Wohnungsmarkt

Mietendeckel - Wo Wohnungen in Berlin zu teuer sind

Studien zeigen: 95 Prozent der angebotenen Mietwohnungen in Berlin sind teurer, als der Mietendeckel erlaubt. Eine Übersicht.

Die meisten Mietwohnungen in Berlin sind teurer als der Mietendeckel erlaubt (Symbolbild).

Die meisten Mietwohnungen in Berlin sind teurer als der Mietendeckel erlaubt (Symbolbild).

Foto: Reto Klar

Berlin. „Altbauwohnung im Kreuzberger Szenekiez: modern, schönes Bad, 1.400 Euro Kaltmiete, 2 Zimmer, 76 Quadratmeter“. Ein kurzer Blick auf die Wohnungsangebote im Internet zeigt deutlich: Noch inserieren Vermieter ihre Wohnungen gänzlich unbeeindruckt von dem unmittelbar bevorstehenden Inkrafttreten des Mietendeckels. Laut Mietendeckelrechner des Online-Portals Wenigermiete.de wären lediglich 819,97 Euro zulässig.

Und so überrascht es nicht, dass 95 Prozent der Mietwohnungsangebote in Berlin über den Obergrenzen liegen, die im Mietendeckel-Gesetz festgelegt sind. Das geht aus einer Untersuchung hervor, die das Immobilienportal Immobilienscout24 jetzt vorgelegt hat. Obwohl schon die besonders teuren Neubauwohnungen, die ab 2014 fertiggestellt wurden und somit nicht unter den Deckel fallen, herausgerechnet wurden, überschreiten die Angebote die Mietobergrenzen um 5,92 Euro je Quadratmeter.

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Mietendeckel - Wohnungen unter Kappungsgrenze in Randlagen

Doch es gibt auch Ausnahmen: „Insbesondere in einigen Randlagen werden jedoch auch Wohnungen zu Werten unter der Kappungsgrenze angeboten“, heißt es in einer aktuellen Analyse der Berliner Sparkasse, die der Berliner Morgenpost exklusiv vorliegt. Am stärksten ist die Diskrepanz zwischen Angebots- und zulässigen Mietendeckelmieten demnach in den zentralen Lagen von Mitte, Pankow und Charlottenburg-Wilmersdorf.

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Ausgehend von den Durchschnittswerten müssten Vermieter hier Einbußen von mehr als vier Euro je Quadratmeter hinnehmen, da sonst die Mieter eine Absenkung unter die Kappungsgrenze beantragen könnten. Entsprechend würden vor allem Mieter in den teuren Innenstadtlagen profitieren. „Dies bedeutet beispielsweise, dass einige Mieter, die in den letzten Jahren bereit waren 16 Euro je Quadratmeter und Monat mehr bei einem Einzug in bester Lage auszugeben, in Zukunft eine Kappung der Miete um die Hälfte fordern können“, folgert Studien-Autor Florian Seyfert.

Allerdings: Die besonders teuren Neubauten, die nicht unter den Mietendeckel fallen, wurden bei der Sparkassenanalyse nicht herausgerechnet. „Uns ging es vor allem darum, die kiezgenaue Verteilung darzustellen“, begründet Seyfert. An der grundsätzlichen Aussage würde dies auch nichts ändern: „Hätten wir die Neubauten herausgerechnet, wäre das Bild aber ganz ähnlich“, so der Volkswirt.

Diese Mieten schreibt der Mietendeckel in Berlin vor

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat den umstrittenen Mietendeckel Ende Januar beschlossen, er wird voraussichtlich noch Ende Februar in Kraft treten. Mit dem Gesetz werden die Mieten auf dem Stand vom 18. Juni 2019 für fünf Jahre eingefroren. Zudem räumt das Gesetz Mietern, die überhöhte Mieten zahlen, neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes einen Absenkungsanspruch ein. Eine Baualterstabelle legt zukünftig fest, welche Mietpreise Berliner Vermieter je nach Fertigstellungsdatum des Wohngebäudes, Ausstattung, Lage und Modernisierungsstand maximal verlangen dürfen.

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Die Mietobergrenzen bewegen sich zwischen 3,92 und 9,80 Euro je Quadratmeter, wobei noch verschiedene Zu- und Abschläge eingeräumt werden. Liegt eine Miete mehr als 20 Prozent über dem Oberwert, gilt sie als überhöht. Der Mieter kann die Absenkung verlangen. Generell ausgenommen sind Neubauten, die ab 2014 errichtet wurden, sowie mietpreisgebundene Sozialwohnungen. CDU und FDP bezweifeln, dass das Gesetz verfassungskonform ist und bereiten ein Normenkontrollverfahren zur gerichtlichen Überprüfung vor. Bis eine Entscheidung vorliegt, wird es aber mindestens noch ein Jahr dauern, schätzen Experten.

In Mitte waren alle angebotenen Wohnungen überteuert

Anders als die Berliner Sparkasse hat Immobilienscout24 für seine Analyse die Neubauten herausgerechnet. Das Ergebnis: „Im Ortsteil Mitte lagen so gut wie alle angebotenen Bestandswohnungen über dem Mietendeckel – zum Stichtag 23. Januar 2020 sogar 100 Prozent“, heißt es in der Untersuchung. Mit durchschnittlich 11,62 Euro je Quadratmeter und Monat sei hier die Differenz zur zukünftig geforderten Obergrenze am größten. Der Szenekiez Kreuzberg folge mit 9,34 Euro, Prenzlauer Berg mit 8,79 Euro und Grunewald mit 8,23 Euro je Quadratmeter und Friedrichshain mit 7,96 Euro.

Die geringsten Differenzen zwischen der zukünftig zulässigen Miete und der verlangten Miete gibt es demnach in Hellersdorf mit 2,30 Euro je Quadratmeter, Buckow mit 1,83 Euro und Marzahn mit 1,40 Euro. Aber auch in den Randbezirken liegen laut Immobilienscout24 noch zwischen 78 Prozent der Angebote in Lichtenrade und 93 Prozent in Marzahn über den zukünftigen Höchstgrenzen.

„Der Mietendeckel soll Mieter entlasten und den Preisdruck reduzieren, aber seine Systematik hat eine soziale Unwucht“, kritisiert Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmobilienScout24. Ähnlich lautet das Urteil von Sparkassen-Volkswirt Seyfert, der die Einkommensentwicklung in den Berliner Bezirken hinzugezogen hat. Denn insbesondere in den zentralen Lagen von Mitte (+375 Euro), Pankow und Charlottenburg-Wilmersdorf (jeweils +200 Euro) hätten die ab 2013 eingezogenen Neumieter einen überdurchschnittlichen Einkommensvorsprung gegenüber Altmietern. In Berlin insgesamt verdienen die Zuzügler durchschnittlich 175 Euro je Monat mehr. „Da die ursprünglich vorgesehene Prüfung der Mietbelastungsquote jedoch aus dem Gesetz gestrichen wurde, sind Mitnahmeeffekte einkommensstarker Haushalte unvermeidlich“, sagt Seyfert.

Eigentumswohnungen kosten im Schnitt knapp zehn Jahresgehälter

Nach Angaben der Berliner Sparkasse werden in Berlin 17,4 Prozent der Wohnungen vom Eigentümer bewohnt. Dies sind immerhin rund 4,7 Prozentpunkte mehr als noch 2002. Dennoch liege Berlin mit Bezug auf die Eigentümerquote damit weiterhin deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 46,5 Prozent. Ein Grund dafür ist sicher, dass sich die Angebotspreise für Eigentumswohnungen seit 2008 mehr als verdreifacht haben. Im Durchschnitt müssen nun 2950 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlt werden, wie aus dem Preisservice des Immobilienverbandes (IVD) Berlin-Brandenburg hervorgeht. Das Zahlenwerk basiert ausschließlich auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen bis zum Stichtag 1. Oktober 2019.

Für eine Eigentumswohnung mit 125 Quadratmetern müssen vollzeitbeschäftigte Berliner laut Studie der Berliner Sparkasse rund das 9,6-fache ihres Bruttojahreslohns aufbringen. Für Einfamilienhäuser lag der Wert demnach mit dem 9,4-fachen des Lohns leicht darunter.