Berlin. Trotz Rekord-Bautätigkeit werden in Berlin noch immer zu wenig Wohnungen fertiggestellt. Auch die Mieten steigen weiter an.
Trotz Bautätigkeit auf Rekordhoch gibt es in Berlin weiter viel zu wenig Wohnungen. „In der ganzen Stadt stellen wir ein wachsendes, flächendeckendes Angebotsdefizit von derzeit rund 96.000 Wohnungen fest,“ sagte der Chef der Investitionsbank Berlin (IBB), Jürgen Allerkamp, am Freitag bei der Präsentation des Wohnungsmarktberichts 2018.
Berücksichtige man, dass Wohnungen zeitweise wegen Umzügen oder Modernisierungen nicht zur Verfügung stehen, ergebe sich sogar ein Defizit von rund 135.000 Wohnungen. „Bei einem Niveau von rund 16.000 Baufertigstellungen jährlich – das entspricht der höchsten Bauintensität seit über 20 Jahren – würde es über acht Jahre dauern, um diesen Wohnungsmangel zu kompensieren“, erklärte Allerkamp. Deshalb sei es wichtig, den Wohnungsbau weiter voranzutreiben.
So viele neu gebaute Wohnungen wie seit 1997 nicht mehr
2017 waren laut Bericht in Berlin so viele Wohnungen entstanden wie seit 1997 nicht mehr. Damals war es in Berlin gelungen, 33.000 neue Wohnungen fertigzustellen. 2017 zählten die Statistiker 15.669 Einheiten (2016: 13.659, +14,7 Prozent). Im Umland waren es 22.315 Wohnungen (2016: 20.411). Gleichzeitig stieg auch die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnraum stark an. 2017 erlaubten die Behörden den Bau für 24.743 Wohnungen in Berlin.
Seit etlichen Jahren übertrifft die Zahl der Genehmigungen bereits die Zahl der Fertigstellungen in der Stadt. Dies führte laut IBB zu einem erheblichen Bauüberhang, der sich bis Ende 2017 auf 58.990 Wohnungen belief, die zwar genehmigt, aber nicht fertig gebaut sind. „Das ist der höchste Bauüberhang, den wir je hatten“, sagte Allerkamp.
Durchschnittliche Fertigstellungsdauer stark erhöht
Ein Hauptgrund für die Bauüberhänge ist die durchschnittliche Fertigstellungsdauer der Bauvorhaben. Projekte, die im Jahr 2017 fertiggestellt wurden, benötigten von der Baugenehmigung bis zur Fertigstellung durchschnittlich fast zwei Jahre. Seit 2008 hat sich die durchschnittliche Fertigstellungsdauer von 15 auf zuletzt 22 Monate erhöht. Vor allem Bauherren von Mehrfamilienhäusern brauchen in Berlin Geduld. Bei Projekten mit mehreren Wohnungen in einem Gebäude hat sich die mittlere Fertigstellungsdauer seit 2013 um fast ein halbes Jahr auf 29 Monate erhöht.
Bauindustrie ist ausgelastet
Das liegt auch an der Bauindustrie. Bei vielen Unternehmen sind die Auftragsbücher gut gefüllt, hinzu kommt die häufig lange Suche nach Personal. Der Aufbau von neuen Kapazitäten nimmt dementsprechend viel Zeit in Anspruch. Berlins Bausenatorin Kathrin Lompscher (Linke) appellierte am Freitag erneut in Richtung der Unternehmen: „Wir brauchen die Bauwirtschaft als Partner.“ Die vom Senat angekündigten Investitionen, etwa im Bereich Schule, seien kein Strohfeuer, betonte die Politikerin.
Neben dem Neubau von Wohnungen seien, so Lompscher, auch zahlreiche wohnungspolitische Maßnahmen nötig, um Berlin als sozial gemischte, grüne und lebenswerte Stadt zu erhalten. 56 Milieuschutzgebiete gibt es mittlerweile in der Stadt. Im vergangenen Jahr hatte Lompscher zudem das Zweckentfremdungsverbotsgesetz novelliert, das vor allem die Umwidmung von Wohnraum in Ferienwohnungen verhindern soll.
Wohnungen sollen auch über Baumärkten entstehen
Gleichzeitig will Lompscher noch mehr Flächen für Wohnungsbau in der Stadt ankaufen. Laut der Senatorin könnten künftig auch öffentliche, landeseigene Parkplätze mit Wohnungen bebaut werden. Potenzial für neue Wohneinheiten sieht die Senatorin auch über Fachmärkten und in Einkaufszentren. Im vergangenen Jahr hatte Lompscher bereits den Startschuss für den Bau von Wohnungen über Supermärkten gegeben. Rund 100 dieser Projekte gebe es derzeit berlinweit, sagte Lompscher.
CDU beklagt investorenfeindliches Klima
Die Opposition hatte die Bausenatorin wiederholt kritisiert. Die CDU beklagte, Lompscher habe selbst gesteckte Ziele beim Wohnungsbau verfehlt und zudem ein investorenfeindliches Klima geschaffen. Die Präsidentin der Industrie- und Handelskammer (IHK) Berlin, Beatrice Kramm, sagte am Freitag: „Wir brauchen keine ideologisch aufgeheizten Debatten sondern mehr Wohn- und Gewerberaum in Berlin. Und da hilft nur eins: Bauen! Es ist Aufgabe der Politik, Wohnungsbau zu ermöglichen.“ In anderen Städten gelinge das ja auch, so Kramm.
Mieten und Kaufpreise für Immobilien in Berlin steigen unterdessen ungebremst weiter. Die mittlere Angebotsmiete lag dem Bericht zufolge 2018 bei 10,32 Euro kalt je Quadratmeter – 53 Cent mehr als im Jahr zuvor. Nur noch neun Prozent aller Mietwohnungen im Berliner Stadtgebiet wurden zu einer mittleren Nettokaltmiete von unter 7 Euro pro Quadratmeter angeboten. In der Innenstadt lagen die Mieten sogar fast flächendeckend bei mehr als 12 Euro pro Quadratmeter.
Berliner ziehen in die Außenbezirke, Neu-Einwohner vor allem in die Innenstadt-Lagen
Vor allem Alt-Berliner können sich die teueren Wohnungen häufig nicht mehr leisten, ziehen deswegen vermehrt aus den begehrten Innenstadtlagen in die äußeren Bezirke.
Neue Einwohner, die aus dem Ausland oder aus anderen Bundesländern nach Berlin ziehen, zieht es hingegen eher nach Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf oder Tempelhof-Schöneberg.
In der deutschen Hauptstadt werden zudem auch immer mehr Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt: In den zehn Jahren bis 2017 gab es knapp 96.000 solcher Umwandlungen. Der Berliner Mieterverein hatte es immer wieder kritisiert, wenn Mehrfamilienhäuser per Grundbuchänderung in Eigentumswohnungen umgewidmet werden. Denn nach einem Verkauf versuchten die neuen Eigentümer häufig, die Miete zu erhöhen oder die Mieter los zu werden.
BA