Wohnungsmarkt Berlin

Berlins Senat kämpft für das Vorkaufsrecht

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Isabell Jürgens
Protest auf der Straße: Hausgemeinschaften der Schönhauser Allee 135, der Choriner Straße 12 und der Florastraße 68 in Alt-Pankow demonstrierten 2021 für die Ausübung des Vorkaufsrechts.

Protest auf der Straße: Hausgemeinschaften der Schönhauser Allee 135, der Choriner Straße 12 und der Florastraße 68 in Alt-Pankow demonstrierten 2021 für die Ausübung des Vorkaufsrechts.

Foto: Privat / Berliner Morgenpost

Nachdem das Bundesverwaltungsgericht die Berliner Praxis gekippt hat, müssen sechs Käufe und 13 Abwendungen aufgehoben werden.

Berlin. Bis Ende 2021 galt Berlin, insbesondere der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, bundesweit als Vorreiter bei der Wahrnehmung des kommunalen Vorkaufsrechts von Mietshäusern in Milieuschutzgebieten. Im November schob das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig der Anwendung dieses im Baugesetzbuch verankerten Instruments jedoch einen Riegel vor (Urteil vom 09.11.2021 – 4 C 1.20).

Die Annahme, dass ein Immobilienkäufer Mieter verdrängen könnte, reicht nicht allein aus, um das Vorkaufsrecht anzuwenden, begründeten die Richter. Ein Urteil mit Konsequenzen, wie aus dem Bericht zur Wahrnehmung von Vorkaufsrechten 2021 hervorgeht, den Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) am Dienstag im Senat vorgelegt hat.

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Zahl der Fälle zuletzt stark rückläufig

Im Bericht sind die Auswirkungen des Urteils deutlich ablesbar. Wurden 2020 noch 16 Vorkaufsrechte ausgeübt, waren es 2021 nur noch 13. Sechs weitere Ausübungsfälle aus dem Jahr 2021 mussten aufgrund des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts wieder aufgehoben werden. Durch die Ausübung von Vorkaufsrechten konnten laut Bericht 332 Wohnungen gesichert werden. (2020: 516 Wohnungen).

Die Zahl der Abwendungsvereinbarungen, in denen sich der Käufer verpflichtet, etwa auf Luxussanierungen zu verzichten, ist mit 84 gegenüber dem Jahr 2020 (143) ebenfalls rückläufig. 13 Ausübungsbescheide, die zum Zeitpunkt des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts noch nicht bestandskräftig waren, mussten aufgehoben werden.

Nicht jeder Käufer hat die Absicht, Mieter zu verdrängen

Insgesamt gab es im Jahr 2021 177 Prüffälle. In 80 Fällen, erläuterte der Stadtentwicklungssenator nach der Sitzung des Senats, habe die Prüfung ergeben, dass die „Ziele des Käufers nicht mit denen des Landes Berlins kollidieren.“ Nicht jeder Immobilienkäufer verfolge die Absicht, Mieter mit der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen oder mit Luxusmodernisierungen zu verdrängen.

In Berlin wird das Vorkaufsrecht grundsätzlich zugunsten Dritter ausgeübt, erläuterte Geisel weiter. So seien von den 13 Häusern, bei denen im vergangenen Jahr das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde, fünf durch kommunale Wohnungsbaugesellschaften, vier durch Genossenschaften, drei durch Stiftungen uns eines durch die Mieterinnen und Mieter des Hauses erworben worden. „Das Land Berlin setzt also nur im Ausnahmefall Mittel ein“, betonte Geisel.

Senator: „Überzogene Preise zahlen wir nicht“

Den insbesondere von der FDP erhobene Vorwurf, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei unwirtschaftlich, könne er entkräften, sagte Geisel weiter. So unterlägen die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften strengen Vorgaben, dürften nur Käufe tätigen, bei denen das 19-fache der Jahresnettomiete nicht überschritten werde. „Überzogene Preise zahlen wir nicht.“

Ein wirtschaftliches Risiko für das Land Berlin lasse sich mit den Zahlen jedenfalls nicht belegen. Im 19-seitigen Bericht gibt es allerdings keine Aussage dazu, welche Summen das Land Berlin für den Ankauf der Häuser bereitgestellt hat oder wie hoch die Kaufsumme in den einzelnen Fällen oder insgesamt war.

Auch über Eigenkapitalzuführungen an städtische Wohnungsbaugesellschaften und Förderung von Wohnungsgenossenschaften zwecks bezirklicher Vorkaufsrechtsausübungen gibt der Bericht keinen Aufschluss.

Berlin appelliert an den Bundesjustizminister

Berlins Regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey (SPD) verwies am Dienstag auf die von Berlin und Hamburg angestoßene Bundesratsinitiative. Darin wird die Bundesregierung aufgefordert, eine rechtssichere Regelung zu schaffen, damit Kommunen das Vorkaufsrecht weiter zum Schutz der Wohnbevölkerung ausüben können.

„Es ist Konsens bei den Bauministern der Bundesländer, dass wir eine entsprechende Änderung des Baugesetzbuches unbedingt brauchen“, sagte Giffey. Sie appellierte an Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) und die Bundesregierung, schnell zu handeln: „Die Frage des Vorkaufsrechts ist deutschlandweit von Bedeutung, weil es ein wichtiges Instrument ist, um Mieterinnen und Mieter vor überhöhten Mietpreisen wirksam zu schützen.“

Damit könnten die Städte spekulativen Immobiliengeschäften vorbeugen, deren Kosten oftmals die Mieterinnen und Mieter zahlten.

Gesetzentwurf stößt auf geteiltes Echo

Unterdessen ist der von Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) am Montag vorgestellte Gesetzentwurf zur Absicherung des kommunalen Vorkaufsrechts im Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen des Bundestags auf ein geteiltes Echo gestoßen.

„Nachdem SPD und Grüne erklärt haben, das Vorkaufsrecht nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts rasch wieder zu ermöglichen, fordern wir nun die Regierungsmitglieder der FDP in der Ampelkoalition zur Unterstützung des Entwurfs von Bauministerin Geywitz auf“, sagte der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Der Nutzen des Vorkaufsrechts für die Kommunen sei offenkundig

Der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen lehnt den Gesetzentwurf dagegen mit dem Argument ab, Steuergelder würden sinnlos vergeudet. Diese Steuermittel ließen sich effektiver einsetzen für energieeffizienten Neubau oder die Entwicklung innovativer Projekte des sozialen Wohnungsbaus.