Wohnen in der Zukunft

Baugruppen in Berlin: Wohnen für Mutige und Individualisten

Trotz enormer Flächenkonkurrenz finden sich immer noch Lücken für Baugemeinschaften, die für große Projektentwickler unattraktiv sind.

Sie glaubt an neue Chancen für Baugruppen: Architektin Regine Siegl am Wohnensemble „Dennewitzeins" neben dem Park am Gleisdreieck.

Sie glaubt an neue Chancen für Baugruppen: Architektin Regine Siegl am Wohnensemble „Dennewitzeins" neben dem Park am Gleisdreieck.

Foto: Thomas Schubert

Berlin. Veronika blickt ungeschminkt durch welkendes Herbstlaub. Ihren Platz im Florakiez, den hat sie gefunden. Diese Geschichte soll aber nicht von einer dieser Damen handeln, die das Pankower Viertel auswählt, um Nachwuchs in die Welt zu setzen. Veronika ist ein noch unverputztes Haus. Bodentiefe Fenster, Maisonetten, ausladende Balkone – und eine Fassade, die sich beinahe z-förmig knickt, um an zwei versetzt stehende Nachbargebäude anzuschließen. Ein schwieriges Grundstück ist es, was hier eine Handvoll Bauherren ausgewählt hat, um den individuellen Traum vom Großstadtwohnen zu verwirklichen. Ärzte, Journalisten, Familien und ein schwules Paar bilden hier eine Baugemeinschaft, wie sie typisch ist für das Berlin der 2020er-Jahre.

Die fetten Jahre der billigen Grundstücke sind vorbei. Baugruppen müssen Lücken nehmen, die Projektentwickler und städtische Wohnungsbaugesellschaften nicht füllen können oder füllen wollen. Aus der verwinkelten Lücke, die Veronika nun besetzt, rührt wiederum ihr Name her. „Hier war ganz früher mal ein Spargelfeld“, erklärt Architektin Margarete Stephan vom Büro „eins punkt null“ – also ließ die Baugemeinschaft in der Görschstraße ihren Assoziationen freien Lauf. Und kam auf ein altes Lied der Comedian Harmonists – „Veronika, der Spargel wächst“.

Wohnen der Zukunft - alle Teile der Serie

Die Baugruppen sind eher ein Modell für Akademiker

Der Rohbau steht und führt den „verspringenden Lückenschluss“, wie Stephan die z-förmige Linie nennt, eindringlich vor Augen. Der Innenausbau dauert aber noch ein weiteres Jahr. Auch das ist typisch Baugruppe – denn jede der neun Wohneinheiten mit 90 bis 130 Quadratmetern erhält eine individuelle Ausgestaltung. Und das dauert. Geschmacksunterschiede der einzelnen Bauherren fangen bei Fenstergriffen an und hören bei Badezimmerfliesen auf. Einheitslösungen sind schneller und einfacher zu haben, gibt Stephan offen zu.

Das ist wohl der Hauptgrund, weshalb der Berliner Senat mit einem Bausenator der Linken lieber auf andere Bauformen setzt. Man bekämpft die Wohnungsnot mit großen Volumina und neuen Stadtvierteln. So wird die kleine Baugruppe zum Modell für Akademiker, die einen sehr selbstbestimmten Weg zu den eigenen vier Wänden suchen. Und denen die Vorstellung eines Reihenhauses im Berliner Umland nicht behagt. Was sie mitbringen müssen, ist Lust auf Risiko. „Irgendwas kommt immer“, weiß Regine Siegl vom Architekturbüro „Siegl und Albert“. Nicht etwa, weil die Planer Fehler begehen, sondern weil Gemeinschaften aus Häuslebauern viel mehr als große Projektentwickler den Unwägbarkeiten der jeweiligen Verhältnisse unterliegen.

Mal gehen die Baukosten im Laufe des Vorhabens unerwartet hoch, mal bremsen unerwartete Altlasten im Boden den Prozess. Oder ein brütender Vogel. Oder langwierige Bearbeitungsfristen für einfache Straßensperren durch Sachbearbeiter der Bezirke. 18 Wochen Wartezeit kommen schon mal vor. Auch nicht ungewöhnlich ist laut Regine Siegl der „destruktive Nachbar“, der gegen eine neue Baugruppe vorgeht, weil das neue Haus künftig seine Sicht verstellt. „Nicht jede Gemeinschaft hat die Kraft, so etwas auszuhalten“, betont die Expertin. Wenn Kleininvestoren Puffer einbauen und mit Rückschlägen umgehen lernen, warte aber am Ende das Glück der eigenen vier Wände.

Ein aktuelles Vorzeigeprojekt von Regine Siegl: Der Umbau einer Kreuzberger Kirche zum Wohnhaus. „Da hat die Gemeinde ein Haus abgegeben, um ein anderes erhalten zu können“, erzählt sie. Wo die Geistlichen gingen, finden nun vier Zweipersonenhaushalte Platz. Dort zeigen sich auch die Vorteile, die für Risiken entschädigen sollen. „Es entsteht eine persönliche Beziehung für das Projekt und zu den Nachbarn“, sagt Siegl. Weil man keine externen Bauentwickler und keinen Vertrieb mitbezahlen muss, können die Kosten, um an Wohneigentum zu kommen, wesentlich günstiger sein. Das Geld fließe in die Substanz und nicht in den Profit eines Investors. Eine Preisersparnis wird aber nur sichtbar, wenn sich das Grundstück bezahlen lässt.

Bauplätze in Berlin finden sich oft nur außerhalb des S-Bahnrings

Noch Anfang der 2000er-Jahre habe es in Berlin erschwingliche Flächen gegeben „wie Sand am Meer“, erinnert sich die Architektin. Heute muss man schon jenseits des S-Bahnrings suchen. Und das sehr gründlich. „Früher war es selbstverständlich Prenzlauer Berg. Heute wird es in Weißensee schon knapp.“ Mit steigenden Bodenpreisen wandelt sich auch die Baugruppen-Klientel. Polizisten und Handwerker und Krankenschwestern gehören eher nicht mehr dazu.

Für Christian Gräff, den Bauexperten der Berliner CDU-Fraktion, ist das Kostenproblem der wesentliche Ansatzpunkt, bei dem der Senat Baugruppen helfen könnte, um den Ansatz wieder attraktiver zu machen. „Berlin sollte für solche Vorhaben möglichst preiswert Grund und Boden bereitstellen“, sagt Gräff. Auch bürokratische Hürden, die in der jetzigen Berliner Bauordnung enthalten sind, gelte es zu senken. Vereinfachte Vorschriften würden gerade denen helfen, die keine professionellen Bauentwickler sind. Insgesamt sei die Gründung von Baugruppen ein einfacher, aber unterschätzter Weg, um von steigenden Mieten wegzukommen. „Die gemeinschaftliche Form, Eigentum zu bilden, sollte massiv gefördert werden“, fordert Gräff.

Baugemeinschaften als Ergänzung für Großprojekte

Dass der Fokus des Senats eher auf Großprojekten liegt, halten Baugruppen-Architekten wie Margarete Stephan für verständlich. Gewollt seien lieber 1000 Wohnungen für die breite Masse als 20 Einheiten für Individualisten. Konstellationen wie die am Gleisdreieckpark und im Bereich der Flottwellstraße, wo Baugruppen ganze Blöcke mit 150 Wohnungen errichten konnten, werden wohl in Berlin eher die Ausnahme bleiben. „Baugruppen sind oft das Feigenblatt“, meint Regine Siegl. „Natürlich brauchen wir Masse. Aber es gibt den Punkt, wo etwas dazwischen passt“, fügt Margarete Stephan hinzu.

Dazwischen passen ist auch das Stichwort für das Haus namens Veronika im Pankower Florakiez. Der Lückenschluss mit der verspringenden Hausfront hatte es immer noch leichter als das direkt anschließende Baugruppen-Ensemble namens „Himmel und Erde“. 18.000 Unterschriften ließen Kleingärtner 2011 sammeln, deren Parzellen für den Block an der Brehmestraße verloren gingen . Solche Wut schlägt Veronika inzwischen nicht mehr entgegen. Vielleicht weil schon beim Bau des „Himmel und Erde“ klar war, dass sie als Nachhut kommen wird.