Stadtentwicklung

BSR-Betriebshof blockiert Wohnungsbau in Friedrichshain

Das Quartier an der Mercedes-Benz Arena ist fast fertig. Nur auf dem landeseigenen Grundstück der BSR geht es nicht voran.

Das Entwicklungsgebiet rund um die Mercedes-Benz Arena in Friedrichshain.

Das Entwicklungsgebiet rund um die Mercedes-Benz Arena in Friedrichshain.

Foto: Heike Assmann / bm infografik

Berlin.  Es ist eines der größten innerstädtischen Entwicklungsgebiete in Berlin – doch kurz vor der Fertigstellung stockt der Weiterbau ausgerechnet auf einem großen landeseigenen Grundstück. Auf dem sogenannten Anschutz-Areal an der Spree in Friedrichshain, zwischen Ostbahnhof und Warschauer Brücke, sind neben der Mercedes-Benz Arena längst Bürogebäude, Hotels, Kinos und ein Einkaufscenter entstanden, letzte Gebäude in dem gänzlich privat entwickelten Quartier sind im Bau und sollen bis 2023 allesamt fertig sein.

Doch weil das Land Berlin seit Jahren keinen Ersatzstandort für den Betriebshof der landeseigenen Berliner Stadtreinigung (BSR) benennen kann, blockiert dieser den im Bebauungsplan vorgesehenen Bau von Hunderten landeseigenen Wohnungen an der Mühlenstraße.

Auf BSR-Gelände in Friedrichshain könnten mehr als 1000 Wohnungen entstehen

Wann und ob es hier überhaupt losgehen kann, ist derzeit noch völlig ungewiss. Laut festgesetztem Bebauungsplan könnten auf dem 21.000 Quadratmeter großen BSR-Gelände 102.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche entstehen – theoretisch also Platz für weit mehr als 1000 Wohnungen.

Damit wäre auf dem Betriebshof rund die Hälfte der überhaupt im gesamten Quartier geplanten 2000 Wohnungen entstanden. Von den privaten Nachbarn wurden bislang knapp 400 Wohnungen errichtet – ihre Zahl soll bis 2021 auf rund 1000 anwachsen. Mit einer Machbarkeitsstudie soll nun untersucht werden, ob immerhin ein Teil der auf dem landeseigenen Areal geplanten Wohnungen doch noch errichtet werden kann – auch wenn die BSR auf dem Gelände bleibt.

Friedrichshain: Grundstückskauf von der Deutschen Bahn scheiterte

„In der Vergangenheit gab es Bestrebungen, ein Grundstück am Markgrafendamm von der Deutschen Bahn zu erwerben, um letztendlich den Betriebshof zu verlagern und den auf dem Grundstück an der Mühlenstraße bestehenden Bebauungsplan zu nutzen“, sagte Katrin Dietl, Sprecherin von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) auf Nachfrage der Berliner Morgenpost.

Das Grundstück sei jedoch seitens der Bahn veräußert worden, die BSR letztlich nicht zum Zuge gekommen. „Gleichwohl verfolgen wir gemeinsam mit dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg das Ziel einer Bebauung des Grundstücks an der Mühlenstraße“, sagte Dietl weiter. Aktuell werde eine Machbarkeitsstudie durch den Bezirk in Abstimmung mit der BSR und der LokalBau-Plattform Friedrichshain-Kreuzberg ausgeschrieben.

Ziel der Machbarkeitsstudie ist es nach Auskunft der Senatsverwaltung, die Entwicklungsmöglichkeiten des Areals für Wohnen, Gewerbe und soziale Infrastrukturen unter einer möglichen Aufrechterhaltung des BSR-Betriebs zu untersuchen. Die Idee: Die BSR soll weiterhin ihre Fahrzeuge auf dem Grundstück parken können. Der Abstellplatz soll jedoch einen massiven Deckel bekommen, auf dem dann Wohnungen errichtet werden können. Technisch ist das kein Problem. In anderen Städten, in denen Bauplätze ebenso rar sind, wurde ein solches Vorhaben schon realisiert.

Neue Wohnungen werden in Friedrichshain dringend gebraucht

So etwa in New York City, wo die sogenannten Hudson Yards, ein Gebäudekomplex aus etwa 15 Wolkenkratzern, auf einem Plateau über den vom Bahnhof Penn Station abgehenden Gleisen errichtet wurde. Der erste Bauabschnitt dieses Mammut-Projekts wurde 2019 fertiggestellt. In der aktuellen Karte der LokalBau-Plattform, die im Auftrag des Bezirks „gemeinwohlorientierte Neubaupotenziale“ im Bezirk ausfindig macht und benennt, ist das Wohnbaupotenzial mit knapp 500 angegeben. Es sind Wohnungen, die im Bezirk dringend gebraucht werden.

Nach Angaben des kurz vor Weihnachten veröffentlichten „Wohnraumbedarfsberichts Berlin“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung fehlen zwar berlinweit Wohnungen, die sogenannte Wohnungsversorgungsquote liegt bei 95,2 Prozent. Auf Ebene der Berliner Bezirke weisen jedoch Mitte mit 85,8 Prozent und Friedrichshain mit 87, 4 Prozent die mit Abstand niedrigsten Werte auf. Knapp an der eigentlich erforderlichen 100-Prozent-Marke liegen nur noch die Außenbezirke Steglitz-Zehlendorf (99 Prozent) und Treptow-Köpenick (97,7 Prozent).

Die Stadtreinigung hingegen betont, sie könne auf ihr Gelände an der Spree in Friedrichshain nicht verzichten. „Der BSR-Standort in der Mühlenstraße beherbergt sowohl die Kundenbetreuung der BSR als auch – was an der Stelle regional wichtiger ist – das Regionalzentrum der Straßenreinigung für den gesamten Bereich Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg“, so BSR-Sprecherin Sabine Thümler. Allein die Straßenreinigung hat an diesem Standort dafür rund 500 Beschäftigte und den entsprechenden Fuhrpark stationiert.

Anschutz-Entertainment Group legte Grundstein vor 15 Jahren

Als die amerikanische Anschutz-Entertainment Group (AEG) den Grundstein für die Veranstaltungsarena auf der 18 Hektar großen Brachfläche des ehemaligen Ostgüterbahnhofs legte, glich diese noch einer Mondlandschaft. Das hat sich in den vergangenen 15 Jahren gründlich geändert: Aktuell sind nur noch sieben Gebäude entlang der Spree zwischen Ostbahnhof und Warschauer Brücke rund um die Mercedes-Brenz Arena in Bau. „In drei, spätestens vier Jahren ist das Quartier fertig“, verspricht Michael Kötter, zuständig für die Immobilienentwicklung der AEG Europe.

Zählt man noch das Bauvorhaben „Pier 61/63“ des Immobilienunternehmens Trockland hinzu, das zwar nicht direkt auf dem ehemaligen Bahnhofsareal, sondern auf der anderen Seite der Mühlenstraße direkt an der Spree liegt, sind es sogar acht Gebäude, die ihrer Fertigstellung entgegen sehen. Diese Aussage gilt allerdings nicht für ein neuntes Projekt: den geplanten landeseigenen Wohnungsbau auf dem BSR-Betriebshof an der Mühlenstraße (siehe Grafik). Für dieses Areal gibt es derzeit noch keine konkrete Entwicklungsperspektive, wie Kötter bedauernd mitteilt. Tatsächlich stehen die Überlegungen zu dem östlichen Teilbereich des Quartiers derzeit wieder ganz am Anfang – und das, obwohl der Masterplan für das Areal bereits in den 2000er-Jahren entwickelt wurde.

Der Grund: „Die BSR benötigt für die Wahrnehmung ihrer Tätigkeiten in der Stadtreinigung und der Abfallentsorgung innerstädtische und kieznahe Standorte“, teilte die zuständige Senatsverwaltung für Wirtschaft auf Anfrage der Berliner Morgenpost mit. Der BSR sei bekannt, dass am Standort Wohnungsbebauung realisiert werden soll und entsprechend auf der Suche nach geeigneten Ersatzstandorten.

BSR-Betriebsgelände soll überdeckelt werden

Darauf wollen indes die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg nicht länger warten. Sie arbeiten an der Erstellung einer Machbarkeitsstudie, die klären soll, ob es möglich ist, den Betriebshof zu überdeckeln und auf dem Deckel Wohnungen zu errichten. Möglich wären so immerhin noch 500 der einst vorgesehenen 1000 Wohnungen – allerdings aufgrund der zu erwartenden aufwendigeren Baumaßnahme zu deutlich höheren Preisen.

Klammert man das BSR-Gelände aus, wirkt das entstandene Stadtviertel rund um die Arena tatsächlich schon weitgehend fertig. Die AEG, die die Arena 2008 eröffnet hatte, hat das angeschlossene Entertainment-Quartier rund um den Mercedes-Platz im vergangenen Jahr fertig gestellt. Kinos, Hotels und die Music Hall und Restaurants sind nun eröffnet, ebenso das Einkaufszentrum East Side Mall.

Zalando mit mehreren Bürogebäuden

Seit 2013 ist mit der neuen Dienstleistungszentrale auf einem südwestlichen Baufeld des Geländes an der Mühlenstraße auch der erste große Büronutzer am Platz, der Onlinehändler Zalando belegt gleich mehrere neu errichtete Bürogebäude. Der Internet-Riese wird zudem Hauptmieter des im Bau befindlichen Stream-Towers. Der 90-Meter-Turm auf dem Grundstück an der Hedwig-Wachenheim-, Wanda-Kallenbach- und Tamara-Danz-Straße soll 2022 fertig werden. Bauherr des Turms ist der österreichische Karstadt-Eigner Signa.

Auch für das 140 Meter hohe Bürohochhaus Edge East Side ist der Baubeginn zwischen East Side Mall und Warschauer Brücke erfolgt. Der Edge-Tower soll bis 2023 fertig werden. 28 der 35 Etagen will der Online-Händler Amazon mieten. In einem Joint Venture haben Allianz Real Estate und Universal-Investment noch vor dem Baustart das circa 140 Meter hohe Hochhaus Edge East Side erworben.

Im Bau sind ferner die beiden 96 und 86 Meter hohen, „Max und Moritz“ genannten Türme, deren insgesamt 440 Appartements inzwischen auch als „Upside Berlin“ vom Maklerhaus Ziegert vertrieben werden. Nachdem die Rohbaufirma ausgewechselt wurde, geht es dort jetzt voran. Die Fertigstellung des ersten Turms ist für 2021 geplant, der andere Turm soll 2022 folgen. Begonnen wurde auch mit dem Bau von 185 Eigentumswohnungen an der Mühlenstraße 20-23. „Pure Living“, so der Name des Projekts, soll 2022 fertig sein.

Parkhaus neben der Mercedes-Benz Arena soll abgerissen werden

Und noch einen Neubau gibt es – für den Teile des noch gar nicht so alten Parkhauses neben der Arena abgerissen werden. „Wir haben festgestellt, dass wir gar nicht so viele Parkplätze benötigen“, sagt Michael Kötter. Allerdings baut hier nicht die Anschutz-Gruppe selbst, sie hat das 3500 Quadratmeter große Grundstück verkauft. Bis 2023 will dort die Development Partner AG ein Bürogebäude errichten.

„Betrachtet man die reine Nutzfläche, haben wir auf dem Areal gerade erst die Halbzeit erreicht“, sagt Kötter. Schließlich seien von den mehr als 700.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche erst 350.000 fertig gestellt. Auch die AEG selbst, die außer dem Mercedesplatz, dem Bootsanleger an der Spree, dem verbliebenen Parkhaus und natürlich der Arena selbst nahezu alle ihre Grundstücke verkauft hat, will noch ein weiteres Restgrundstück entwickeln: das Areal direkt unter der Fußgängerbrücke zur Warschauer Straße.

In dieser unwirtlichen Ecke, in der die Tamara-Danz-Straße heute endet, könnte man eine wesentlich großzügigere Eingangssituation schaffen – und vor allem eine Verbindung in die angrenzende Oberbaum-City. Und trotzdem, so Kötter weiter, wäre dort auch noch Platz für ein weiteres Bürogebäude – „gerne 60 Meter hoch“, und damit genauso hoch wie der Narva-Turm in der Oberbaum-City. „Für dieses Vorhaben gibt es kein Planungsrecht, da wollen wir aber 2020 vorankommen“. Noch im Januar will der AEG-Bereichsleiter das Projekt beim Baustadtrat des Bezirks, Florian Schmidt (Grüne), vorstellen.

Mehr zum Thema:

Berlin braucht mehr Mut zum Bauen