Immobilienrecht

Juristin warnt vor Kündigungsrisiko durch den Mietendeckel

Eine Juristin warnt vor Verlust der Wohnung durch Mietrückstände, wenn der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt werden sollte.

„Deckeln oder Häkeln?“ steht auf dem Plakat, das ein Teilnehmer zur Demonstration gegen steigende Mieten am 3. Oktober mitgebracht hat.

„Deckeln oder Häkeln?“ steht auf dem Plakat, das ein Teilnehmer zur Demonstration gegen steigende Mieten am 3. Oktober mitgebracht hat.

Foto: Annette Riedl / dpa

Berlin. Der Gesetzesentwurf zur Einführung eines landesweiten Mietendeckels in Berlin beinhaltet ein erhebliches Risiko für die Mieter in der Hauptstadt. Zu diesem Ergebnis kommt die verfassungsrechtliche Analyse des geplanten Regelwerks durch die Professorin für Immobilienrecht an der Hochschule für Wirtschaft und Recht in Berlin, Karola Knauthe.

Sollte die Verfassungswidrigkeit des „Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ (Berliner MietenWoG) festgestellt werden – und davon geht die Juristin aus –, komme auf die Mieter ein ernstes Problem zu, so die Wissenschaftlerin in einem Strategiepapier für die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung. Dann nämlich gelten die ursprünglich vertraglich vereinbarten Mieten. Die Mieter würden dann dem Vermieter rückwirkend die Differenz schulden, die sie durch die Absenkung auf die Mietobergrenzen gespart haben.

Mietendeckel in Berlin: Mietern drohe außerordentliche Kündigung

Da davon auszugehen ist, dass es mindestens ein bis zwei Jahre dauert, bis ein entsprechendes Urteil des Verfassungsgerichtes vorliegt, könnten erhebliche Summen auflaufen. Sollten die Mieter die hierfür nötigen finanziellen Mittel dann nicht aufbringen können, „droht ihnen die außerordentliche Kündigung und damit der Verlust ihrer Wohnung als Folge des verfassungswidrigen Berliner MietenWoG“, schreibt die Juristin in ihrer Analyse weiter.

Mieterverein: Mieter sollten Rücklage auf dem Konto bilden

Das Problem ist auch dem Berliner Mieterverein (BMV) bewusst. Allerdings seien Mietstreitigkeiten, wie auch ohne den Mietendeckel, ein „Alltagsrisiko“, so die stellvertretende Geschäftsführerin des Mietervereins, Wiebke Werner, auf Nachfrage der Berliner Morgenpost. Konkret bedeute dies im Falle eines Mieterhöhungsverlangens, dass der Mieter – wie heute schon – auch nach dem Mietendeckelgesetz entsprechend darauf reagieren muss.

„Wenn der Mieter mit Verweis auf den Mietendeckel einer Erhöhung gar nicht oder nur teilweise zustimmt und daraufhin vom Vermieter verklagt wird, besteht erst mit dem rechtskräftigen Urteil Gewissheit, ob die vom Vermieter geforderte Mieterhöhung berechtigt ist oder nicht“, sagt Wiebke Werner.

Strittige Beträge auf Konto vorhalten, bis endgültige Entscheidung gefallen ist

Komme das Gericht zu einem anderen Ergebnis als der Mieter, werde dann der zulässige und bis dahin nicht vom Mieter gezahlte Teil der Mieterhöhung mit einem Mal fällig. „Mietern wäre daher zu raten, im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Mieterhöhung den streitigen Betrag der Mieterhöhung auf dem eigenen Konto zurückzuhalten, um im Fall eines bestätigenden Urteils die mit einem Mal fälligen nicht gezahlten Mieterhöhungsteile begleichen zu können“, so die BMV-Expertin.

Wahrscheinlicher sei aber, dass das Amtsgericht das Verfahren aussetzt, um das Mietendeckelgesetz zur Klärung dem Bundesverfassungsgericht vorzulegen. Da ein solches Verfahren länger dauere, könnten noch höhere eventuelle Nachzahlungen auflaufen, so Werner weiter. „Mieter sollten weiterhin den streitigen Teil auf dem eigenen Konto zurückhalten, bis eine endgültige Klärung herbeigeführt ist.“

Überhöhte Miete unter Vorbehalt zahlen

Ein Kündigungsrisiko bestehe aber nicht, da ein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand so lange nicht entstehen könne, wie nicht geklärt ist, was die geschuldete Miete ist. Vorsicht sei auch bei Wiedervermietungsmieten geboten. Fordert der Vermieter mehr als die nach dem Mietendeckel zulässige Miete, wäre wegen eines Kündigungsrisikos „den vorsichtigeren Mietern zu empfehlen, die überhöhte Miete unter Vorbehalt zu zahlen“, sagt die Mietervertreterin.

Der Vorbehalt diene der Klarstellung gegenüber dem Vermieter, dass hier eine Klärung erfolgen soll. Diese Klärung müsste dann der Mieter herbeiführen und den Vermieter auf Anpassung der Miete auf die Mietendeckelwerte sowie auf Rückzahlung der überzahlten Miete verklagen.

Wann der Mieter vom Kippen des Mietendeckels nicht betroffen wäre

Der mutigere Mieter könne auch die nach dem Mietendeckel zulässigen und damit niedrigeren als vom Vermieter geforderten Wohnkosten zahlen. Dann jedoch habe er das Risiko, dass der Vermieter die durch die Differenz zur geforderten Miete anlaufenden Rückstände für eine Kündigung nutzt. „Dann wird in einem Räumungsklageverfahren entschieden, welche Miete geschuldet war und ob die Kündigung zulässig ist“, sagt Werner.

Erkennt das Amtsgericht den Mietendeckel an und spricht ein Urteil, bevor vom Bundesverfassungsgericht geklärt ist, ob der Mietendeckel verfassungsgemäß ist, wäre der Mieter durch das rechtskräftige Urteil geschützt und von einem Kippen des Mietendeckels nicht betroffen. Setzt das Amtsgericht das Verfahren aus und wartet die Klärung des Bundesverfassungsgericht ab, würde das Amtsgericht dann – sofern der Mietendeckel gekippt wird – die Kündigung wegen der tatsächlich aufgelaufenen Zahlungsrückstände bestätigen. „Daher stellt diese Variante ein größeres Risiko für den Mieter dar, als wenn er in der zuvor genannten Variante selbst aktiv würde“, warnt Werner.

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