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Musterklage in Berlin

Verfassungswidrig? Mieter klagt gegen Modernisierungsumlage

Der Berliner Mieterverein unterstützt die Musterklage eines Berliner Mieters, die am Montag beim Amtsgericht eingereicht wurde.

Für die Mieter des Wohnensembles an der Gontermannstraße ändert sich durch die angestrengte Klage nichts. Ihre Häuser sind bereits saniert, die Miete entsprechend erhöht. Doch ihnen geht es ums Prinzip.

Foto: Foto: David Heerde

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Berlin. . Das Unwort des Jahres steht für viele Berliner Mieter bereits fest: „Herausmodernisieren“. So wird der Prozess genannt, wenn Mieten nach einer aufwendigen Modernisierung des Hauses so stark steigen, dass der Mieter anschließend ausziehen muss, weil er die neue Miete nicht mehr zahlen kann.

An der Gontermannstraße in Tempelhof wollen Mieter dieses Verfahren nicht mehr hinnehmen. Einer von ihnen, der seinen Namen aus Sorge vor Repressalien nicht in der Zeitung lesen will, hat deshalb am Montag beim Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Klage eingereicht, weil er sich gegen dieses „Herausmodernisieren“ zur Wehr setzen möchte. Seine Klage hat prominente Unterstützer gefunden. Der Berliner Mieterverein und die Mieterplattform wenigermiete.de stehen ebenfalls hinter dem Musterprozess, der weitreichende Folgen haben könnte. Denn beide sehen gute Chancen, dass die Umlage von Modernisierungskosten auf den Mieter sogar gänzlich verfassungswidrig sein könnte.

Mietsteigerung von mehr als 30 Prozent

In dem konkreten Fall geht es um eine knapp 65 Quadratmeter große Mietwohnung an der Gontermannstraße 12. Bis zum 31. Januar musste der Mieter eine Grundmiete von 355 Euro zahlen. Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen soll diese seit 1. Februar nun um 112 Euro auf 467 Euro steigen – ein Aufschlag von gut 31 Prozent. Dafür wurden Fenster und Türen erneuert, die Fassade, der Keller und das Dach gedämmt sowie eine Gegensprechanlage eingebaut. Der Vermieter – in diesem Fall Deutschlands größter Wohnungskonzern Vonovia, der das Gebäude Anfang des Jahres vom österreichischen Immobilienunternehmen Buwog übernommen hat, kann sich dabei auf das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) berufen. Dieses räumt dem Vermieter das Recht ein, sämtliche Kosten für die Modernisierung auf den Mieter umzulegen (§ 559 BGB).

Der Mieter trägt sämtliche Kosten

Elf Prozent der Modernisierungskosten waren es bis zum 31. Dezember 2018, acht Prozent sind es seit Beginn dieses Jahres. „Nach neun beziehungsweise zwölfeinhalb Jahren hat der Mieter damit die gesamten Kosten der Modernisierung rechnerisch abbezahlt“, so Reiner Wild, Chef des Berliner Mietervereins. Danach mache der Vermieter dann auf Kosten des Mieters Rendite. „Und zwar ohne dass sich der Mieter jemals mit der Modernisierung oder der Mieterhöhung einverstanden erklärt hat“, betont der Mieterlobbyist.

Wild findet die bisherige Regelung auch in anderer Hinsicht ärgerlich. „Denn der Vermieter profitiert auch von einer Wertsteigerung des Objekts“, sagt er. Energetisch sanierte Fenster oder eine freihängende Toilette seien wertsteigernde Merkmale unabhängig von ihrem Alter. „Mit der Modernisierungsumlage können sich Vermieter gleich doppelt auf Kosten der Mieter bereichern: Sie steigern gleichzeitig den Objektwert und die Mieteinnahmen“, ist auch die Auffassung von Daniel Halmer, Rechtsanwalt und Gründer von wenigermiete.de.

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Die Macht des Vermieters, einseitig die Miete zu erhöhen und dabei sämtliche Modernisierungskosten abzuwälzen, stelle einen Eingriff in den verbindlich abgeschlossenen Mietvertrag dar und bedürfe daher nach dem Grundgesetz eines triftigen sachlichen Grundes, argumentiert Halmer. Ein solcher Grund sei, so Halmer, allerdings vom Gesetzgeber nicht genannt worden und auch im Übrigen nicht ersichtlich. „Offensichtlich ungerecht und verfassungsrechtlich höchst bedenklich ist ferner, dass Mieter sogar mehr als die Kosten tragen müssen, wenn sie nur lange genug in derselben Wohnung bleiben“, so Halmer weiter.

Folgt der verantwortliche Richter beim Amtsgericht der Argumentation von Mieterverein und wenigermiete.de, muss er den Fall vom Bundesverfassungsgericht grundsätzlich klären lassen.

Mieterinitiative hat viel erreicht

Darauf hofft auch die Mieterinitiative Gontermannstraße, die sich vor mehr als zwei Jahren gegründet hat. Damals hatten die Mieter die erste Ankündigung der Modernisierung in ihren Briefkästen gefunden. „Seitdem haben wir viel in Bewegung gesetzt und auch viel für uns Mieter erreicht“, sagt ein Mitglied der Initiative der Berliner Morgenpost. So sei es gelungen, den Vermieter dazu zu bringen, auf einige der ursprünglich beabsichtigten, noch deutlich teureren Maßnahmen zu verzichten.

Auch habe der Vermieter weitgehende Rücksicht auf Härtefälle in den 224 Wohnungen der aus 28 Häusern bestehenden Wohnanlage genommen. Es gehe deshalb auch nicht darum, Buwog oder Vonovia an den Pranger zu stellen. Es gehe vielmehr darum, das Modernisierungssystem so wie es ist, infrage zu stellen. „Ich bin dem Mieter, der jetzt klagt, deshalb sehr dankbar, dass er grundsätzlich klären lassen will, ob es richtig ist, dass die Kosten von Modernisierungen so wie bisher allein vom Mieter getragen werden“, sagt er.

SPD-Gutachten: Berlin darf Mieten deckeln

Unterdessen beschäftigt auch die Frage, ob Berlin auf Landesebene die Mieten begrenzen darf, weiter die Juristen. Die Berliner SPD-Fraktion veröffentlichte am Montag ein in ihrem Auftrag erarbeitetes Gutachten, das einen sogenannten Mietendeckel für rechtlich möglich hält.

Die Mietrechts- und Verfassungswissenschaftler Professor Franz Mayer und Professor Markus Artz, beide von der Universität Bielefeld, bescheinigen den Ländern die dafür erforderliche Gesetzgebungskompetenz. „Der Mietendeckel kann kommen“, kommentiert SPD-Fraktionschef Raed Saleh das Gutachten und spricht sich dafür aus, einen solchen Mietendeckel auf Landesebene zu beschließen und die Mieten aller Wohnungen in der Hauptstadt zumindest zeitweise einzufrieren. Die SPD-Fraktion werde sich dafür einsetzen, so der Fraktionschef weiter.

Allerdings gibt es auch Gutachten, unter anderem des wissenschaftlichen Dienstes des Bundes, das zu ganz anderen Auffassungen kommen. Denn grundsätzlich ist das Mietenrecht erst einmal Sache des Bundes. Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) hatte jüngst darauf hingewiesen, dass ihre Verwaltung nach ausgiebigen Prüfungen noch keine Klarheit hat, ob das Land einen Mietendeckel rechtssicher umsetzen könnte. Sie will dem rot-rot-grünen Senat am Dienstag vorschlagen, eine ressortübergreifende Arbeitsgruppe einzurichten.

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