Charlottenburg. Es ist eines der größten Neubauvorhaben in Charlottenburg-Wilmersdorf und gleichzeitig eines der umstrittensten. In Westend will die Deutsche Wohnen die ehemalige britische Alliierten-Siedlung entlang von Scott-, Swift- und Dickensweg abreißen und durch ein neues Quartier ersetzen. 212 Wohnung sollen verschwinden, 580 neue dafür gebaut werden. Den 186 Mietern, die derzeit in den Fünfzigerjahre-Bauten leben, wurde in den Neubauten stets Wohnraum zu gleichwertigen Konditionen versprochen. Über die wird seit Jahren zwischen dem Bezirk und dem börsennotierten Immobilienkonzern verhandelt, der mit 108.000 Wohnungen Berlins größter privater Vermieter ist.
BVV lehnt Ergebnis auch nach zweiter Verhandlungsrunde ab
Bereits im Frühjahr sollte die Hängepartie beendet werden. Beide Seiten unterzeichneten einen städtebaulichen Vertrag. Weite Teile der Bezirksverordnetenversammlung (BVV), die einem Bebauungsplan letztlich zustimmen muss, lehnten das Ergebnis aber als unzureichend ab. Nachverhandlungen waren nötig. Diese kamen im September zu dem Ergebnis, dass die Nettokaltmiete bei Umzug von derzeit sieben Euro auf neun Euro pro Quadratmeter steigen und dann nach drei Jahren erneut erhöht werden darf.
Laut einer zusätzlichen Härtefallregelung soll die Gesamtmiete bei Einzug in den neuen Wohnungen nicht mehr als 30 Prozent des Nettohaushaltseinkommens betragen. Da hier für sieben Jahre nur die Nettokaltmiete konstant bleiben soll, befürchten Kritiker versteckte Erhöhungen über die Betriebskosten. Das sei ein Geschäftsmodell großer Immobilienkonzerne wie der Deutschen Wohnen, sagt Niklas Schenker, Fraktionschef der Linken in der BVV.
SPD, Grüne und Linke legen neuen Forderungskatalog vor
Nachdem das Ergebnis im September in der Berliner Morgenpost veröffentlicht wurde, wuchs der Druck auf das Bezirksamt. Schenker ist mit seiner Kritik dabei nicht allein. Gemeinsam mit SPD und Grünen legte die Linke nun einen neuen Forderungskatalog vor. Dieser wurde auf der jüngsten Sitzung des Bauausschusses mit großer Mehrheit angenommen. Baustadtrat Oliver Schruoffeneger (Grüne), der das Ergebnis noch im September als "ausverhandelt" und "unterschriftsreif" bezeichnete, muss nun erneut in Nachverhandlungen.
Er soll unter anderem durchsetzen, dass die novellierte Zweckentfremdungsverbotsverordnung (ZwVbVo) angewendet wird. Im Ergebnis müssten dann für die 212 abgerissenen Wohnungen die gleiche Zahl zu Mietpreisen von 7,92 Euro pro Quadratmeter gebaut werden. Damit wäre die Neun-Euro-Regelung vom Tisch. Von den übrigen 368 Wohnungen soll gemäß des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung ein Viertel (92) als Sozialwohnungen zu 6,50 Euro entstehen. Ferner soll die Härtefallregelung von 30 Prozent des Einkommens unbefristet gelten und eine Erhöhung der Bruttowarm- und nicht der Nettokaltmieten ausschließen.
CDU weitgehend dafür, FDP befürchtet Scheitern des Projekts
Die Forderungen werden neben SPD, Grünen und Linken auch von der AfD und in weiten Teilen von der CDU mitgetragen. Einzig bei der Härtefallregelung in dieser Form wollte die Union nicht mitgehen. Insbesondere wenn das Einkommen nur einmalig vor Einzug geprüft werden soll, sei ein lebenslanger Anspruch zu hoch, kritisiert der Unions-Verordnete Hans-Joachim Fenske. "Wenn jemand etwa durch Gehaltserhöhung mehr Geld zur Verfügung hat, muss die Miete auch irgendwann neu berechnet werden können." Die CDU plädiert dafür, die Härtefallregelung auf zehn Jahre festzuschreiben.
Auch aus Sicht der FDP führt sie in dieser Form zu einer nicht kontrollierbaren Fehlbelegung. Besonders kritisch sieht Fraktionschef Felix Recke aber eine gleichzeitige Anwendung der neuen ZwVbVo und des Berliner Modells. Dadurch würden 304 der 580 Wohnungen mietpreisgebunden – mehr als 52 Prozent. „Ich glaube nicht, dass die Deutsche Wohnen dieses Projekt dann noch durchführen wird“, so Recke. Seiner Ansicht nach wäre es damit gestorben. Die Deutsche Wohnen will in Westend einen dreistelligen Millionenbetrag investieren und hatte stets bekundet, dass das Projekt wirtschaftlich sein müsse.
Unklar ob neue Zweckentfremdung greift
Ordnungsstadtrat Arne Herz (CDU) sei nach Prüfung zu der Auffassung gelangt, dass die novellierte ZwVbVo hier angewendet werden kann, so Baustadtrat Schruoffeneger. "Es gab aber eine mündliche Stellungnahme der Wohnungsbauleitstelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dass es sich hier um einen Altfall mit Bestandsschutz handelt, weil der städtebauliche Vertrag schon vor Inkrafttreten der Novelle abgeschlossen wurde.“ Tatsächlich unterschrieben Bezirk und Deutsche Wohnen im März, die Novelle gilt erst ab Mai. Nach Ansicht des Bezirksamts würden die Nachverhandlungen jedoch eine neue vertragliche Grundlage zum Ergebnis haben.
Es sei ein Bezirksprojekt und zu den weiteren Schritten könne man nichts sagen, teilt eine Sprecherin der Senatsverwaltung auf Anfrage mit. „Deshalb können wir ohne genaue Kenntnis der Nachverhandlungen auch nicht bestätigen, dass dies eine neue vertraglichen Grundlage darstellt und damit die novellierte ZwVbVo zur Anwendung kommt.“ Es sei zwar im Interesse der Mieter und aus Sicht der Senatsverwaltung durchaus wünschenswert. Gegebenenfalls müsse es aber einer juristischen Prüfung standhalten.
Am Donnerstag stimmte nun auch die BVV zu
Nach dem Bauausschuss stimmte am Donnerstag auch die Bezirksverordnetenversammlung Charlottenburg-Wilmersdorf (BVV) dem von SPD, Grünen und Linken vorgelegten Forderungskatalog zu. Seine sechs Punkte wurden einzeln abgestimmt. Einigkeit aller Fraktionen herrschte darüber, dass die Bestandsmieter Grundrisse, Lage und Miethöhe ihrer neuen Wohnungen im Vorfeld erfahren sollen (Punkt 3). Gleiches galt für die Kostenübernahme der Umzüge durch die Deutsche Wohnen (Punkt 5) und die rechtlichen Bindung des Durchführungsvertrags für die Bestandsmieter (Punkt 6).
FDP fürchtet Gefährdung des Projekts
Einzig die FDP votierte gegen die gleichzeitige Anwendung der novellierten Zweckentfremdungsverbotsverordnung (Punkt 1) und des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung (Punkt 2). Im Ergebnis wären mehr als die Hälfte der Wohnungen dadurch mietpreisgebunden. Damit würde das gesamte Projekt gefährdet, weil es unter Umständen für die Deutsche Wohnen nicht mehr wirtschaftlich sei, kritisierte der stadtentwicklungspolitische Sprecher der Liberalen, Johannes Heyne. „Wir wollen nur die geltende Rechtslage durchsetzen“, hielt die Grünen-Verordnete Jenny Wieland dagegen.
Auch die Härtefallregelung, der nach die Bruttowarmmiete für die Bestandsmieter in den neuen Wohnungen nicht mehr als 30 Prozent betragen soll (Punkt 4), stand zur Abstimmung. FDP, CDU und AfD votierten dagegen, da sie unbefristet gelten soll. „Das verlagert das allgemeine Lebensrisiko auf den Vermieter“, so der baupolitische Sprecher der Unionsfraktion, Christoph Brzezinski und sprach sich für eine Gültigkeit von zehn Jahren aus. Das würde das Risiko der Verdrängung nur aufschieben, verteidigte der SPD-Verordnete Wolfgang Tillinger die Forderung nach einer unbefristeten Gültigkeit. Die Bestandsmieter sollten auf Dauer geschützt sein.