Wohnungsmarkt

Einzelfallprüfungen bei Eigenbedarf gefordert

Hoffnung für Berliner Mieter: Der Bundesgerichtshof fordert eine Einzelfallprüfung bei Eigenbedarfskündigungen.

Im Kiez um die Immanuelkirchstraße sind die Mieten in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Ein Mittel der Verdrängung: Eigenbedarfskündigungen.

Im Kiez um die Immanuelkirchstraße sind die Mieten in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Ein Mittel der Verdrängung: Eigenbedarfskündigungen.

Foto: Reto Klar

Plötzlich steht eine zweite Klasse in Mitte ohne Lehrerin da. Am Mittwochmorgen hat sich die 39-Jährige Klassenleiterin vor die Schüler gestellt, kurz zuvor sprach sie mit den Elternvertretern - und rang mit den Tränen. Sie könne nicht mehr in Berlin bleiben, gehe mit der Familie zurück in die Heimat, in ein anderes Bundesland. Der Grund: Sie muss die Wohnung aufgeben.

Der neue Eigentümer habe sie vor die Wahl gestellt, sagt die Lehrerin, die nicht mit Namen in der Zeitung stehen möchte: Eine Mieterhöhung von 40 Prozent - oder eine Eigenbedarfsklage. Eine Geschichte, die in Berlin hundertfach erzählt wird. Oft in jenen Vierteln, die wie das der Lehrerin, von Verdrängung und steigenden Mietpreisen betroffen sind.

Berlin ist Mieterstadt. Von rund 1,9 Mietwohnungen werden schätzungsweise 1,6 Millionen gemietet. Seit einigen Jahren werden immer mehr Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. 16.548 waren es laut IBB Wohnungsmarktbericht 2017. Das sind 3.300 Wohnungen mehr als im Vorjahr. Eine Entwicklung mit Sprengkraft auf dem angespannten Mietmarkt.

Zwei Urteile überprüft

Das Thema Eigenbedarf, beschäftigt in Berlin Politik und Gerichte. Umso gebannter blickte man daher am Mittwoch nach Karlsruhe. Der Bundesgerichtshof (BGH) überprüfte zwei Urteile zu Eigenbedarfsklagen.

Einer der Fälle stammt aus Berlin: Ein Familienvater hat einer über 80 Jahre alten Mieterin gekündigt, die seit 45 Jahren in ihrer Wohnung lebt. Grund: Seine junge Familie braucht selbst mehr Platz. Das Landgericht bestätigte zwar den Eigenbedarf. Weil die Seniorin aber schon so lange dort wohnt und ihr eine Demenz attestiert wurde, muss sie nicht ausziehen. Dagegen legte der Familienvater Revision vor dem BGH ein.

Und der gab den Fall zurück nach Berlin, hob das Urteil das Landgerichts auf. Das müsse die sozialen Härten auf beiden Seiten genauer prüfen. Grundsätzlich sei eine pauschale Rechtsprechung in Härtefällen nicht ausreichend. Das widerspricht früheren Urteilen, die etwa ein Alter ab 80 Jahren oder den angespannten Wohnungsmarkt als grundsätzliche Hindernisse für Eigenbedarfsansprüche gewertet hatten.

Ein Urteil, das keine Tendenz für Mieter- oder Eigentümerrechte vorgibt. Entsprechend kontrovers die Reaktionen. Katrin Lompscher (Linke), Senatorin für Wohnen, fordert bessern gesetzlichen Schutz: „Auch künftig ist eine sorgfältige Sachverhaltsaufklärung notwendig, aber nicht zu Lasten der betroffenen Mieterinnen und Mieter.“

SPD fordert schärferen Kündigungsschutz

Laut der mietenpolitischen Sprecherin der SPD-Fraktion im Abgeordnetenhaus Iris Spranger zeige das BGH-Urteil, die Komplexität der Probleme beim Eigenbedarf. Im Berliner Fall würden sich zwei schutzbedürftige Parteien gegenüberstehen. Es sei an den Gerichten, hier sorgfältig abzuwägen. Aber: „Wir brauchen eine stärkere gesetzliche Regelung vom Bund“, fordert Spranger genauso wie die Senatorin.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist Eigenbedarf der häufigste Kündigungsgrund. Der DMB geht von jährlich 80.000 Fällen in Deutschland aus. Laut Gesetz darf der Vermieter Eigenbedarf für seine Familie oder Angehörige seines Haushalts geltend macht. Das gilt für Eltern, Kinder, Stiefkinder, Neffen – in Ausnahmefällen bis hin zu Cousinen. Je nach Mietzeit gelten Fristen von drei bis neun Monaten. Der Mieter kann sich gegen die Kündigung wehren, wenn sie „auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“. Klare Regeln gibt es dafür nicht.

Laut Stefan Evers, Generalsekretär Berliner CDU, sind fehlende Regeln nicht das Problem. Das unterstreiche auch das BGH-Urteil: Jeder Fall sei einzeln zu würdigen. Evers sagt: „Was wir brauchen, sind scharfe Sanktionen für den Missbrauch von Eigenbedarf.“

Mieterverein: Fast jeder dritte Eigentümer schiebt Eigenbedarf vor

Der Mieterverein Berlin schätzt: Fast jeder dritte Eigentümer schiebt Eigenbedarf vor, um nach eine Sanierung teurer zu vermieten. Vom Urteil aus Karlsruhe gibt sich der Geschäftsführer des Vereins Reiner Wild enttäuscht: „Der BGH drückt sich um eine Klarstellung, zu Lasten Tausender Mieter“, so Wild.

Anders sieht das Carsten Brückner, Vorsitzender der Eigentümervertretung Haus und Grund Berlin. „Das BGH nimmt es sehr genau“, so Brückner. Das Eigentumsrecht pauschal mittels des Alters von Mietern einzuschränken hält Brückner für „verfassungsrechtlich höchst problematisch.“

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