Berlin

Jetzt Gewinne mitnehmen

Experten sehen das Ende der Party am Wohnungsmarkt – und raten Kapitalanlegern zum Verkauf

Berlin. Wie sehr sich die Immobilienpreise in zehn Jahren verändert haben, verrät ein Blick in das Archiv dieser Zeitung: 2007 wurden Eigenheime mit 135 Quadratmeter Wohnfläche in vielen Großstädten für 339.000 Euro angeboten. Heute werden für Objekte gleicher Größe am selben Ort Preise bis zu 695.000 Euro verlangt – etwas mehr als eine Verdoppelung des Immobilienwerts binnen einer Dekade.

Dabei sind manche Adressen keineswegs hippe Quartiere, in die Fernsehstars und Millionäre zuhauf strömen und mit ihrer Kaufkraft die Immobilienwerte in die Höhe treiben. Vielmehr geht es in diesen Vierteln ruhig und eher bieder zu. Neben Supermärkten gibt es kleine Ladengeschäfte, gemütliche Restaurants sind neben urigen Kneipen zu finden. Kurz: Es sind Stadtteile, in denen Familien gerne wohnen – so wie auch in zahlreichen anderen Quartieren deutscher Großstädte. Aber überall in vergleichbar großen Städten haben seitdem die Preise von Wohnimmobilien dramatisch zugelegt.

Allein 2016 verteuerten sich Eigentumswohnungen in Metropolen wie Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln, München oder Stuttgart erneut um bis zu 17 Prozent, ermittelte jetzt die Beratungsgesellschaft JLL in einer Studie. „Kapitalanleger, die 2007 oder früher in guten Großstadtlagen Eigentumswohnungen oder ganze Mehrfamilienhäuser als Vermietungsobjekte erworben haben, können sich heute über hohe Wertzuwächse freuen“, bestätigt Andreas Schulten, Vorstandschef der Berliner Immobilienforschungsgesellschaft bulwiengesa. In den vergangenen zehn Jahren seien die Preise neuer Eigentumswohnungen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart im Durchschnitt um 75 Prozent gestiegen.

Ähnlich stark stiegen auch die Marktwerte von Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen im Bestand, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. „Der Boom der vergangenen Jahre hat viele Immobilienbesitzer auf dem Papier reich gemacht.“

Doch um den Gewinn zu realiseren, müssten Kapitalanleger jetzt ihre Häuser oder Wohnungen wieder verkaufen – und genau dazu rät inzwischen eine wachsende Zahl von Experten. Sie gehen davon aus, dass der gegenwärtige Boom am Immobilienmarkt sich bald dem Ende neigt. „Wenn die Party am schönsten ist, wird es höchste Zeit zu gehen“, sagt John Amram, Geschäftsführer der Berliner Immobilienberatungsgesellschaft HPBA. „Eigentümern, die ihre Häuser und Wohnungen selbst bewohnen, kann es egal sein, ob die Preise künftig steigen oder sinken“, sagt Immobilienökonom Vornholz. „Für sie ist entscheidend, dass der Immobilienkauf so solide geplant ist, dass sie auch bei steigenden Zinsen eine Anschlussfinanzierung stemmen können.“ Dies sei bei allen Käufern gegeben, die beim Erwerb ihrer Immobilien einen Kredit mit einer Anfangstilgung von zwei und mehr Prozent abgeschlossen hatten. „Bis zur Refinanzierung des Darlehens in zehn Jahren haben sie mehr als 20 Prozent der Schuldsumme abgetragen und sollten daher auch höhere Refinanzierungskosten bewältigen können.“

Kapitalanlegern hingegen geht es um die Maximierung ihres Gewinns. Sie erwerben Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser, um über die Miete eine Rendite auf ihr investiertes Geld zu erzielen und zusätzlich von der Wertsteigerung der Immobilie zu profitieren. Damit lagen sie in den vergangenen Jahren goldrichtig. Doch nun sind Häuser und Wohnungen so teuer geworden, dass weitere Preiszuwächse nach Meinung vieler Marktbeobachter kaum noch zu erwarten sind. Kapitalanleger, die Immobilien vor Anfang 2007 erworben haben, können diese nun steuerfrei verkaufen. Denn nach zehnjähriger Haltedauer muss der Veräußerungsgewinn nicht mehr versteuert werden.

Dass das Ende der Wertzuwächse nahe ist, macht Gottfried Urban, Vorstand der Anlageberatungsgesellschaft Bayrische Vermögen, am derzeitigen Preisniveau fest. „Für Wohnimmobilien in Deutschland zahlen Käufer laut jüngstem Bericht der Bundesbank inzwischen im Schnitt das 27-fache des Jahresmietertrags.“ Hingegen hätten die Preise in den sieben größten deutschen Städten im langfristigen Durchschnitt lediglich das 20- bis 22-fache der Jahresmiete betragen. „Wäre der DAX so stark gestiegen wie die Immobilienpreise, würde der deutsche Aktienleitindex jetzt nicht bei 11.600 Punkten notieren, sondern bei 20.000 Zählern“, sagt Urban.

Zwei Umstände haben in den vergangenen Jahren den Immobilienmarkt beflügelt: Zum einen ziehen immer mehr Menschen auf der Suche nach gut bezahlten Arbeitsplätzen in die Großstädte. Das trieb Mieten und Preise in die Höhe. „Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage beginnt aber nun zu kippen, weil immer mehr neue Wohnungen errichtet werden“, sagt Immobilienökonom Vornholz. 2016 seien bereits rund 300.000 neue Wohnungen geschaffen worden. Dieses Jahr dürften mehr als 340.000 weitere hinzukommen. Denn so viele Baugenehmigungen wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamtes allein von Januar bis Ende November vergangenen Jahres bundesweit erteilt. „Je mehr neue Wohnungen an den Markt kommen, desto stärker wird die Nachfrage befriedigt“, sagt Vornholz. „Irgendwann wird das Angebot den Bedarf übertreffen, sodass die Mieten und Immobilienpreise wieder sinken.“ Dies war von 1996 bis 2005 der Fall, nachdem zu Beginn der 90er-Jahre der Wohnungsbau massiv anstieg.

Zum zweiten waren in den vergangenen Jahren „die niedrigen Zinsen der Treibstoff für den Immobilienboom“, sagt Sascha Anspichler, geschäftsführender Gesellschafter der Freiburger Vermögensberatung FP Asset Management. Weil die Europäische Zentralbank in der Finanzkrise den Leitzins auf null senkte, konnten Käufer bislang den Immobilienerwerb mit sehr geringen Kosten stemmen. „Doch dieser Treibstoff dürfte künftig weniger zünden.“

Der Grund dafür sind die Leitzinserhöhungen in den Vereinigten Staaten. Sie haben die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen auf 2,6 Prozent getrieben. Institutionelle Investoren ziehen deshalb Kapital aus deutschen Pfandbriefen ab, um es in die höher rentierlichen US-Papiere anzulegen. Seit Oktober stieg daher der Durchschnittszinssatz für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Laufzeit von 1,11 Prozent auf 1,4 Prozent. Stellt sich für Kapitalanleger die Frage, worin sie den Verkaufserlös investieren sollen. Vornholz sieht eine Möglichkeit in Fonds, die in US-Staatsanleihen unterschiedlicher Laufzeit investieren. „So können Anleger vorerst von den steigenden Zinsen in den Staaten profitieren.“

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