Anzeige
Immobilienmarkt

"Wir sind auf dem Weg in die wohnungspolitische Katastrophe"

Steigende Mieten führen zu Abwanderungen aus der City West, beobachtet Charlottenburg-Wilmersdorfs Baustadtrat.

An der Pulsstraße in Charlottenburg baut die Degewo 77 Wohnungen. Wegen des hohen Grundstückspreises werden die Mieten bei 12.50 Euro pro Quadratmeter liegen.

Foto: Philipp Siebert

Anzeige

Berlin. Die Mieten in Berlin steigen. Laut des jüngsten Wohnungsmarktberichts der Investitionsbank Berlin haben sie zwischen 2015 und 2017 um 15,3 Prozent auf durchschnittlich 10,15 Euro pro Quadratmeter angezogen. In Charlottenburg-Wilmersdorf waren es sogar 18,6 Prozent auf 11,86 Euro. Damit liegt der westliche Innenstadtbezirk auf Platz drei hinter Mitte (12,77 Euro) und Friedrichshain-Kreuzberg (12,50 Euro). Und nur in Mitte sind die Mieten im gleichen Zeitrum mit 26,9 Prozent stärker gestiegen.

Dennoch steht für Charlottenburg-Wilmersdorfs Baustadtrat Oliver Schruoffeneger (Grüne) fest, dass sich nirgendwo in Berlin der Wohnungsmarkt so stark verändere, wie in der westlichen Innenstadt. „Wir sind auf einem sich beschleunigenden Weg in die mieten- und wohnungspolitische Katastrophe und haben im Moment nicht das Instrumentarium, um das zu stoppen“, antwortete er in der jüngsten Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) auf eine Anfrage der Grünen-Fraktion zu den Erkenntnissen des Bezirks aus dem Wohnungsmarktbericht.

Mietenexplosion trifft vor allem Mittelstand und Familien

Zwar konnte Charlottenburg-Wilmersdorf zwischen 2007 und 2016 einen Bevölkerungszuwachs um 8,4 Prozent auf derzeit 336.249 Einwohner verzeichnen. Mittlerweile gebe es aber auch Abwanderung, so Schruoffeneger. „Diejenigen, die nicht in Sozialwohnungen und nicht im ganz hohen Preissegment wohnen, gehen ins Umland.“ Denn der Mittelstand könne sich Wohnen im Bezirk schlicht nicht mehr leisten. „Sowohl in den unteren, als auch in den oberen Einkommensgruppen haben wir überdurchschnittliche Anteile, aber die Mitte fehlt uns.“

183.987 Wohnungen gibt es in Charlottenburg-Wilmersdorf. Diese sind mit durchschnittlich 78,5 Quadratmetern (Berlin: 73,2) verhältnismäßig groß. Weite Teile davon seien unterbelegt, so der Stadtrat weiter. Und tatsächlich legen einige statistische Größen des Wohnungsmarktberichts nah, dass viele alte Menschen allein in viel zu großen, eigentlich familiengerechten Wohnungen leben. Ein Generationenwechsel stünde bevor, so Schruoffeneger. „Die Frage ist, wer zieht dann ein zu den Mietpreisen, die dann da aufgerufen werden? Mit Sicherheit nicht Familien mit Kindern.“

Spekulation und Geldwäsche bei Eigentumswohnungen

Ein Problem sei die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie die damit verbundene Spekulation, so Schruoffeneger weiter. Der Anteil an Mietwohnungen ist in Charlottenburg-Wilmersdorf mit 85,5 Prozent zwar höher, als der Gesamtberliner Anteil (84,9 Prozent). Und auch bei der Umwandlungsquote von jährlich 1,1 Prozent liege der Bezirk hinter Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte nur auf Platz drei. Ferner würden bei Durchschnittspreisen von 4000 Euro pro Quadratmeter in anderen Bezirken mehr aufgerufen. Allerdings suche die Verkaufsquote von 1,46 Prozent berlinweit ihresgleichen. „Das heißt bei uns werden die umgewandelten Eigentumswohnungen sehr schnell wieder weiter verkauft, zum Teil mehrfach.“

Anzeige

Mehr als 7500 Verkäufe im Jahr seien ein Zeichen, dass es eher um spekulativen Mitnahmegewinn als um Bestandshaltung oder Alterssicherung gehe. Die Kaufpreise gingen dabei in Teilen vom Fünfzigfachen der Jahresmiete aus. „Da kann mir keiner erzählen, dass es sich um ein wirtschaftlich sinnvolles Projekt handelt“, so Schruoffeneger. Seit eine Gesetzesnovelle in Italien die Geldwäsche im dortigen Grundstücksmarkt deutlich erschwert hat, habe sich das Problem unter anderem in deutsche Innenstädte verlagert. Auch die Käuferstruktur in Charlottenburg-Wilmersdorf habe sich massiv verändert.

Demografischer Wandel bei Vermietern verschärft Effekt

Ein großer Teil der Mietshäuser im Bezirk befindet sich laut Schruoffeneger noch im privaten Besitz von Einzelpersonen. Aber auch hier stünde ein demografischer Wandel bevor. „Wenn die Häuser auf den Markt kommen, weil die Erben sie nicht wollen, und das alles in die jetzigen Strukturen geht, in die Umwandlungsprozesse, zu den jetzigen Preisen verkauft wird, wäre das die Katastrophe für den Bezirk“, warnt der Stadtrat. Solang die Preisentwicklung nicht in den Griff zu bekommen sei, müsse die Sicherung des Bestands zu den jetzigen Konditionen oberste Priorität haben – noch vor dem Neubau. Der Bund sei in der Pflicht, entsprechende Instrumente zu schaffen – auch gegen Spekulation und Geldwäsche.

Neben Bestandsschutz mehr Neubau gefordert

„Ein alleiniges Konzentrieren auf den Bestandsschutz ist eine Kapitulation vor der Realität und koppelt uns von der Entwicklung der wachsenden Stadt ab“, sagte der stadtentwicklungspolitische Sprecher der CDU-Fraktion, Christoph Brzezinski. Es müsse gleichzeitig mehr gebaut werden. Dem folgte auch der baupolitische Sprecher der FDP, Johannes Heyne. Er kritisierte daneben eine „restriktive Haltung was die Entwicklung in die Höhe betrifft.“

Der stadtentwicklungspolitische Sprecher der Grünen, Ansgar Gusy, bezweifelte, dass in Hochhäusern etwas anderes als Luxuswohnungen gebaut werden könne. Und diese gebe es eben schon genug. Wolfgang Tillinger, baupolitischer Sprecher der SPD, wünschte sich daher mehr Aktivität der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften im Bezirk.

Bodenpreise verhindern neuen günstigen Wohnraum

Während die Landeseigenen etwa in Mitte aktuell 28 Bauprojekte verzeichnen, sind es in Charlottenburg-Wilmersdorf gerade einmal fünf. Das geht aus Antworten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf Anfragen der wohnungspolitischen Sprecherin der Grünen-Fraktion im Abgeordnetenhaus, Katrin Schmidberger, hervor. Die Gewobag plant an der Arcostraße 9/11 insgesamt 100, die WBM an der Quedlinburger Straße 45 ein Modulare Flüchtlingsunterkunft mit 156 Wohnungen. Die Degewo will insgesamt 204 Wohnungen verteilt auf drei Standorte an der Pascalstraße 7, der Ecke Quedlinburger- und Klaustaler Straße sowie der Pulsstraße 13 bauen.

Von den laut Schruoffeneger derzeit 36.513 berlinweit geplanten Wohnungen der Landeseigenen entfallen demnach lediglich 486 auf Charlottenburg-Wilmersdorf. Vor dem Hintergrund der Bodenpreise im Bezirk sei vernünftig finanzierter Wohnungsbau in großen Mengen schlicht nicht möglich, so der Stadtrat. Diese hätten sich seit 2014 durch Spekulationsgeschäfte von damals 880 Euro auf aktuell 3960 Euro pro Quadratmeter fast verfünffacht. „Das sind Preise, da können Sie gutwillig sein, wie sie wollen: da kriegen Sie sozialverträglichen Wohnraum schlicht nicht finanziert.“

+++ Berlin-Podcast +++ In der aktuellen Folge „Molle und Korn“: Ein Besuch an der Berliner Kult-Raststätte an der Avus – natürlich mit dem Auto. Auf der Hinfahrt diskutiert im „Verkehrsspezial“: Gefährliche Radwege, Abbiege-Assistenten, Beifahrer-Pflichten und Erinnerungen an das erste Auto.

Gelangen Sie hier direkt zum Podcast bei Spotify

Gelangen Sie hier direkt zum Podcast bei Soundcloud

Gelangen Sie hier direkt zum Podcast bei Deezer