Mietenwohnung

Kündigung wegen Eigenbedarfs – BGH hebt Berliner Urteil auf

Ein Eigentümer hatte einer Seniorin wegen Eigenbedarfs gekündigt, ein Berliner Gericht hatte dagegen geurteilt.

Karin Milger, Vorsitzende Richterin des Achten Zivilsenat beim Bundesgerichtshof (BGH), eröffnet die Verhandlungen über Mieter-Kündigungen wegen Eigenbedarfs.

Karin Milger, Vorsitzende Richterin des Achten Zivilsenat beim Bundesgerichtshof (BGH), eröffnet die Verhandlungen über Mieter-Kündigungen wegen Eigenbedarfs.

Foto: Uli Deck / dpa

Ein hohes Alter und Erkrankungen von Mietern gelten nicht zwangsläufig als Härtefall, der vor einer Wohnungskündigung schützt. Das hat am Mittwoch der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Mit ihrem Urteil hoben die Karlsruher Richter ein Urteil des Berliner Landgerichts auf und verwiesen den Fall zur Neuverhandlung an die Vorinstanz zurück (Az. VIII ZR 180/18). Die muss jetzt erneut über das Schicksal einer von einer Eigenbedarfskündigung betroffenen 80 Jahre alten demenzkranken Mieterin entscheiden.

Dem höchstrichterlichen Urteil liegt ein Fall zugrunde, der bereits seit vier Jahren die Justiz beschäftigt. Die 80-Jährige lebt zusammen mit ihren beiden erwachsenen Söhnen seit mittlerweile 45 Jahren in der 73 Quadratmeter großen Wohnung, die 2015 von einem Familienvater gekauft wurde. Der Käufer, der momentan noch mit Ehefrau und zwei Kindern auf 57 Quadratmetern lebt, erwarb die größere Wohnung, um endlich mehr Platz für die Familie zu haben.

Eigentümer kündigt wegen Eigenbedarfs und strengt Räumungsklage an

Kurz nach dem Kauf schickte der neue Eigentümer der Seniorin die Eigenbedarfskündigung. Auf die Weigerung der 80-Jährigen, die Kündigung zu akzeptieren, reagierte er mit einer Räumungsklage. In der Folgezeit entschieden sowohl das Amtsgericht Charlottenburg in erster, als auch das Landgericht Berlin in zweiter Instanz, die Eigenbedarfskündigung des Eigentümers sei wirksam. Dessen Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung wies die 64. Zivilkammer des Landgerichts allerdings ab, da die Richter die betroffene Mieterin als Härtefall einstuften.

Zu berücksichtigen sei bei der 80-Jährigen ihr hohes Alter, die attestierte Demenzerkrankung und eine durch die lange Mietdauer von 45 Jahren entstandene Verwurzelung der Seniorin in ihrem Wohnumfeld, argumentierten die Berliner Richter. Darüber hinaus verwiesen sie auf die Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer bezahlbaren Ersatzwohnung in Berlin. Die durchaus vorhandenen Interessen des Eigentümers müssten dahinter zurückstehen, so der Tenor des Landgerichts-Urteils. Gegen diese Entscheidung klagte der Eigentümer beim Bundesgerichtshof als Revisionsinstanz – mit Erfolg.

BGH fordert sorgfältiges Abwägen der Interessen aller Beteiligten

Ein klares Votum, ob im Fall der 80-Jährigen von einem Härtefall auszugehen ist, enthielt das BGH-Urteil nicht. Stattdessen mahnten die Richter ganz allgemein eine „sorgfältige Sachverhaltsaufklärung“ der Gerichte über das Bestehen von Härtegründen an. Dabei seien die gesetzlich geschützten Interessen sowohl des Vermieters (Eigentum) wie auch des Mieters (Gesundheit) besonders sorgfältig abzuwägen. Bei Eigenbedarfskündigungen dürften Gerichte nicht pauschal urteilen, die Gerichte müssten genau hinschauen, ob ein Härtefall vorliege, so die Karlsruher Richter.

Kommentar: Rechtsprechung führt nicht immer zu Gerechtigkeit

Einen deutlichen Hinweis auf seine künftige Rechtsprechung gab der BGH zum Thema Gesundheit. Danach muss in künftigen Fällen ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Damit soll festgestellt werden, welche Krankheit bei einem Mieter konkret vorliegt und wie sich ein eventueller Umzug auf den Gesundheitszustand auswirkt. Ferner soll in Zukunft auch geprüft werden, ob die Folgen eines Umzugs bei eine Betroffenen durch familiäre Unterstützung sowie ärztliche und/oder therapeutischen Behandlungen mildern lassen. Was das konkret für die 80-jährige Mieterin bedeutet, darüber muss jetzt das Berliner Landgericht in einer neuen Verhandlung entscheiden. Ein Termin dafür steht noch nicht fest.

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