Zweckentfremdung

„Was tun Sie gegen Zweckentfremdung, Herr Herz?“

Im Interview nimmt CDU-Stadtrat Arne Herz Stellung zu den Vorwürfen, bei Zweckentfremdung in der City West nicht konsequent genug zu handeln.

Arne Herz ist stellvertretender Bezirksbürgermeister von Charlottenburg-Wilmersdorf und Stadtrat für Bürgerdienste, Wirtschafts- und Ordnungsangelegenheiten

Arne Herz ist stellvertretender Bezirksbürgermeister von Charlottenburg-Wilmersdorf und Stadtrat für Bürgerdienste, Wirtschafts- und Ordnungsangelegenheiten

Foto: Reto Klar

Charlottenburg-Wilmersdorf.  Seit 2014 gilt in Berlin die Zweckentfremdungsverbotsverordnung. Im vergangenen Jahr wurde das Gesetz verschärft. Wer eine Wohnung zu anderen als zu Wohnzwecken nutzen will, muss sich das vom Bezirk genehmigen lassen. Ein Leerstand von länger als drei Monaten ist nur dann zulässig, wenn er begründet werden kann. Bei Modernisierung kann er für bis zu zwölf Monate erlaubt werden. Bei Abriss muss mit Ersatzwohnraum ausgeglichen wird, der vergleichbar groß ist, im selben Bezirk liegt und maximal 7,92 Euro pro Quadratmeter kostet. Auch die Vermietung als Ferienwohnung ist nur noch in Ausnahmefällen und vor allem zeitlich befristet möglich.

In Charlottenburg-Wilmersdorf fällt die Zweckentfremdung in die Zuständigkeit von Ordnungsstadtrat Arne Herz. Schon länger sieht sich der CDU-Politiker mit massiven Vorwürfen konfrontiert. Die rot-rot-grüne Mehrheit im Bezirk spricht von einem Vollzugsdefizit, von mangelndem Durchsetzungswillen und einer Verwaltung, die Vorgänge verschleppt.

Berliner Morgenpost: Wie viele Anträge auf Zweckentfremdung wurden seit 2014 gestellt?

Arne Herz: Insgesamt 2182. Das umfasst Leerstand, Ferienwohnung, zweckfremde Nutzung und Abriss. Bislang wurden davon 1566 beschieden. 812 entfielen auf Leerstand. Genehmigt wurden davon 658.

Auf welcher Grundlage prüfen Sie, ob ein Verstoß vorliegt?

Wir kriegen viele Hinweise aus der Bevölkerung und dem politischen Raum. Alle, die halbwegs plausibel und nicht anonym sind, prüfen wir. Wir leiten ein Amtsverfahren ein und schreiben den Eigentümer zunächst an, so dass er sich äußern muss. In der Regel tut er das auch. Eine Wohnung steht ja selten leer, weil jemand keine Lust hat. Tatsächlich gibt es meist einen Grund. Das heißt nicht immer, dass sich der Eigentümer auch gesetzeskonform verhält. Zu sagen, keinen Mieter zu finden, heißt nicht, dass die Vermietungsabsicht ausreichend ist. Oder sanieren zu wollen, heißt nicht, dass man das schon seit zwei Jahren will, einfach Glück hatte und nicht entdeckt wurde. Aber zumeist fallen die Gründe unter das Gesetz.

„Missbrauch ist ein schwieriges Wort für mich“

Wie hoch die Missbrauchsquote?

Eine Wohnung steht wie gesagt selten leer, weil der Eigentümer keine Lust hat, sie zu vermieten. Das meine ich mit Missbrauch. Sondern in vielen Fällen ist es vielleicht nicht gesetzeskonform, aber nicht der Versuch, Wohnraum zu vernichten. Das sind die krassen Ausnahmefälle, die meist auch sehr heftig sind und ein ganzes Haus betreffen. Wo jemand etwa abreißen und teureren Wohnraum neu bauen will. Missbrauch ist da ein schwieriges Wort für mich. Das ist sicherlich am Gesetz nicht immer entlang. Und es sind die krassen Fälle, wo wir umso mehr verhindern müssen, dass Wohnraum vernichtet wird, solang nicht mindestens durch Ersatzwohnraum ausgeglichen wird.

Was tun Sie, wenn ein Eigentümer aus spekulativen Gründen leerstehen lässt?

Kommt selten auf meinen eigenen Tisch, deswegen ist es gar nicht so einfach. Natürlich versuchen wir das mit den einfachen Mitteln zu erforschen. Wie sieht etwa das Klingelschild aus? Denn in die Wohnung selbst dürfen wir ohne Zustimmung des Eigentümers nicht. Der muss mir wie gesagt Auskunft geben. Meist wird uns gesagt, dass man leerstehen lassen dürfte. Und dann müsste er uns nachweisen, dass die Wohnung zuletzt benutzt wurde. Wenn er das nicht kann, gehen wir von unerlaubtem Leerstand aus. Auch wenn behauptet wird, man hätte saniert, kann man das nachweisen. Wenn nicht, stand die Wohnung leer. Das Problem ist, dass es Zeit kostet, weil in einem rechtlichen Verfahren jeder einen gewissen Anspruch hat. Weder Leerstand noch Zweckentfremdung sind genehmigt und die Wohnung müsste zurückgeführt werden, aber dann legt der Eigentümer Widerspruch ein oder klagt sogar. Im Zweifelsfall entscheiden wir nach Aktenlage. Und wenn die ungünstig für den Eigentümer ist, geht er schon deswegen in den Widerspruch. Wir wissen, wie lange solche Verfahren dauern können und wie lange dann nichts passiert.

Wie hoch ist die Summe der Bußgelder, die seit 2014 verhängt wurden?

Insgesamt 85.000 Euro. Das sagt aber überhaupt nichts aus. Viel interessanter ist die Möglichkeit des Gesetzes, dass ich eine Rückführungsanordnung erlassen kann. Ich verweigere die Genehmigung der Zweckentfremdung und ordne an, dass die Wohnung wieder vermietet wird.

Wie häufig ist zurückgeführt worden?

Das sind 331 Fälle.

Problem mit der Vergleichbarkeit zwischen den Bezirken

Ich will trotzdem zu den Bußgeldern zurück. Friedrichshain-Kreuzberg hat im gleichen Zeitraum 2.633.769 Euro verhängt und davon 323.540 Euro beigetrieben. Wie viel haben sie von den 85.000 Euro beigetrieben?

Circa 500 Euro.

Und zurückgeführt haben Sie 331 Wohnungen, Friedrichshain-Kreuzberg im gleichen Zeitraum 1900. Wie sind diese Diskrepanzen zu erklären?

Ich kenne die Zahlen von Friedrichshain-Kreuzberg nicht im Detail. Aber unabhängig davon: Ich vergleiche mich ungern mit anderen Bezirken. Denn im Zweifelsfall ist die Vergleichbarkeit gar nicht gegeben. Jedes Haus, jede einzelne Wohnung ist ein Einzelfall und deswegen ist dieses Plakative meist sinnlos. Vier Fünftel der Fälle in Friedrichshain-Kreuzberg waren Ferienwohnungen. Und Bußgelder gehen in der Regel aus Ordnungswidrigkeitsverfahren hervor. In Friedrichshain-Kreuzberg waren es insgesamt 500, bei uns 50 und die Bußgelder entsprechend kleiner. Aber ihre Höhe sagt nichts darüber aus, wie viel Leerstand ich habe und wie viel Wohnraum ich zurückhole.

Also ist die Diskrepanz so groß, weil in Friedrichshain-Kreuzberg mehr Verfahren stattfinden?

Ja. Beim Zweckentfremdungsverbot geht es nicht darum, Geld einzunehmen. Ich verstehe, dass man insbesondere im politischen Raum gerne auf so was Plakatives wie Bußgelder guckt. Und wir müssen sicherlich aufpassen – da steuern wir gerade um – dass man bei Versuchen, die Zweckentfremdung auszuhebeln, verstärkt mit Bußgeldern agiert. Buß- oder Zwangsgelder sind wichtig, damit ich mir nicht auf der Nase herumtanzen lasse. Aber mit jedem eingenommenen Cent ist kein einziger Quadratmeter Wohnraum geschaffen oder gerettet. Und jeder Sachbearbeiter, der sich damit befasst, beschäftigt sich dann nicht mit der eigentlichen Rückführung. Meine Mitarbeiter sind mit den anhängigen Verfahren ausgelastet. Da möchte ich keine Bußgeldstelle aufmachen. Und die Buß- oder Zwangsgeldverfahren gehen häufig in den Klageweg und fließen am Ende dem Landeshaushalt zu. Völlig uninteressant für den Bezirk und den Wohnungsmarkt.

Probleme geeignetes Personal zu finden

Wie viele Mitarbeiter haben Sie im Bereich der Zweckentfremdung?

Derzeit acht plus eine Stelle, die wir zum Anfang des Jahres geschaffen haben. Wie überall in der Berliner Verwaltung haben auch wir Probleme, geeignetes Personal zu finden. Die Zweckentfremdung ist ein relativ komplexes und vor allem ein klassisches Verwaltungsverfahren. Da kann ich weniger auf Bewerber von außerhalb des öffentlichen Dienstes zurückgreifen. Eine klassische Verwaltungsausbildung ist nötig und solche Mitarbeiter finden Sie heute wie Goldstaub.

Wie viele hätten Sie gerne?

Jetzt will ich erst einmal auf elf oder zwölf. Ich glaube 16 wären am Ende gut. Rund um die Jahrtausendwende waren es übrigens 17 – nur für den Bezirk Charlottenburg.

Suarezstraße 24/25, Kaiserdamm 105: Zwei Fälle, wo Wohnungen seit bis zu zehn Jahren leerstehen sollen. Was ist da los?

Ich will mal anhand eines Beispiels die Zeitläufe erklären. Juni 2018: Anhörung zur Ablehnung des Abrissantrags. August: Abrissantrag wegen fehlender angemessener Bedingungen für Ersatzwohnraum abgelehnt. Oktober: Widerspruch des Eigentümers. Dezember: Widerspruch zurückgewiesen. Januar 2019: Eigentümer klagt. März: Anhörung zur Rückführungsaufforderung wegen Leerstands. Das sind Laufzeiten, in denen nichts zu passieren scheint. Aber das sind die normalen Verfahrensschritte in einem Rechtsstaat. Der Abrissantrag wurde abgelehnt und auf dem Klageweg versucht der Eigentümer, sein ursprüngliches Ziel zu erreichen. Und wir versuchen gleichzeitig zurückzuführen. Es gibt nichts, was wir da im Moment nicht tun. Wohnraum soll Wohnraum bleiben. Das betrifft tatsächlich einen Ihrer Fälle. Beim anderen geht es um Sanierung und Modernisierung.

Instrumente des Gesetzes nutzen

Seit zehn Jahren?

Die zehn Jahre sind für mich schwierig. Ich kann nur den Verfahrenszeitraum überblicken, seit es vor eineinhalb Jahren angezeigt wurde. Und da war für ein Jahr wegen Sanierung genehmigt. Dann ist nichts passiert und man hat uns nichts weiteres erklärt, weshalb wir zur Rückführung aufgefordert haben. Und teilweise sind die Wohnungen seit Oktober wieder vermietet. Aber allein das genehmigte Jahr ist ein langer Zeitraum. Nach außen – verstehe ich total – besteht der Eindruck, dass nichts passiert. Aber untätig waren wir am Kaiserdamm nicht.

Also täuscht der Eindruck manchmal?

Man muss ehrlicherweise sagen, dass wir meistens den Eigentümern und Situationen hinterherlaufen. Daran würde auch noch so viel Personal nichts ändern. Aber es ist schwierig von den Eindrücken, die wir als Passanten haben, gleich auf eine gesetzwidrige Situation zu schließen. Richtig bleibt die Forderung an mich, die Instrumente des Gesetzes zu nutzen. Aber ich verstehe nicht, wieso man davon ausgeht, dass sowohl Verwaltung, als auch der politisch Verantwortliche ein Gesetz hintertreiben wollen.

Es ist daher sinnlos zu behaupten, sie hätten keine Lust

Das sind die Vorwürfe, die Ihnen Rot-Rot-Grün macht: Vollzugsdefizit, mangelnder Durchsetzungswillen, Verschleppen von Vorgängen.

Ist mir völlig schleierhaft. Es ist Unsinn, auch nur zu glauben, wir würden ein Gesetz nicht anwenden oder sogar, plakativ gesagt, Eigentümer schützen wollen. Wofür? Es ist unser Job, Gesetze anzuwenden. Und meine Mitarbeiter sind freiwillig in der Zweckentfremdung. Es steht ihnen völlig frei, sich andere Bereiche zu suchen. Es ist daher sinnlos zu behaupten, sie hätten keine Lust. Und wie dumm sollte ich sein, die Zweckentfremdung so offensichtlich zu hintertreiben, dass man es sogar an Zahlen sähe, um mich dann vom politischen Gegner durch die Manege führen zu lassen? Es ist immer richtig zu fordern, dass wir besser und unsere Verfahren schneller werden müssen. Das Wort „Vollzugsdefizit“ klingt wahnsinnig gut und lässt sich mit irgendwelchen Zahlen auch immer so begründen, dass es nicht einfach nur falsch ist. Aber die eigentliche Aussage, die dahinter stecken soll, ergibt überhaupt keinen Sinn.

Der mangelnde Durchsetzungswillen...

Was soll das sein? Ich will eine Akte immer so schnell wie möglich entschieden haben. Bei der plakativen politischen Darstellung wird häufig unterschätzt, wie sich so ein Verfahren gestaltet. Es muss zu jedem Zeitpunkt rechtlich überprüfbar sein. Es gilt Artikel 14 Grundgesetz: Eigentum ist besonders zu schützen. Wir müssen akzeptieren, dass der Eigentümer auch Rechte hat. Ich will mich nicht aus der Verantwortung stehlen, denn es stimmt, dass wir durch mehr Personal Verfahren beschleunigen könnten. Das gilt für jeden meiner Bereiche. Und trotzdem wird die Zweckentfremdung unter meiner Verantwortung immer einen gewissen Fokus haben. Gesetze regeln unser Zusammenleben. Wer sich nicht an sie hält, muss von der öffentlichen Hand dazu gebracht werden. Es ist kein anständiges Zusammenleben, wenn ich Wohnungen, die Menschen nutzen könnten um nicht auf der Straße landen, nicht benutzen oder vielleicht sogar verkommen lasse.