Mietenatlas

Harte Zeiten für Wohnungssuchende in Berlin

In drei Viertel aller Bezirke ist inzwischen die Zehn-Euro-Marke überschritten. Und eine Entspannung am Berliner Mietenmarkt ist nicht in Sicht.

Berlin braucht mehr Wohnungen. Doch Großprojekte wie die Gropiusstadt im Bezirk Neukölln, 1962 bis 1975 errichtet sind derzeit nicht in Sicht. Die 1962 bis 1975 errichtete Siedlung bietet ‎37.500 Menschen ein Zuhause.

Berlin braucht mehr Wohnungen. Doch Großprojekte wie die Gropiusstadt im Bezirk Neukölln, 1962 bis 1975 errichtet sind derzeit nicht in Sicht. Die 1962 bis 1975 errichtete Siedlung bietet ‎37.500 Menschen ein Zuhause.

Foto: Soeren Stache / dpa

Berlin. Allen Regulierungsversuchen auf Bundes- und Landesebene zum Trotz hat sich das Wohnen zur Miete und auch im Eigentum in Berlin in den ersten drei Quartalen des Jahres 2018 erneut deutlich verteuert. Die durchschnittliche Miete der Onlineportale liegt nun bei 10,34 Euro je Quadratmeter und Monat (+ 5,6 Prozent).

Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen weisen sogar ein Plus von zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahr auf und liegen nun bei durchschnittlich 4150 Euro je Quadratmeter. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Wohnmarktreports Berlin, den die Immobilienbank Berlin Hyp und der Immobiliendienstleister CBRE am Mittwoch veröffentlicht haben.

Leerstandsquote sinkt auf unter ein Prozent

„Angesichts des geringen Leerstandes von nur noch 0,9 Prozent – im Jahr 2010 waren es noch 2,6 Prozent – ist es nicht verwunderlich, dass auch Mieten und Kaufpreise weiter stark steigen“, sagt CBRE-Marktexperte Henrik Baumunk. „Auch wenn sich das Mietpreiswachstum in Berlin ein wenig verlangsamt hat, ist darin kein Trend zu erkennen. Vielmehr entsprach die Steigerung ungefähr dem Niveau von 2016“, ergänzt Gero Bergmann, Vorstandsmitglied der Berlin Hyp.

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Unter den Linden ist Berlins teuereste Mietlage

Besonders kräftig zugelegt haben laut Report die Mieten in den Innenstadt-Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte. Dort müssen Neumieter im Schnitt bereits zwischen zwölf und 13 Euro je Quadratmeter nettokalt bezahlen.

Berlinweit die höchsten Mietforderungen mit durchschnittlich 15,93 Euro finden sich im rund um Berlins historische Prachtstraße Unter den Linden (Postleitzahlbezirk 10117). In drei Viertel aller Bezirke ist inzwischen die Zehn-Marke-Marke überschritten. Im oberen Marktsegment werden bereits Durchschnittsmieten mit knapp 22 Euro im südwestlichen Friedrichshain, beziehungsweise 21,50 Euro im nordwestlichen Kreuzberg gefordert.

Die niedrigsten Durchschnittsmieten finden sich ausnahmslos nur noch am Stadtrand. Am günstigsten wurden demnach Wohnungen in Kaulsdorf-Nord (PLZ 12619) mit einer Kaltmiete von 6,32 Euro je Monat und Quadratmeter angeboten.

Mieterverein fordert mehr sozialen Wohnungsbau

„Der Mietenanstieg bei Wiedervermietung ist trotz Mietpreisbremse und Anstieg der Baufertigstellungen dramatisch“, konstatiert der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Eine Innenstadt, in der Haushalte mit mittlerem und niedrigem Einkommen keine Wohnung mehr finden, dürfe es nicht geben. „Berlin tut zu wenig für den sozialen Wohnungsneubau“, fordert Wild und sieht dabei besonderes „die CDU-geführten Bauverhindererbezirke Reinickendorf und Steglitz-Zehlendorf“, in der Pflicht. Hier müsse die Landesregierung durchgreifen. Ebenfalls auf mehr staatlichen Einfluss setzt der grüne Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg, Florian Schmidt.

„Das Ziel muss sein, langfristig auf einen Anteil von 50 Prozent kommunalen Wohnungen in Berlin zu kommen“, sagt Schmidt, dessen Bezirk am stärksten von den Mietpreissteigerungen betroffen ist. Ihm sei es dank der Ausübung des Vorkaufsrechts in den vergangenen zweieinhalb Jahren gelungen, immerhin 2000 Wohnungen in kommunalen Besitz zu bringen und somit die Quote landeseigener Wohnungen im Bezirk um ein Prozent auf nunmehr 26 Prozent zu heben.

Wien soll Vorbild bei kommunalem Eigentum sein

„Wenn wir als Land aber wirklich Einfluss auf die Mietentwicklung haben wollen, müssen wir, wie etwa die Stadt Wien, auf 50 Prozent kommen“, sagt Schmidt weiter. Wie dies gelingen könne, dazu erarbeite er gerade einen „Masterplan 50 Prozent“ - und zwar für die gesamte Stadt, wie Schmidt betont. Enteignungen, wie sie etwa die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ fordert, sollen dabei jedoch keine Rolle spielen. Details werde er in Kürze vorstellen, so der Stadtrat weiter.

Sebastian Czaja, Chef der Berliner FDP-Fraktion, hält das für den falschen Weg. „Das ausgerechnet Friedrichshain-Kreuzberg die höchsten Mietsteigerungen aufweist, zeigt ja, dass die Mietenregulierungsversuche nicht greifen“, so der Liberale.

Statt die „Kampfzone Friedrichshain-Kreuzberg weiter auszudehnen“, sei es sinnvoller, eine innovative Baukultur zu entwickeln, die der wachsenden Stadt gerecht werde. „Ich hoffe, dass rot-rot-grün eine Kurskorrektur vornimmt, damit die 194.000 fehlenden Wohnungen endlich gebaut und nicht weiter verhindert werden“, sagt der FDP-Politiker.

60 Prozent der Neubauwohnungen zur Miete

Dabei ist die Baubranche in Berlin nicht untätig: CBRE recherchierte für den Report in 286 Projekten etwa 42.900 Wohnungen, die sich in der Umsetzung oder konkreten Planung befinden und in den nächsten Jahren fertiggestellt werden sollen. Im Vorjahr waren es rund 34.500 Wohnungen. „Wir haben in unserer Neubaudatenbank rund 25 Prozent mehr geplante Wohnungen erfasst, als noch 2017“, sagt CBRE-Experte Michael Schlatterer. Jedoch reiche die Aktivität bei weitem noch nicht aus, um der hohen Nachfrage gerecht zu werden. „Wir gehen davon aus, dass in den kommenden drei Jahren jährlich etwa 15.000 Wohnungen fertig gestellt werden. Das ist angesichts des dynamischen Wachstums der Stadt zu wenig.“ Positiv für den angespannten Mietenmarkt sei aber, dass inzwischen etwa 60 Prozent der neuen Wohnungen im Mietwohnungssegment entstünden.

Platz für mindestens 40.000 Wohnungen in bester City-Lage

Doch in Berlin fehlt es besonders an Bauland, das sich in den vergangenen Jahren zudem extrem verteuert hat und somit den Preiswerten Mietwohnungsbau ohne entsprechende staatliche Förderung nahezu unmöglich macht. Um den Neubau weiter anzukurbeln, fordern Bau- und Wohnungsunternehmen deshalb, auch auf bislang weitgehend unbeachtete Flächen zuzugreifen: auf Bürogebäuden, Parkhäusern und Discountern und fehlgenutzten Brachen. Die TU Darmstadt und das Pestel-Institut (Hannover) am Mittwoch ihre „Deutschland-Studie 2019 vorgelegt.

Die Wissenschaftler haben dazu die Gebäude und Brachflächen unter anderem durch die Auswertung von Luftbildern analysiert und eine „Inventur“ bei den Immobilien und versiegelten Grundstücken gemacht. Demnach sind deutschlandweit 2,3 bis 2,7 Millionen zusätzliche Wohnungen möglich – ohne dafür nur einen Quadratmeter Bauland mehr zu benötigen. Schon der Senat hatte allein an 330 Standorten mit eingeschossigen Lebensmittelmärkten ein Potenzial für 14.000 bis 36.000 Wohnungen ausgemacht. Die Studie sieht mit 22.000 bis 38.000 ähnliche Größenordnungen. Weitere 38.000 bis 46.000 seien möglich, wenn man Büro- und Verwaltungsgebäude aufstocke.

Verbände fordern ein moderneres Baurecht

Bislang werde das Potenzial aber kaum genutzt, heißt es in der Studie weiter. Um die brachliegenden Potenziale für den Wohnungsbau zu nutzen, müssten sich jedoch die politischen Rahmenbedingungen verändern. Das fordern 16 Verbände und Organisationen der Bau- und Immobilienbranche, die die Studie in Auftrag gegeben haben. Notwendig seien Weiterentwicklungen im Bau- und Planungsrecht. So müsse beispielsweise eine Überschreitung der Geschossflächenzahl, die häufig auf vor Jahrzehnten erlassene Vorschriften zurückgeht, bei Dachaufstockungen zulässig sein. Auch bei Trauf- und Firsthöhen sei Flexibilität notwendig.

Am kommenden Freitag stellt auch die landeseigene Investitionsbank IBB gemeinsam mit der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher (Linke) ihren jährlichen Wohnmarktreport vor. Das diesjährige Schwerpunktthema lautet „Bauüberhänge“ und wird sich mit der Frage beschäftigen, warum nur ein Teil der genehmigten Wohnungen auch gebaut werden.