Trotz Milieuschutz

Umwandlung in Eigentumswohnungen schreitet in Berlin voran

Schärfere Regelungen zum Milieuschutz können den Trend in Berlin nicht stoppen. Rund 12.800 Quartiere wurden 2018 umgewidmet.

Eine Häuserfassade mit Wohnungen in Berlin-Mitte, im Hintergrund der Berliner Fernsehturm.

Eine Häuserfassade mit Wohnungen in Berlin-Mitte, im Hintergrund der Berliner Fernsehturm.

Foto: Taylan Gökalp / dpa

Berlin . Die seit 2015 geltenden schärferen Regeln zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin konnten den Trend der vergangenen Jahre zwar etwas bremsen, aber offenbar nicht stoppen. Das geht aus neuen Zahlen hervor, die die Stadtentwicklungsverwaltung am Donnerstag veröffentlicht hat.

Danach sind im Jahr 2018 rund 12.800 Quartiere in Eigentumswohnungen umgewandelt worden. Das waren zwar 3500 Wohnungen oder 21 Prozent weniger als im Jahr zuvor. Für den Berliner Mieterverein ist das allerdings immer noch viel zu viel. Die Interessensvertretung der Mieter spricht daher von einer „bislang begrenzten Wirkung“ der Umwandlungsverordnung.

Die für das Thema zuständige Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) ist dagegen der Auffassung, dass die Umwandlungsverordnung in Berlin „nachhaltig Wirkung“ zeige. Neben der Genehmigungspflicht für Modernisierungen und dem Vorkaufsrecht eines der wichtigsten Instrumente, um die Bewohnerschaft in sozialen Erhaltungsgebieten vor Verdrängung zu schützen. Sie kündigte an, die Geltungsdauer der Umwandlungsverordnung um weitere fünf Jahre bis März 2025 verlängern zu wollen. Entsprechende Vorbereitungen dafür hätten bereits begonnen.

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Umwandlung geht oft mit Wohnungsverlust oder Mietsteigerungen einher

Zugleich begrüßte Lompscher konkrete Initiativen der Bezirke, neue Schutzgebiete in der Stadt auszuweisen und bestehende zu erweitern. In den derzeit 58 Milieuschutzgebieten in der Stadt leben laut Senatsverwaltung 887.000 Menschen, rund ein Viertel der Berliner Gesamtbevölkerung. Der Bestand wird mit 464.000 Wohnungen angegeben.

Der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Rainer Wild, beklagte, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen oft mit Eigenbedarfskündigungen und dem daraus resultierenden Verlust der Wohnung oder erheblichen Mietsteigerungen einhergingen. Daher sei die Verordnung, mit der die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten unter Vorbehalt gestellt beziehungsweise untersagt werden könne, zu begrüßen.

Gleichwohl würde der Monitoring-Bericht der Senatsverwaltung aber zeigen, dass die Wirkung der Verordnung begrenzt sei. Denn immer noch würden Jahr für Jahr auch in Milieuschutzgebieten Tausende Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt, mit negativen Folgen für das städtebauliche Ziel, die soziale Mischung der Gebiete zu erhalten. Wild verweist darauf, dass selbst in den 58 bestehenden Milieuschutzgebieten, in denen zum Schutz der Sozialstruktur die Hürden für eine Umwandlung besonders hoch sind, 2018 mehr als 5000 Wohnungen dem Mietangebot verloren gegangen sind. Dies sei immerhin fast die Hälfte aller in diesem Jahr stattgefundenen Umwandlungen.

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Eigentümer kaufen Mieter aus ihren Wohnungen heraus

Verantwortlich dafür macht Wild eine bestehende Ausnahmeregelung. Danach hätten die Bezirksämter Umwandlungen zu genehmigen, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, die Wohnung sieben Jahre lang nur an den Mieter zu veräußern. In sehr vielen dieser Fälle würden die Eigentümer die Mieter dann herauskaufen und die Wohnung an einen kaufwilligen Haushalt mit hohem Einkommen weitervermieten. So werde der Milieuschutz konterkariert. Der Mieterverein forderte die Bundesregierung auf, diese Ausnahmeregelung „endlich aus dem Baugesetzbuch zu streichen“.

Nach Angaben der Stadtentwicklungsverwaltung sind 2018 in den Milieuschutzgebieten 5200 Wohnungen umgewidmet worden. Dies seien 2500 Wohnungen oder ein Drittel weniger als im Jahr davor. In den übrigen Stadtgebieten wurden 7600 Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt – 1000 Wohnungen oder zwölf Prozent weniger als 2017. „Dies zeigt, dass die Umwandlungsverordnung in den sozialen Erhaltungsgebieten maßgeblichen Einfluss auf die Entwicklung des Umwandlungsgeschehens für Berlin hat“, erklärte Lompscher.

Für Sibylle Meister, finanz- und haushaltspolitische Sprecherin der FDP-Fraktion im Abgeordnetenhaus, machen die neuen Zahlen zu den Umwandlungen deutlich, dass die Ausweisung von Milieuschutzgebieten nichts bringe. „Besser wäre es – statt Millionen für die Ausübung von Vorkaufsrechten und für eine weitergehende Verstaatlichung auszugeben – den Mietern die Möglichkeit zu geben, ihre eigene Wohnung zu erwerben“, sagte sie. Die landeseigene Investitionsbank IBB sollte dafür ein Darlehensprogramm für Mieter auflegen. „Nur so erhalten wir die lebendige Kultur unserer lebenswerten Kieze“, meinte die Berliner FDP-Politikerin.

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