Rekommunalisierung

Wohngesellschaften sollen mehr Wohnungen kaufen

Berlin könnte mehr Grundstücke rekommunalisieren, findet aber nicht immer einen Käufer.

Mieter in der Thiemannstraße

Mieter in der Thiemannstraße

Foto: Anikka Bauer

Berlin. Wochenlang schwankten die Mieter an der Böhmischen Straße und Thiemannstraße in Neukölln zwischen Hoffen und Bangen. Dann kam die Erlösung: Der Bezirk nahm sein Vorkaufsrecht wahr und erwarb die Wohnungen. So fielen sie nicht an einen dänischen Pensionsfonds. Es war einer der spektakulärsten Rückkäufe von Wohnungen in diesem Jahr.

In den vergangenen vier Jahren haben die Bezirke insgesamt 95 Gebäude mit 1092 Wohnungen gekauft, damit sie nicht privaten Investoren in die Hände fallen, für weitere 2591 vereinbarten sie mit den Eigentümern sogenannte Abwendungsverträge, das heißt, die Eigentümer verpflichteten sich dazu, die Vorgaben von sozialen Erhaltungsgebieten zu erfüllen - und auf massive Mieterhöhungen zu verzichten, um die soziale Zusammensetzung der Mieter in einem Wohngebiet nicht zu gefährden.

Kommentar: Vorsicht beim Vorkaufsrecht!

Wie in Neukölln nutzen immer mehr Bezirke die Möglichkeit, Wohnungen von privaten Eigentümern zu erwerben und an die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften abzugeben. Auch in Mitte schlug der Bezirk bereits zu und erwarb die Häuser an der See-/Ecke Turiner Straße in Wedding. So schnappten sie einem internationalen Investor 265 Wohnungen unter der Nase weg. Dabei handelte es sich um den größten Erwerb über das bezirkliche Vorkaufsrecht in Berlin. Bei den Häusern handelte es sich um einen Teil des größten bekannten Wohnimmobiliendeals des vergangenen Jahres. Das sogenannte „Century“-Portfolio wurde für 1,2 Milliarden Euro von Industria Wohnen mit Sitz in Frankfurt am Main verkauft. Käufer ist der fünftgrößte Pensionsfonds Europas, die dänische PFA.

In Pankow ist das Gefälle besonders hoch

Doch nicht überall kommen die Bezirke auch zum Zug, weil sie keine landeseigene Wohnungsgesellschaft finden, die die Häuser erwerben will. Besonders stark ist das Gefälle in Pankow. In dem Bezirk stehen 51 Prüfungen lediglich elf Fällen gegenüber, bei denen die Häuser tatsächlich auch gekauft wurden oder Abwendungsverträge mit den Eigentümern getroffen werden konnten. „Dies kann unter anderem mit den in Pankow sehr hohen Kaufpreisen zusammenhängen, die einen wirtschaftlichen Erwerb im Rahmen der Vorkaufsrechtsausübung erschweren“, heißt es in einem Bericht des Senates dazu.

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Der Senat befürchtet nun, dass es künftig schwerer wird, Eigentümer zu einem Abwendungsvertrag drängen zu können, wenn sie darauf setzen können, dass sich kein landeseigener Betrieb für den Kauf findet. „Für die Glaubwürdigkeit und um den jeweiligen Käufer eines Grundstücks in einem sozialen Erhaltungsgebiet zu ermutigen, eine Abwendungsvereinbarung zu unterschreiben, ist es jedoch zwingend notwendig, dass in jedem Prüffall die Ausübung des Vorkaufsrechts zumindest möglich ist“, heißt es in dem Senatsbericht weiter.

„Wenn sich die Käufer darauf einstellen können, dass das Vorkaufsrecht ohnehin nicht ausgeübt wird, dann werden sie auch eine Abwendungsvereinbarung in vielen Fällen nicht freiwillig unterschreiben, sondern das Verfahren schlicht aussitzen“, befürchten die Experten aus der Verwaltung von Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke).

„Will man die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in Berlin noch besser schützen, müssen die Strukturen dahingehend weiter verbessert werden, dass theoretisch in jedem Fall, in dem die Ausübung gerechtfertigt ist, auch ein Begünstigter für die Ausübung des Vorkaufsrechts zur Verfügung stehen.“

Denn in Zukunft wird sich die Zahl möglicher Rückkäufe noch erhöhen, da die Zahl der sozialen Erhaltungsgebiete seit Jahren ansteigt. Allein im vergangenen Jahr sind 14 Kieze dazugekommen, insgesamt bestehen jetzt 56 derartige Gebiete in Berlin. Mit Charlottenburg-Wilmersdorf und Reinickendorf haben zudem zwei Bezirke erstmals soziale Erhaltungsgebiete ausgewiesen.

Soziale Erhaltungsgebiete sollen die „Berliner Mischung“ schützen. Darunter verstehen Experten die soziale Durchmischung von Kiezen. Sie ist durch den Anstieg der Mieten - vor allem in der Innenstadt – gefährdet. Laut dem aktuellen Mietspiegel sind die Mieten in Berlin in den vergangenen zwei Jahren durchschnittlich um 33 Cent je Quadratmeter gestiegen. Berliner zahlen jetzt im Durchschnitt 6,72 Euro.

Damit sind die Mieten in den vergangenen zwei Jahren um fünf Prozent gestiegen. Das ist ein deutlich schwächerer Anstieg als in den Jahren zuvor. „Das ist kein Grund zur Entwarnung, aber ein deutliches Zeichen dafür, dass die mietenstabilisierenden Maßnahmen des Landes Wirkung zeigen“, sagte Lompscher bei der Vorstellung des neuen Berliner Mietspiegels. Altbauwohnungen und kleine Apartments haben sich jedoch erneut deutlich verteuert.

Die Baualtersklasse bis 1918, also die klassischen Gründerzeitbauten, weisen insgesamt mit 7,7 Prozent beziehungsweise 78 Cent je Quadratmeter und Monat im Vergleich zu den übrigen Baualtersklassen den deutlich höheren Mietanstieg auf. In Berlin gibt es etwa 1,9 Millionen Wohnungen, 1,6 Millionen davon sind Mietwohnungen.