Mietrecht

Das sind die wichtigsten Rechtssprechungen im Mietrecht

Schönheitsreparatur, Tierhaltung, Trennung – viele Laien irren, wenn es um diese Themen geht. Es lohnt ein Blick in die Rechtsprechung.

Beim Auszug muss die Wohnung ordentlich und besenrein an den Vermieter übergeben werden.

Beim Auszug muss die Wohnung ordentlich und besenrein an den Vermieter übergeben werden.

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Hamburg.  Sie denken, Sie hätten als Mieter das Recht, drei Nachmieter zu stellen, um das Mietverhältnis zu beenden? Oder Sie sind der Auffassung, bei Beendigung des Mietverhältnisses könnte die letzte Miete durchaus mit der Kaution verrechnet werden? Sie irren. Und das sind nicht die einzigen Fehleinschätzungen, mit denen der Mieterverein zu Hamburg und die Experten der plusForta GmbH (kautionsfrei.de) zu tun haben – mit zum Teil bösen Folgen. "Glaubt man, sich im Recht zu befinden, fehlt es jedoch an einer rechtlichen Grundlage, flattert die Kündigung schneller ins Haus, als einem lieb ist", warnt Robert Litwak, Geschäftsführer von plusForta. Er rät ebenso wie der Mieterverein, im Zweifelsfall rechtlichen Rat einzuholen, bevor man eigenmächtig handelt:

Recht auf Mietminderung bei falscher Angabe der Wohnfläche: Eine Mietminderung ist nur rechtens, wenn die Abweichung zehn Prozent übersteigt. Das geht zumindest aus der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hervor (BGH WuM 2010, 240), wie kautionsfrei.de betont.

Nach der Trennung zieht man einfach aus und der Ex-Partner zahlt die Miete: Auch wenn dies in manchen Trennungsfällen sicherlich die einfachste Lösung wäre, muss dies nicht zwangsläufig auch so sein. Stehen beide Partner im Mietvertrag, sind auch beide für die Wohnung und die damit einhergehenden Mietzahlungen verantwortlich – auch wenn einer bereits ausgezogen ist (gesetzliche Grundlage hierfür ist das BGB Abschnitt 7 – §§ 420 – 432).

Die Schönheitsreparaturen trägt der Vermieter: Beim Auszug muss die Wohnung ordentlich und besenrein an den Vermieter übergeben werden. Mieter müssen in der Regel nicht streichen, wenn die Wände weiß oder in einem Pastellton gestrichen sind und keine Verschmutzungsspuren aufweisen. Starre Fristenregelungen sind nicht mehr gültig. Allerdings kann vertraglich vereinbart werden, dass der Mieter bestimmte Schönheitsreparaturen erledigt. (Rechtsprechung dazu BGH, VIII ZR 124/05 und BGH, VIII ZR 316/06.)

Vermieter können die Haltung von Haustieren grundsätzlich verbieten: Dies ist zum Glück für Tierhalter nicht mehr so. Allerdings dürfen Vermieter die Tierhaltung untersagen, wenn Hund oder Katze die Wohnung beschädigen und Nachbarn stören. Grundsätzlich sind pauschale Klauseln, die ein Tierverbot beinhalten, aber unwirksam (Amtsgericht München, Az: 411 C 6862/12; BGH, Az. VIII ZR 168/12).

Der Vermieter muss die Kaution direkt nach dem Auszug zurückzahlen: So komfortabel das wäre, der Mieter hat darauf aber kein Recht. Zur genauen Dauer beziehen die Gerichte keine einheitliche Stellung. In der Praxis steht dem Vermieter nach dem Auszug eine angemessene Frist zur Verfügung, während er den Zustand der Wohnung auf Herz und Nieren prüfen und abwägen kann, ob aus dem Mietverhältnis noch Ansprüche gegenüber dem ehemaligen Bewohner bestehen. Sollte in dieser Zeit die Nebenkostenabrechnung nicht stattgefunden haben, verlängert sich der Zeitpunkt der Rückzahlung zusätzlich (BGH Urteil v. 18.1.2006 – VIII ZR 71/05).

Statt Miete zu zahlen, "wohnt" man die Mietkaution zuletzt einfach ab? Falsch, denn die Kaution ist keine Alternative zur Miete, sondern eine Sicherheitsleistung für den Vermieter, über deren Inanspruchnahme der Mieter nicht entscheiden darf (OLG Frankfurt/Main, Az.: 2 W 10/04, LG München, Az.: 14 S 5138/96).

Wer untervermietet, muss mit fristloser Kündigung rechnen: Hier muss abgewogen werden, ob der Mieter die ganze Wohnung untervermietet oder sich aus berechtigtem Interesse einen Untermieter ins Haus holt. Im ersten Fall droht ihm tatsächlich der Rauswurf, falls nicht genehmigt. Im zweiten Fall kann der Vermieter kein Veto einlegen, wenn zum Beispiel ein neuer Lebenspartner in die Wohnung einzieht oder ein Mitbewohner in die Wohnung geholt wird, um sich trotz finanzieller Nöte den Mietzins leisten zu können.

Wer drei Nachmieter stellt, kann raus aus dem Mietvertrag: Der Vermieter kann sich darauf einlassen, muss er aber nicht. Grundsätzlich gilt, dass sich ein Mieter an die gesetzliche vorgeschriebene Kündigungsfrist von drei Monaten halten muss (gesetzliche Grundlage: § 573c Abs. 1 und Abs. 4 BGB).

Es gibt ein Recht auf Feiern und ein Rücktrittsrecht: Nein, beim Feiern gilt allein das Gebot der Rücksichtnahme und die Einhaltung der Ruhezeiten von 22 Uhr bis sieben oder acht Uhr. Ebenso gibt es auch kein Recht, vom Mietvertrag nach Abschluss zurückzutreten, wie der Mieterverein betont. Und auch bei einer Mieterhöhung müssen nicht erst Mängel behoben werden, bevor die Zustimmung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erteilt wird.

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