Bundesgerichtshof

Seniorin wird wegen Eigenbedarfs gekündigt: Urteil vertagt

Der Eigentümer wirft die an Demenz erkrankte Frau nach 45 Jahren aus der Wohnung. Der Bundesgerichtshof vertagte seine Entscheidung.

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Berlin. Mit der Kündigung eines Mietverhältnisses in Berlin wegen Eigenbedarf hat sich am Mittwoch das oberste deutsche Gericht beschäftigt. Am Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe befasste sich der VIII. Zivilsenat näher mit den Voraussetzungen der sogenannten Sozialklause. Die Vorinstanzen, das Amtsgericht Charlottenburg und das Landgericht Berlin, hatten die Eigenbedarfskündigungen des Klägers für wirksam erachtet. Ein Urteil wurde aber zunächst nicht gefällt: Der Senat vertagte seine Entscheidung auf den 22. Mai.

Der BGH unterstrich am Mittwoch, dass Gerichte bei Eigenbedarfskündigungen in jedem Einzelfall genau prüfen müssen, ob ein Mieter vor die Tür gesetzt werden kann oder ob er wegen eines Härtefalls in der Wohnung bleiben darf. Angesichts von Wohnungsnot und immer mehr älteren Mietern bereitet die Härteklausel Gerichten zunehmend Probleme. Der BGH sieht deshalb die Tendenz, dass viele Fälle schematisch und "nicht in gebotener Tiefe" gelöst werden. Dem will er offenbar mit seinen Urteilen im Mai einen Riegel vorschieben.

Bei der mündlichen Verhandlung in Karlsruhe deutete es sich an, dass die Urteile vom BGH aufgehoben werden. In beiden Fällen vermissten die höchsten deutschen Zivilrichter eine gründliche Prüfung. Welche Verschlechterung durch einen Umzug für einen Mieter konkret zu befürchten sei, müsse notfalls ein Gutachter klären.

Mehr als 80 Jahre alte Frau aus Wohnung gekündigt

In dem Verfahren geht es darum, dass einer inzwischen mehr als 80 Jahre alten Frau 2015 die Wohnung gekündigt wurde. Die Mieterin lebt seit 1974 in der etwa 73 Quadratmeter großen Wohnung gemeinsam mit ihren beiden erwachsenen Söhnen. 2015 kaufte der Kläger die vermietete Dreizimmerwohnung. Er ist Familienvater und lebte zu dieser Zeit gemeinsam mit seiner Ehefrau und zwei mittlerweile zwei und vier Jahre alten Kindern ebenfalls zur Miete in einer 57 Quadratmeter großen Wohnung.

Kurz nachdem er die Wohnung kaufte, die nun Gegenstand des gerichtlichen Streits ist, kündigte er das Mietverhältnis, da er diese Wohnung mit seiner Familie selbst nutzen wolle. Langfristig sei geplant, diese Wohnung mit der benachbarten 65 Quadratmeter großen Wohnung zu verbinden. Diese hatte der Kläger ebenfalls erworben und hatte das dort bestehende Mietverhältnis auch bereits gekündigt.

Das Amtsgericht Charlottenburg und das Landgericht Berlin hatten bereits in ihren Urteilen im Juli 2017 und im Mai 2018 dem Kläger recht gegeben. Sie hatten die Eigenbedarfskündigung des Klägers für wirksam erachtet. Das Berufungsgericht, sprich das Landgericht, hat aber, anders als noch das Amtsgericht, die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung abgewiesen. Das Landgericht hat einen entsprechenden Widerspruch der Mieterin anerkannt und ist vom Vorliegen eines Härtefalls ausgegangen. Dem entsprechend hat das Gericht bestimmt, dass das Mietverhältnis der Parteien auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde.

Langjährige Verwurzelung spielt eine Rolle

Das Landgericht berücksichtigte bei seiner Urteilsfindung unter anderem das hohe Alter der Mieterin, eine ärztlich bescheinigte Demenzerkrankung, ihre mit der langen Mietdauer (etwa 45 Jahre) einhergehende Verwurzelung sowie die Schwierigkeiten bei der Beschaffung von bezahlbarem Ersatzwohnraum in Berlin.

Die Bundesrichter werden sich am Mittwoch auch mit der Frage befassen, ob für den Wohnungskäufer bereits bei Erwerb der Wohnung absehbar war, dass eine Klage auf Herausgabe der Wohnung aus Härtefallgründen Schwierigkeiten bereiten könnte. Das Landgericht hat diese Problematik in seiner Urteilsbegründung bereits angedeutet. Mit dieser Entscheidung nicht einverstanden, verfolgt der Kläger aber mit der vom Bundesgerichtshof zugelassenen Revision sein Räumungs- und Herausgabebegehren weiter.

84 und 87 Jahre alte Mieter sollten ihre Wohnung räumen

Erst im März dieses Jahres hatte das Berliner Landgericht mit einem Urteil Senioren in Mietwohnungen einen besonderen Kündigungsschutz zugesprochen. Eine Revision des Urteils wurde in diesem Fall nicht zugelassen. In der Entscheidung in zweiter Instanz verkündeten die Richter, dass Mieter vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können.

Die inzwischen 84 und 87 Jahre alten Mieter hatten 1997 den Mietvertrag für ihre Wohnung unterzeichnet. 2015 hatte die Klägerin wegen Eigenbedarfs die Kündigung ausgesprochen. Unter Verweis auf ihr hohes Alter widersprachen die Mieter der Kündigung. Sie führten außerdem ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Wohnort und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel an. In erster Instanz hatte das Amtsgericht Mitte die Räumungsklage im Oktober 2018 abgewiesen. Auch die dagegen erhobene Berufung der Klägerin wurde im März 2019 zurückgewiesen.

Alte Menschen genießen einen „Achtungsanspruch“

Allein das hohe Alter der Mieter sah das Landgericht als ausreichende Härte an. Dabei beriefen sich die Richter auch auf den garantierten Wert- und Achtungsanspruch alter Menschen, der im Grundgesetz und durch das Sozialstaatsprinzip verankert sei. Offen hingegen ließen die Richter, ab welchem Alter grundsätzlich von einer Härte auszugehen sei. Zum Zeitpunkt der Kündigung waren beide Beklagte älter als 80 Jahre gewesen. Ihr Alter sei „nach sämtlichen in Betracht zu ziehenden Beurteilungsmaßstäben hoch.“

In einem solchen Fall kann der Vermieter demnach nur recht bekommen, wenn er bei Fortsetzung des Mietverhältnisses „besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile“ geltend machen kann. Im geschilderten Fall wollte die Klägerin die Wohnung aber nicht ganzjährig nutzen, es sei ihr laut Gericht um „bloßen Komfortzuwachs und die Vermeidung unerheblicher wirtschaftlicher Nachteile“ gegangen.

Der Berliner Mieterverein nannte das Urteil ein Novum und begrüßte die Entscheidung des Landgerichts. Mit dem Urteil werde der Schutz alter Menschen vor der Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses gestärkt, hieß es. Das Urteil trage der besonderen Lebenssituation von alten Menschen Rechnung und sei vor dem Hintergrund deutlich zunehmender Eigenbedarfskündigungen von besonderer Bedeutung.