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Wenn alles nach Plan laufen soll

Viele private Hausbauer können ihren Kosten- und Zeitplan nicht halten. Das hat in der Regel mit mangelnder Erfahrung zu tun. Wie sich böse Überraschungen von Beginn an vermeiden lassen

Ganz Deutschland blickt auf die Dauerbaustelle Flughafen Berlin-Brandenburg (BER). Pannen, Fehlplanungen und andere Verzögerungen haben die Kosten des öffentlichen Großprojekts explodieren lassen. Aus dem Ruder laufende Kosten und nicht gehaltene Fristen können jedoch auch privaten Hausherren zum Verhängnis werden.

Die „Bauherren-Studie 2017“ der Bauberaterfirma Almondia, einer Ausgründung der Universität Erlangen-Nürnberg, kommt zu einem ernüchternden Ergebnis: Bei etwa 25 Prozent der Häuser, die zwischen 2012 und 2017 fertiggestellt wurden, konnte das ursprünglich kalkulierte Budget nicht eingehalten werden. Dabei lagen die Baukosten bei jedem dritten Haus bei Abnahme bis zu zehn Prozent über Plan, bei jedem fünften Objekt waren es bis zu 20 Prozent und bei knapp jedem zehnten Haus wurden die veranschlagten Kosten sogar um bis zu 30 Prozent überstiegen.

Für die Studie waren rund 1000 Hausbauer in Deutschland befragt worden. Die Hälfte hatte in den vergangenen fünf Jahren ein Haus gebaut, die anderen 50 Prozent befanden sich noch in der Planungsphase.

Ein weiterer Faktor, der für jeden Bauherren entscheidend ist und sich auch maßgeblich auf die Kostenfrage auswirken kann, lautet schlicht: Zeit. Realistische Fristen zu setzen ist für einen reibungslosen Ablauf das A und O. „Bauprojekte folgen häufig einem sehr engen Zeitplan. Da die Arbeiten aufeinander aufbauen, können schon kleine Verzögerungen zu einem Dominoeffekt führen“, sagt Evi Hartmann von der Universität Erlangen-Nürnberg. Die Betriebswirtin hat die „Bauherren-Studie“ wissenschaftlich begleitet und weiß, was ein mangelhaftes Zeitmanagement aus­lösen kann: „In der Folge verschieben sich die Arbeiten immer weiter nach hinten. Wenn dann noch ein besonders kalter Winter dazukommt, können bestimmte Arbeiten erst gar nicht ausgeführt werden.“ So lasse sich etwa Estrich bei eisigen Temperaturen nicht gießen, außer man nehme hohe Mehrkosten durch eine mobile Heizung in Kauf.

Umso alarmierender sind die Ergebnisse der Almondia-Studie: Demnach konnte nur jedes zweite Eigenheim pünktlich übergeben werden. Bei 25 Prozent der Bauvorhaben kam es sogar zu einer Verzögerung von mindestens drei Monaten.

Hohe Komplexität

Doch können sich Bauherren wirklich vor Mehrkosten und Fristüberschreitungen schützen? Almondia-Geschäftsführer Gordian Rättich räumt ein, dass es „natürlich immer zu unvorhersehbaren Verzögerungen“ kommen könne. Andererseits gebe es aber durchaus Maßnahmen, um Risiken weitestgehend zu minimieren: „Mit einer durchdachten Planung, einer professionellen Kalkulation und einem realistischen Zeitplan lassen sich viele vermeidbare Probleme bereits im Vorfeld aus dem Weg räumen.“

Bauherren sollten dabei die Komplexität ihres Vorhabens nicht unterschätzen: „Ein Hausbau besteht aus vielen einzelnen Gewerken“, mahnt Rättich. Um Verzögerungen, Mehraufwände oder auch zusätzliche Anfahrten von Handwerkern zu vermeiden, sei es deshalb wichtig, die Entstehung des Eigenheims zentral zu steuern und zu überwachen.

Alles aus einem Guss

Auch Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB) in Berlin rät dringend dazu, dass bereits die Grundlagenplanung aus einem Guss geschieht – und von erfahrenen Profis begleitet wird. „Bereits der Bauvertrag kann diverse Haken und Ösen haben: Ist der Vertrag wirklich komplett? Sind sämtliche Kosten enthalten?“

Zwar gilt seit Anfang des Jahres ein verbessertes Bauvertragsrecht. Maßnahmen und Fristen müssen nun präziser beschrieben werden. Reinhold-Postina mahnt trotzdem zu einer genauen Prüfung: „Laien können kaum erkennen, ob ihre eigenen Interessen optimal vertreten werden.“ Die klare Empfehlung lautet daher, sich von Beginn an einen unabhängigen Bausachverständigen oder Architekten zur Seite zu nehmen – und diesen bis zur Abnahme des Eigenheims zu behalten. Nur so sei gewährleistet, dass sämtliche Bauabschnitte im Sinne des Bauherrn kontrolliert und überwacht werden, rät Reinhold-Postina. Sollte es doch einmal zu Pannen kommen, sind Mehrkosten über die Versicherung des Bauträgers oder aber des ausführenden Architekten gedeckt. In allen anderen Fällen bleibt der Bauherr oft selbst auf den verursachten Kosten sitzen. Unterschiedliche Firmen selbst zu beauftragen, ist alleine schon deshalb wenig ratsam.

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