Wohnungsbau

Bezahlbar, barrierefrei, CO2-neutral: Neubau in Not

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Isabell Jürgens
Die Howoge stockt den Fünfgeschosser an der Franz-Schmidt-Straße in Buch um drei Etagen auf.

Die Howoge stockt den Fünfgeschosser an der Franz-Schmidt-Straße in Buch um drei Etagen auf.

Foto: Planungsgesellschaft

Explodierende Kosten, gestrichene KfW-Förderungen: Schaffung von Wohnraum stellt Unternehmen vor finanzielle und planerische Probleme.

Angesichts der dramatisch gestiegenen Baukosten und der gestrichenen KfW-Förderungen sind die Neubauziele von Bund und Ländern nicht zu erreichen, wie der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW vor wenigen Tagen warnte. Deutschlandweit sollen 400.000 Wohnungen, davon 100.000 Sozialwohnungen jährlich gebaut werden. 20.0000, davon 5000 Sozialwohnungen, sind es in Berlin.

Und als wäre das noch nicht genug, soll dieses gigantische Bauprogramm die CO2-Bilanz nicht belasten, den Boden nicht versiegeln und dennoch bezahlbar sein. Wie das gelingen kann – und welche Hemmnisse es dabei aus dem Weg zu räumen gilt – darüber haben sich die beiden Staatssekretäre der neuen Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) in Berlin beim Besuch von Baustellen der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Howoge in Holzbauweise informiert.

„Die Schaffung bezahlbaren und barrierefreien Wohnraumes ist dringend erforderlich und sowohl in den Koalitionsverträgen im Bund als auch in Berlin verankert“, führte Klaus Mindrup in das Thema ein. Der frühere SPD-Bundestagsabgeordnete hatte als Vorsitzender des Vereins „Energiedialog 2050“ die Baustellentour organisiert. Diese führte zunächst nach Buch, wo die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Howoge an der Franz-Schmidt-Straße ein bislang einmaliges Experiment wagt.

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Auf einen Fünfgeschosser der DDR-Wohnungsbauserie 70 (WBS 70) setzt sie aktuell drei weitere Etagen drauf. Der Rohbau steht schon, jetzt wird mit dem Innenausbau begonnen, zur Jahresmitte sollen die 22 Wohnungen bezogen sein. Doch obwohl kein teurer Berliner Baugrund angekauft werden musste, ist das Bauvorhaben alles andere als preiswert.

„Die Baukosten liegen voraussichtlich bei knapp 4000 Euro pro Quadratmeter“, bezifferte Howoge-Chef Ulrich Schiller. Denn obwohl der Aufbau in ökologischer und vor allem gegenüber herkömmlichen Massivbauten in leichterer Holzhybridbauweise entsteht, wurde zuvor eine aufwendige Verstärkung der Fundamente erforderlich, erläuterte Schiller. Die Mieter mussten vorübergehend ihre Keller räumen. Dies und auch Austausch eines Treppenhauses zum Einbau eines Fahrstuhls hätten die Kosten nach oben getrieben. In den Kosten enthalten seien aber bereits die technische Ertüchtigung des Bestandsbaus, eine Photovoltaikanlage und ein Zwischenspeicher für Regenwasser auf dem Dach, der für Nachhaltigkeit des gesamten Gebäudes sorgt.

Trotz der vielen Unannehmlichkeiten für die Mieter laufe das Projekt relativ reibungslos, sagte Schiller weiter. Durchaus keine Selbstverständlichkeit: Bei einer weiteren Dachaufstockung an der Seefelder Straße in Lichtenberg, wo auf einem Plattenbau mit sechs Geschossen zwei weitere Etagen errichtet werden, gebe es deutlich mehr Beschwerden und Klagen von den Mietern. Und: „Technisch wären noch mehr Geschosse möglich“, sagte Schiller. Allerdings würde damit die „Hochhausgrenze“ überschritten, was zu erheblichen Brandschutzauflagen führen würde.

Howoge erprobt Aufstockungen auf Plattenbauten

Mit diesen beiden Pilotprojekten untersucht die Howoge für die anderen landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften auch die technische und wirtschaftliche Machbarkeit von Dachaufstockungen auf Plattenbauten, von denen es im ehemaligen Ostteil der Stadt sehr viele gibt. Noch ist der Bau und damit das Projekt nicht abgeschlossen, aber für Schiller steht schon fest, dass „wir den Kurs weiter verfolgen werden“. Die Vorteile ergäben sich durch die vorhandene Infrastruktur und mache Sinn, wenn ohnehin eine Sanierung des Gebäudes anstehe.

„Bei der Howoge sehen wir derzeit ein Potenzial für 600 Wohnungen auf den Dächern der WBS 70-Platten. Ob die Bauämter diese auch für genehmigungsfähig halten, wird sich erst noch zeigen“, so Schiller. Insgesamt aber sei das Wohnungsproblem in Berlin allein auf den Dächern der bestehenden Häuser wohl eher nicht zu lösen.

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In Lichtenberg führte die Tour an die Skandinavische Straße 15-16. Auf einem knapp 1500 Quadratmeter großen Grundstück direkt an der Bahntrasse, das im Besitz der Howoge war, sind 29 Wohnungen in einem Viergeschosser mit Staffelgeschoss entstanden, die in Kürze bezugsfertig werden. Bewerben für die ein bis vier Zimmer-Wohnungen, die zu 50 Prozent mietpreisgebunden ab 6,60 Euro Kaltmiete je Quadratmeter und Monat und im freifinanzierten Bereich zu 9,95 Euro vermietet werden, kann man sich jedoch nicht mehr, sagte Schiller auf Nachfrage der Staatssekretärin Cansel Kiziltepe. „Die sind alle schon vergeben“, betonte Schiller und gab der SPD-Politikerin zugleich noch einen drastischen Einblick in die Berliner Wohnungsnot: „Wir machen nach 150 Bewerbungen Annahmeschluss – wohlgemerkt pro Wohnung.“

An der Skandinavischen Straße sei es in mehrfacher Hinsicht besser für die Howoge gelaufen als bei vielen anderen ihrer Baustellen. So habe es keine Beschwerden von den Nachbarn gegeben, die das alles sehr gut aufgenommen hätten, lobte Schiller. Auch von den Kosten her sei es hier für die Howoge besser gelaufen, diese lägen mit rund 3500 Euro rund 500 Euro unter denen bei der Dachaufstockung – extensives Gründach sowie PV-Anlage bereits inklusive.

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Weiterer Pluspunkt sei die sehr kurze Bauzeit: „Die Herstellung des Kellergeschosses hat zwei Monate gedauert, weitere drei Monate der oberirdische Bau – nach fünf Monaten stand der Rohbau dank der vorgefertigten Elemente“, wie der Frank Ronkartz, Geschäftsführer bei der mit dem Bau beauftragten B&O-Gruppe berichtete. Die Außenwände bestünden aus Brettsperrholz-Elementen mit 14 Zentimeter Dämmung und Putz, die Fenster sind bereits eingebaut. Nach einjähriger Bauzeit steht das gesamte Bauvorhaben nun unmittelbar vor dem Einzug der Mieter.

Nicht ganz so gut ist bei diesem ebenfalls in Holzhybridbauweise mit vorgefertigten Wänden und vorgefertigten Bädern errichteten Bau der Holzanteil: Der liegt, auch weil das Gebäude unterkellert wurde, bei lediglich 25 bis 30 Prozent, so Ronkartz. Das auf industriell vorgefertigten Systembau, vorrangig in Holz-Hybrid-Bauweise, spezialisierte Unternehmen sei gerade dabei, ein eigenes Holzwerk in Frankfurt (Oder) zu errichten: „Da verarbeiten wir dann Brandenburger Kiefer“, sagte Ronkartz weiter. Bisher käme das Holz nämlich noch aus dem Baltikum – genauso wie die vorgefertigten Elemente.

Ronkartz betonte, dass die Baukosten deutlich niedriger lägen, wenn der Keller und die Doppelkastenfenster mit erhöhter Lärmschutzschutz-Anforderung nicht gewesen wären. Die teuren Fenster seien aber wegen der Nähe zur Bahntrasse erforderlich. Der Keller, auf den man sonst im Sozialen Wohnungsbau verzichte, ergänzte Schiller, sei hier notwendig gewesen, um Müllraum und Fahrräder unterzubringen, dadurch habe man aber im Erdgeschoss Platz für zwei komplett barrierefreie Wohnungen geschaffen.

Den beiden Staatssekretären gaben Schiller und Ronkartz dann noch mit auf den Weg, was sie von der Politik am dringendsten brauchen, um Wohnraum möglichst schnell, nachhaltig und kostensparend zu errichten. „Eine gesicherte Auslastung über einen längeren Zeitraum, damit sich der Aufbau einer eigenen Fertigungsanlage auch wirklich rechnet – nur das macht das Bauen dann wirklich preiswerter“, so Ronkartz. Wichtig sei auch, dass sich gesetzliche Vorgaben nicht ständig änderten, damit nicht vorproduzierte Elemente plötzlich gar nicht mehr verbaut werden könnten. Wichtig auch, dass Baugenehmigungen schneller erteilt werden als bisher: „Pro Jahr steigen die Baukosten zwischen sechs und acht Prozent.“

Noch deutlicher wurde der Howoge-Chef: „Der plötzliche KfW-Förderstopp der Bundesregierung war ein Schock, der die Bauvorhaben der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften schwer getroffen hat." Schiller kann die Auswirkungen ganz konkret beziffern: „Die Howoge hatte zum 31. Januar für zwei Projekte mit 291 Wohnungen einen Antrag auf Förderung bei der KfW gestellt. Weitere sechs Neubau-Projekte mit insgesamt 1060 Wohnungen sollten im Laufe des Jahres beantragt werden. Darüber hinaus war eine Förderung für vier Bestandssanierungen mit insgesamt 441 Wohnungen vorgesehen. Insgesamt betroffen seien damit rund 1800 Wohnungen, für die nun ein zweistelliger Millionenbetrag fehle.

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