Berlin. Enteignungsdebatten und die Einführung einer landesweiten Mietpreisbremse ab dem kommenden Jahr haben Investoren bislang nicht abgeschreckt. Das zumindest legt der aktuelle Immobilienmarktbericht 2018/2919 nahe, den der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin am Montag veröffentlicht hat. Demnach wechselten im vergangenen Jahr Gebäude und Grundstücke für insgesamt rund 19,2 Milliarden Euro in der Hauptstadt den Besitzer. Das entspricht einem Zuwachs von rund sechs Prozent.
Der Run auf Berliner Immobilien ist damit ungebrochen. Allerdings hat der Mangel an verfügbaren Verkaufsobjekten dafür gesorgt, dass die Zahl der veräußerten Grundstücke, Wohnungen und Gebäude im Jahr 2018 mit insgesamt 27.534 Kauffällen um elf Prozent zurückgegangen ist. Der Bericht basiert auf den Daten aller in Berlin notariell beurkundeten Immobilienverkäufe. Aufgeführt werden für das Jahr 2018 insbesondere Umsatzzahlen, Durchschnittspreise und Preisveränderungen einzelner Teilmärkte, Zahlen über neu begründetes Wohnungs- und Teileigentum sowie Tendenzaussagen zu bereits erfassten Immobilienverkäufen des Jahres 2019.
Immobilien in Berlin: Büros bevorzugt – weil weniger reglementiert
Nach Angaben des Berichts hat der Kaufpreis für reine Miethäuser 2018 um sieben Prozent, von vier auf 4,6 Millionen Euro zugelegt. Das entspricht einem Quadratmeterpreis von 1990 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (2017: 1860 Euro/m²).
Deutlich teurer war der Durchschnittskaufpreis aller im Jahr 2018 veräußerten Büro- und Geschäftshäuser (ohne Einzelhandelsobjekte), der um rund 13 Prozent zulegte. Er lag bei 2986 Euro je Quadratmeter (2017: 2385 Euro/m²), der durchschnittliche Absolutkaufpreis bei 27,25 Millionen Euro (2017: 25 Millionen Euro).
„Der in der Vergangenheit zu beobachtende, mehr als deutliche Bodenwertanstieg bei unbebauten Grundstücken zur Errichtung von Geschosswohnungsbauten hat sich inzwischen zu Gunsten deutlicherer Steigerungen bei Bürostandorten abgeschwächt“, berichtet Reiner Rössler, Vorsitzender des Gutachterausschusses, von einem neu zu beobachtenden Trend am Berliner Immobilienmarkt. Marktteilnehmer reagierten damit auch auf Reglementierungen der öffentlichen Hand bei der Realisierung von Wohnbauprojekten, so Rössler. „Die Politik ist somit nicht nur bei der Bereitstellung von Flächen für den preiswerten Wohnungsbau, sondern auch bei der Bereitstellung von attraktiven Gewerbebaulandflächen gefordert“, sagt Rössler.
Höchster Kaufpreis für Villengrundstück in Dahlem
Auch die Kaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern legten erneut zu – wie im vergangenen Jahr um 13 Prozent. Der Durchschnittskaufpreis aller im Jahr 2018 einzeln veräußerten Eigentumswohnungen lag bei 4017 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (2017: 3626 Euro/m²). Höchste Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Höhe von rund sieben Millionen Euro beziehungsweise rund 21.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche wurden nahe dem Werderschen Markt in Mitte verzeichnet. Der höchster Kaufpreis mit zehn Millionen Euro für ein Villengrundstück wurde dagegen in Dahlem registriert.
Auch die Parkplatznot in der City hat deutliche Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt. Der höchste Kaufpreis für einen Stellplatz in Höhe von 90.000 Euro wurde in Charlottenburg-Wilmersdorf beurkundet.
Politisch bedeutsam sind im neuen Marktreport der Gutachter vor allem die rückläufigen Umwandlungszahlen von Miet- in Eigentumswohnungen. 2018 wurden berlinweit nur noch 12.836 Wohneinheiten umgewandelt, das entspricht einem Rückgang von 22 Prozent.
„Vorgaben des Senats greifen“
Die erneut rückläufigen Umwandlungszahlen von Miet- in Eigentumswohnungen zeigten, dass die Vorgaben des Senats und die Initiativen der Bezirke greifen, so der Staatssekretär für Wohnen, Sebastian Scheel (Linke). „Die Preisanstiege bei reinen Mietwohnhäusern machen aber auch deutlich, dass weitere mietpreisregulierende Gesetze notwendig sind, damit alle Berlinerinnen und Berliner sich Wohnen auch zukünftig leisten können“, sagt der Staatssekretär weiter.
Der Genehmigungsvorbehalt von Umwandlungen in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten zeige Wirkung, erkennt auch der Berliner Mieterverein (BMV) an. In Friedrichshain-Kreuzberg ist die Zahl der Umwandlungen von rund 4000 auf 2500 zurückgegangen. Der Berliner Mieterverein sieht in dem Bericht insgesamt jedoch noch keine Anzeichen für eine Entspannung am Berliner Wohnungsmarkt. „Der durch die Preisentwicklung auf dem Immobilien- und Grundstücksmarkt erzeugte Druck auf die Mieter ist weiterhin sehr hoch“, so BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Insbesondere die Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser bereite Sorgen. Der Bau von bezahlbaren Wohnungen werde massiv beeinträchtigt. „Die Bodenrichtwerte für Bauland in den innerstädtischen Quartieren mit bis zu 11.000 Euro je Quadratmeter sind der „helle Wahnsinn“, so Wild weiter. „Wohnungsbau für breite Schichten ist dort nicht mehr möglich“.
Der ausführliche Immobilienmarktbericht Berlin 2018/2019 kann kostenfrei über die Internetseite des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin unter www.berlin.de/gutachterausschuss heruntergeladen werden. Die kostenpflichtige Druckversion des Immobilienmarktberichtes kann über den Kulturbuch-Verlag unter www.kulturbuch-verlag.de angefordert werden.