläge

Wenn die Raumaufteilung verändert und innerhalb der Wohnung eine tragende Wand durchbrochen werden soll, muss dies die Eigentümergemeinschaft ebenfalls genehmigen.

Ansonsten aber hat man bei Modernisierungen innerhalb der eigenen vier Wände weitgehend freie Hand. „Die Erneuerung eines Badezimmers oder das Verlegen von Parkettböden sowie neue Türrahmen und Türen sind in aller Regel problemlos realisierbar“, sagt Paul Lichtenthäler von der Bundesarchitektenkammer in Berlin. Andere Eigentümer können das nicht verhindern.

Das gilt oft sogar beim Austausch eines Teppichbodens gegen einen lauteren Holzfußboden. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass beim Schallschutz in Wohnungen die Grenzwerte der Bauzeit des Hauses (Az.: V ZR 73/14) gelten.

Auch eine neue Einbauküche kann von Eigentümern problemlos eingebaut werden. Sie kann den Wert der Immobilie erhöhen. Lichtenthäler rät jedoch, kein eigenwilliges Design zu wählen, soll die Wohnung anschließend vermietet werden. „Schlichte und zurückhaltende Einbauten sprechen erfahrungsgemäß einen größeren Kreis an Interessenten an“, sagt der Experte.

Nicht jede Investition rentiert sich

Manchmal reichen schon neue Armaturen oder Schönheitsreparaturen wie Maler- und Tapezierarbeiten, um den Wert und die Attraktivität der Wohnung zu steigern. Bei größeren Modernisierungsmaßnahmen rät Sun Jensch genau nachzurechnen, ob sich das rentiert.

Zu den kostenintensivsten Umbauten gehört der Einbau eines altersgerechten Badezimmers. „Dafür müssen zwischen 6000 und 18.000 Euro veranschlagt werden“, sagt Jensch. Gut geplante Umbauten und Renovierungen seien aber immer auch eine Form der Geldanlage.

Die Ausgaben könnten sich bezahlt machen, wenn die Vermietung der Immobilie anstehe. „Hochwertige Ausstattung wird von Mietern oft gut angenommen und kann auch zu einer leichteren Vermietbarkeit oder höheren Mieten führen“, weiß Jensch.

Größere Modernisierungen werden empfohlen, wenn die Wohnung nur schlecht zu verkaufen oder zu vermieten ist. „Luxusmodernisierungen wie vergoldete Wasserhähne rechnen sich aber bei Vermietung oft nicht“, betont Stanek. Sie ließen sich im Wege der zulässigen Modernisierungsmieterhöhung meist nicht refinanzieren. „Allenfalls in Luxuswohnlagen könnten Mieter solche Modernisierungen eventuell entsprechend vergüten.“

Wie der Fiskus bei Maßnahmen mithilft

Immobilienbesitzer sollten bei der Kosten-Nutzen-Rechnung auch steuerliche Aspekte miteinbeziehen. „Bei Vermietung kann der Erhaltungsaufwand entweder sofort oder gleichmäßig verteilt auf die nächsten zwei bis drei Jahre als Werbungskosten steuerlich abgeschrieben werden“, erläutert Stanek.

Dazu gehören beispielsweise der Austausch von Fenstern, eine Bad-Renovierung, neue Bodenbeläge oder der Austausch der Heizungsanlage.

Auch wer die Eigentumswohnung selbst nutzt, kann Renovierungskosten unter bestimmten Voraussetzungen anteilig als Betriebsausgaben absetzen.

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