Wirtschaft

Gewerbemieten in Berlin steigen immer weiter

Vor allem in der Innenstadt verlangt der Vermieter GSG zunehmend mehr Geld. Jetzt hat das Unternehmen genaue Zahlen vorgelegt.

Steigende Mieten und Immobilienpreise machen zunehmend dem Handwerk in Großstädten zu schaffen. In viele Quartieren verschwinden Bäcker, Fleischer und Schuster.

Steigende Mieten und Immobilienpreise machen zunehmend dem Handwerk in Großstädten zu schaffen. In viele Quartieren verschwinden Bäcker, Fleischer und Schuster.

Foto: dpa

Berlin. „Vor 35 Jahren wollte niemand nach Kreuzberg“, sagt Sebastian Blecke, Geschäftsführer der Gewerbesiedlungs-Gesellschaft (GSG). Die Räume in den Gewerbehöfen am West-Ber­liner Stadtrand habe man damals vor allem an Handwerks-, Druckerei- oder Chemiebetriebe vermietet. Heute seien die Gebäude an der Schlesische- oder der Oranienstraße „eine Eins-a-Lage“. „Aber beim knappen Angebot an Mietflächen steigen natürlich die Preise.“

Dazu hat das ehemals landeseigene und 2007 privatisierte Unternehmen mit dem „Gewerbe-Pulsschlag“ erstmals genaue Zahlen vorgelegt und am Dienstag vorgestellt. Die Studie zeigt die Entwicklung der Mieten, die das Unternehmen aufruft, und soll jährlich fortgeschrieben werden. Die GSG ist mit rund einer Million Quadratmetern verteilt auf fast 50 Standorte einer der größten Eigentümer von Gewerbe- und Büroflächen in Berlin. Derzeit zählt sie 2000 Mieter.

Die meisten Immobilien liegen dabei in der Innenstadt, vor allem in Friedrichshain-Kreuzberg. Dort werden auch die höchsten Mietsteigerungen verzeichnet: seit 2013 ein jährliches Plus von 15,2 Prozent. In absoluten Zahlen sind die Durchschnittspreise bei Neuvermietung in diesem Zeitraum von 7,50 Euro auf 17,50 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Eine ähnliche, wenn auch weniger drastische Entwicklung zeigt sich in Mitte. Dort wurden 2013 noch durchschnittlich sieben Euro bei Neuvermietungen verlangt, 2019 waren es 13,20 Euro, also jedes Jahr 11,2 Prozent mehr. Danach folgt Charlottenburg-Wilmersdorf mit einer Jahressteigerung von 7,8 Prozent von 7,70 Euro auf 12,10 Euro.

Vor allem Digitalunternehmen zieht es ins Zentrum

Ausschlaggebend für diese Entwicklung ist laut Studie zum einen der starke Anstieg der Bürobeschäftigten im Zentrum der Stadt. Demnach kamen in den vergangenen fünf Jahren rund 110.000 neue Beschäftigte hinzu. Neben dem Wachstum wird der Wandel der Nutzung als zweite Ursache benannt. Wo früher Handwerker arbeiteten, siedeln sich heute Digitalunternehmen an. Berlinweit seien die in den vergangenen fünf Jahren für durchschnittlich 25,8 Prozent des jährlichen Gewerbeflächenumsatzes verantwortlich gewesen. „Mit den Start-ups, mit neun Prozent hinzugenommen, wird mehr als jeder dritte Quadratmeter Gewerbe vom neuen Typus Digitalunternehmen nachgefragt“, sagt Blecke. Diese Firmen ziehe es in die Innenstadt, wo sich Wohnen und Arbeiten zeitgemäß kombinieren lasse.

„Wir versuchen aber auch, dem Handwerksbetrieb Perspektiven geben zu können“, sagt der Geschäftsführer weiter. Noch gebe es genügend bezahlbare Alternativen. Denn der Anstieg der Mieten in den GSG-Beständen ist kein berlinweites Phänomen. In Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg sind Wachstumsraten von gerade einmal etwas mehr als einem Prozent festgestellt worden. Für den Quadratmeter verlangte die GSG dort zuletzt unter fünf Euro.

Trotz des Anstiegs sieht sich das Unternehmen auch als Preis-Stabilisator. „Flächendeckend liegen die Mieten der GSG unter den marktüblichen Neubaumieten“, sagt Co-Geschäftsführer Oliver Schlink. In Mitte beispielsweise verlange man bei Neuvermietung im Schnitt 13,20 Euro. Gängig seien dort jedoch 26,50 Euro. „In Neukölln beträgt die durchschnittliche GSG-Miete bei Neuvermietung mit 6,90 Euro ebenfalls weniger als die Hälfte der Neuvermietungsmiete von 15 Euro.“

Im Vergleich zu anderen deutschen Städten sind die Gewerbemieten in Berlin seit vier Jahren überproportional angestiegen. Auch das geht aus der Studie der GSG hervor. 2015 lag die Hauptstadt mit einer Spitzenmiete von 24 Euro pro Quadratmeter hinter Hamburg noch auf dem vierten Platz. Im ersten Halbjahr 2019 lag der Spitzenwert in Berlin bei 36,50 Euro. Damit wurden nur in München (37 Euro) und Frankfurt am Main (40 Euro) mehr verlangt.

Leerstand liegt mit 1,5 Prozent auf historischem Tiefstand

Der Leerstand in Berlins Gewerbeim­mobilien liegt mit 1,5 Prozent auf einem historischen Tiefstand. „Es gibt einen eklatanten Mangel an zentralen Gewerbe- und vor allem Büroflächen“, sagt Jörg Nolte, Geschäftsführer Wirtschaft & Politik der Berlin Industrie- und Handelskammer. „Entlastung kann hier nur durch die planerische Sicherung von Gewerbeflächen sowie die schnelle Aktivierung von zusätzlichem Neubaupotenzial geschaffen werden.“

Auch GSG-Geschäftsführer Blecke glaubt, dass die Situation weiter angespannt bleibe. Entsprechend baue man auch, allerdings nicht an neuen Standorten. „Wir verdichten Flächenreserven im Bestand nach.“ Zwischen 100.000 und 150.000 Quadratmetern Gewerbefläche sollen so entstehen. Der Gesamtbedarf sei allerdings zehnmal so hoch.