Wohnungspolitik

Mietendeckel: Wer profitiert – und wer draufzahlt

Der Mietendeckel wurde beschlossen. Wird er vom Abgeordnetenhaus verabschiedet, wollen Opposition und Branchenverbände dagegen klagen.

Die rot-rot-grüne Landesregierung argumentiert, die Mieten in Berlin dürften nicht in den Himmel wachsen.

Die rot-rot-grüne Landesregierung argumentiert, die Mieten in Berlin dürften nicht in den Himmel wachsen.

Foto: dpa Picture-Alliance / Paul Zinken

Berlin. Der Berliner Senat hat am Dienstag den Mietendeckel der rot-rot-grünen Koalition beschlossen. Das Interesse an der anschließenden Pressekonferenz war gewaltig. Der Versuch, Mieten für fünf Jahre einzufrieren und darüber hinaus die Wohnkosten, die über bestimmten Grenzwerten liegen, absenken zu dürfen, wird auch in anderen Städten mit angespannten Wohnungsmärkten mit Interesse verfolgt.

Aber kommt der Deckel wirklich? Wie funktioniert er? Wer profitiert, und wer zahlt drauf? Die Berliner Morgenpost beantwortet die wichtigsten Fragen.

Tritt das Gesetz wirklich in Kraft?

Die rot-rot-grüne Mehrheit im Abgeordnetenhaus will das Gesetz spätestens im Januar 2020 beschließen. Es soll dann wohl zum 1. März in Kraft treten. Rückwirkend wären die Mieten auf dem Niveau des 18. Juni 2018 eingefroren. An diesem Tag hatte der Senat die Eckwerte des Mietendeckels festgelegt.

Wird es Klagen geben?

Ja, das haben sowohl Oppositionsparteien als auch Branchenverbände angekündigt. Als erstes werden wohl die Verfassungsgerichte in Bund und Land über Normenkontrollklagen von Oppositionsabgeordneten entscheiden. Dabei geht es darum, ob Berlin als Land wirklich die Kompetenz hat, Mietpreise per Gesetz festzuschreiben. Denn eigentlich sind das Mietrecht und das Bürgerliche Gesetzbuch Angelegenheiten des Bundes.

Wie argumentiert der Senat?

Der Senat betont, Berlin Mieter bräuchten nach den erheblichen Erhöhung der Angebotsmieten in der Stadt eine Atempause. Aus Sicht des Senats wird aber wegen der extremen Wohnungsnot in einem überhitzten Markt die im Bürgerlichen Gesetzbuch vorgesehene Vertragsfreiheit verletzt, weil die Mieter keine andere Wahl haben, als auch überhöhten Mietforderungen zuzustimmen. In dieser Lage könne das Land eingreifen und Miethöhen durch das öffentliche Recht festlegen. Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) geht davon aus, dass die Verfassungsrichter die Kompetenzfrage entscheiden, ehe die ersten Mietabsenkungsanträge zu bearbeiten sind, also noch in den ersten neun Monaten des Jahres 2020. Sollte das Land gewinnen, werden Klagen gegen die einzelnen Regelungen des Mietendeckel-Gesetzes erwartet.

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Wer soll vom Mietendeckel profitieren?

„Alle Berliner Mieter“, sagt der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD). Denn sie hätten nun die Gewissheit, dass ihre Mieten über fünf Jahre nicht steigen. Auch bei Neuvermietung dürfen nur die bisherigen Mieten verlangt werden. Zudem erhalten Mieter in als überteuert definierten Wohnungen das Recht, ihre Miete abzusenken. Erst ab 2022 dürfen Vermieter einen Inflationsausgleich von 1,3 Prozent draufschlagen.

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Wie erfährt ein Mieter, ob seine Miete zu hoch ist?

Senatorin Lompscher sagte, kein Vermieter müsse seinen Mieter darauf hinweisen, dass er seine Miete senken darf. Er sei aber zwei Monate nach dem Inkrafttreten der Regel aufgefordert, den Mietern mitzuteilen, welche Mietobergrenze in seinem Haus gilt. Ob er daraufhin die Senkung der Miete beantragt, muss der Mieter selbst entscheiden. Die Möglichkeit, Mieten zu senken, soll erst neun Monate nach dem Inkrafttreten des Gesetzes eingeräumt werden.

Wonach richtet sich die erlaubte Mietobergrenze?

Vor allem nach dem Alter des Hauses. Die Spanne reicht von 3,92 Euro pro Quadratmeter für Altbauten ohne Bad und Sammelheizung bis 9,80 Euro für Neubauten mit Baujahr 2003 bis 2013 (siehe Tabelle). Erlaubt sind Mieten, die um bis zu 20 Prozent höher liegen als in der Tabelle. Hinzu kommen Abschläge für die im Mietspiegel von 2019 definierte einfache Wohnlage (minus 28 Cent) und mittlere Lage (minus 9 Cent) und Zuschläge für gute Lage (plus 74 Cent). Das heißt, die gleiche Wohnung wäre am Kurfürstendamm gut ein Euro pro Quadratmeter teurer als in Wedding.

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Spielt auch die Ausstattung eine Rolle?

Ja. Der Senat hat fünf Merkmale definiert: barrierefrei erreichbarer Aufzug, Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung, hochwertige Bodenbeläge und einen besonders niedrigen Energieverbrauch von unter 120 Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr. Weist die Wohnung drei dieser Merkmale auf, darf der Vermieter einen Aufschlag von einem Euro verlangen.

Gibt es Ausnahmen?

Ja. Für besonders günstige Mieten in modern ausgestatteten Wohnungen soll eine eigene Regel gelten, mit der der Senat vor allem den Genossenschaften entgegenkommen will. Wohnungen, die bisher für weniger als 5,02 Euro vermietet wurden, dürfen an den nächsten Mieter zu einem ein Euro höheren Preis vergeben werden. Damit soll die Möglichkeit erhalten bleiben, abgewohnte Wohnungen zu sanieren und die Kosten dafür wieder hereinzubringen. Weitere Ausnahmen bilden Ein- oder Zweifamilienhäuser. Hier sind die Mietobergrenzen mit einem Zuschlag von zehn Prozent versehen.

Was ist mit Neubauten?

Neubauten sind von den Regeln des Mietendeckels ausgenommen. Gebäude, die nach 2013 entstanden sind, werden vom Gesetz nicht berücksichtigt. Das gilt auch für Dachgeschosswohnungen auf Altbauten, die üblicherweise als Neubauten gelten. Die Koalition will damit vermeiden, dass der Neubau von Wohnungen abgewürgt wird.

Gelten Staffelmietverträge weiter?

Nein. Auch Erhöhungen, die in Staffel- oder Indexmietverträgen vereinbart sind, werden künftig nicht mehr zulässig sein.

Was passiert mit ausgesprochenen Mieterhöhungen?

Senatorin Lompscher rät Mietern, nicht zuzustimmen und es notfalls auf eine Klage der Vermieter ankommen zu lassen. Erhöhungen nach dem Stichtag 18. Juni werden mit Inkrafttreten des Gesetzes illegal sein.

Wie werden Verstöße geahndet?

Der Senat hat Verstöße gegen das Berliner Mietrecht als Ordnungswidrigkeit eingestuft, die mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro bestraft werden können.

Wer soll das Gesetz umsetzen?

Der Senat hat sich verständigt, die Arbeit auf drei Institutionen aufzuteilen. Die Bezirke überwachen die grundsätzliche Einhaltung des Gesetzes. Die landeseigene Investitionsbank soll Sanierungen genehmigen, über wirtschaftliche Härtefälle bei den Vermietern entscheiden und in solchen Fällen Mietzuschüsse für Mieter zahlen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bearbeitet die Anträge auf Mietsenkung.

Wie wird mit Modernisierungen verfahren?

Die Kosten von Modernisierungen sind nur noch in einer Höhe von bis zu einem Euro auf die Miete umlegbar. Die Arbeiten müssen angezeigt werden. Bisher lag die durchschnittliche Höhe der Mieterhöhungen nach Modernisierung laut Wirtschaftssenatorin Ramona Pop (Grüne) in Berlin bei 1,50 Euro. Um weitere vor allem energetische Sanierungen finanzieren zu können, will der Senat ein Förderprogramm auflegen, über dessen Umfang noch diskutiert wird. Die Grünen fordern ein Volumen von mehr als 60 Millionen Euro pro Jahr.

Wem wird der Mietdeckel Einbußen bescheren?

Grundsätzlich allen Vermietern, deren Kalkulationen Mieterhöhungen vorsehen. Ihre erwarteten Renditen werden sie nicht erzielen können. Besonders schwierig dürfte die Lage für solche Eigentümer sein, die ihr Objekt, ganz gleich ob Mietshaus oder einzelne Wohnung, in den letzten Jahren zu bereits sehr hohen Preisen erworben haben. Sie haben so viel bezahlt, dass legale Mieten häufig nicht ausreichen, um die Finanzierung zu tragen. Es könnte also sein, dass viele solcher Eigentümer ihre Immobilien verkaufen müssen. Das dürfte für sinkende Verkaufspreise sorgen. Ebenfalls Einbußen erwarten viele Handwerker, weil die Bereitschaft zu Investitionen in den Bestand abnehmen dürfte.

Alle Informationen zum Berliner Mietendeckel - hier.