Wohnungsnot

Genossenschaften suchen händeringend Bauland

In Genossenschaften kann man preisgünstig und sicher wohnen, aber bei der Vergabe landeseigener Grundstücke werden sie übergangen.

„Charlotte am Campus“ mit 121 Wohnungen in Adlershof wurde 2016 fertig. Für weitere Projekte fehlen Grundstücke

„Charlotte am Campus“ mit 121 Wohnungen in Adlershof wurde 2016 fertig. Für weitere Projekte fehlen Grundstücke

Foto: Tina Merkau

Berlin. Angesichts des Wohnungsmangels und einer sich immer schneller drehenden Mietpreisspirale versuchen viele Berliner, über die Mitgliedschaft in einer Baugenossenschaft an eine preisgünstige und vor allem sichere Wohnung zu kommen. Doch bei den mehr als 80 Genossenschaften in der Stadt mit ihren 190.000 Wohnungen gibt es weitgehende Aufnahmestopps.

Schon jetzt kann nicht allen Genossen Wohnraum angeboten werden. Viele Genossenschaften würden deshalb gerne bauen. „Doch uns fehlt das Bauland, die Preise auf dem freien Markt sind so hoch, dass keine vernünftige Miete möglich ist“, sagt Dirk Enzesberger, Vorstand der Charlottenburger Baugenossenschaft.

Während der rot-rot-grüne Senat nach den Protest-Hausbesetzungen gegen die Wohnungsnot am Pfingstwochenende noch um eine einheitliche Linie ringt, herrschen bei den meisten der großen Berliner Genossenschaften geradezu paradiesische Verhältnisse. Die 6666 Wohnungen der Charlottenburger Baugenossenschaft etwa werden im Durchschnitt für 5,28 Euro je Quadratmeter und Monat (kalt) vergeben – deutlich unter dem Mietspiegelwert von 6,39 Euro. Und auch deutlich unter dem Preis, den die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften im Schnitt für ihre 300.000 Wohnungen verlangen: 5,86 Euro je Monat und Quadratmeter.

160 neue Genossenschaftswohnungen in Spandau

Aber um auch in den Neubauten vernünftige Mietpreise anbieten zu können, sei die 1907 gegründete „Charlotte“ genauso wie alle anderen Genossenschaften auf landeseigene Grundstücke „zu fairen Konditionen“ angewiesen, sagt Enzesberger. Denn die Grundstücke aus dem eigenen Bestand und die Möglichkeit, auf den eigenen Gebäuden Dachgeschosse auszubauen, sei begrenzt.

„Immerhin bauen wir bald in Spandau am Freudenberger Weg auf unserem eigenen Grundstück 160 Wohnungen “, sagt er. Gehe alles glatt, werde der Bebauungsplan für das Areal in den nächsten Monaten fertig und der Bau könne beginnen. Doch damit seien die Grundstücksreserven im Wesentlichen erschöpft.

Mieten: Berlin ist für Normalverdiener kaum noch bezahlbar
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Senat will Genossenschaften fördern - eigentlich

Die Genossenschafter, die keine Mieter, sondern Eigentümer des Unternehmens und zugleich deren Nutzer sind, gelten in Zeiten angespannter Immobilienmärkte als Garanten für stabile Wohnnachbarschaften. Folgerichtig hat sich der rot-rot-grüne Senat deren Förderung auch in den Koalitionsvertrag geschrieben. Allerdings zeigt die Landesregierung bislang kaum Bereitschaft, ihren Worten auch Baugrundstücke folgen zu lassen.

Tatsächlich sind 2017 gerade einmal drei landeseigene Grundstücke an Baugenossenschaften verkauft worden – eins davon sogar nur ein „Arrondierungsgrundstück mit 100 Quadratmetern Größe“, wie Eva Henkel, die Sprecherin von Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) auf Anfrage der Berliner Morgenpost mitteilt. Die beiden anderen Grundstücke an der Hänselstraße in Baumschulenweg im Bezirk Treptow-Köpenick (2200 Quadratmeter) und an der Gounodstraße in Weißensee im Bezirk Pankow (3000 Quadratmeter) sind ebenfalls recht klein.

Genossenschaften warten auf Ausschreibungen vom Senat

Auch 2018 sieht es nicht gut aus: Aktuell sei die Vergabe eines Grundstücks im Konzeptverfahren an eine Baugenossenschaft beurkundet worden, die aber noch unter Gremienvorbehalt stehe, wie Sprecherin Henkel weiter mitteilt. Details könne sie daher nicht nennen.

Einer Übersicht der geplanten Verkäufe der BIM, die der Berliner Morgenpost vorliegt, ist zu entnehmen, dass es sich dabei um ein 1300 Quadratmeter großes Grundstück im Bezirk Treptow-Köpenick handelt, das öffentlich nicht erschlossen und nur vom benachbarten Grundstück der Baugenossenschaft „Treptow Nord“ zugänglich ist. Für dieses Grundstück hätte es ohnehin keine anderen Käufer gegeben.

Ferner ist von einem aktuell laufenden genossenschaftlichen Wohnungsbauprojekt auf der „Schöneberger Linse“ die Rede, das an eine neu gegründete Genossenschaft „urban coop berlin“ gehen soll. Diese möchte dort 43 Wohnungen errichten. „Seit November hören wir aus den zuständigen Senatsverwaltungen immer wieder, dass weitere Grundstücke vor der Ausschreibung stehen. Doch bislang ist das erst in einem Fall geschehen“, berichtet Enzesberger.

Senatspläne sind nur ein Tropfen auf den heißen Stein

Auf der Internetseite der landeseigenen Berliner Immobilienmanagement findet sich ein 30-seitiges Exposé über das „Konzeptverfahren“ für ein nur 706 Quadratmeter großes Areal an der Türrschmidtstraße 32/32A in Lichtenberg. Die BIM wünscht, dass dort ein „Wohn-, Kunst- und Kulturgebäude“ entstehen soll, bei dem 50 Prozent der Fläche Ateliers sein sollen.

Absolutes K.O.-Kriterium sei aber, so Enzesberger, dass von den wenigen Wohnungen, die noch übrig blieben, 30 Prozent der Wohnungen mietpreisgebundene Sozialwohnungen mit 30-jähriger Laufzeit sein müssten – und das Grundstück nur per Erbpacht über lediglich 60 Jahre vergeben werden soll. „Das ist wirtschaftlich nicht zu stemmen, zumal die Förderung von Sozialwohnungen in Höhe von 1300 Euro je Quadratmeter nicht ausreicht und mehr als doppelt so hoch sein müsste, um die tatsächlichen Kosten zu decken“, so Enzesberger. Diese Differenz müssten dann die Genossen aufbringen, das sei nicht vermittelbar. Auch der hohe Pachtzins in Höhe von 4,5 Prozent des Bodenwertes sei ein Problem.

Weitere drei Konzeptverfahren zu ähnlichen Konditionen sind dem BIM-Papier zufolge in Planung: An der Brandenburgischen Straße 15 und der Osdorfer Straße 17–18 jeweils in Steglitz-Zehlendorf und am Buckower Ring 54–56 in Marzahn-Hellersdorf. Angesichts der Nachfrage von 47 Genossenschaften, die laut Finanzverwaltung aktuell auf Grundstückssuche sind, nicht mehr als ein Tropfen auf dem heißen Stein.

Gebaut wird jetzt in Brandenburg

Der Traum, bei der „Charlotte“ zu gesicherten Konditionen zu wohnen, soll aber für die vielen Mitglieder – von den insgesamt 13.500 wohnen gut 6000 nicht in den eigenen Beständen – dennoch in Erfüllung gehen. Allerdings im Umland von Berlin. „Unsere Mitglieder haben uns beauftragt, in Brandenburg nach geeigneten Baugrundstücken zu suchen“, sagt Enzesberger. Und tatsächlich sei man fündig geworden.

Wo genau, will der Vorstand nicht verraten, der Vertrag sei noch nicht unterschrieben. „Das Grundstück ist aber so groß, dass bis zu 220 Wohnungen entstehen könnten“, sagt er. So wie die „Charlotte“ würden auch andere Genossenschaften sich von der Hauptstadt ab- und dem Umland zuwenden.

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