Wohnungsmarktbericht

Von Kreuzberg bis Köpenick: So wohnen die Berliner

Die Mieten in Berlin steigen rasant, doch die Entwicklung in den Bezirken verläuft sehr unterschiedlich. Die große Morgenpost-Analyse.

Friedrichshain Sandra Nikolai

Friedrichshain Sandra Nikolai

Foto: Sergej Glanze / Glanze/Berliner Morgenpost

Berlins Bevölkerung wird auch in den kommenden Jahren weiter wachsen – da sind sich alle Experten einig. Allein zwischen 2011 und 2016 kamen rund 250.000 Menschen dazu, das entspricht der Größenordnung einer deutschen Großstadt wie Kiel oder Chemnitz. Berlins Mieter werden also auf absehbare Zeit weiter mit einem angespannten Wohnungsmarkt und steigenden Mieten rechnen müssen. Denn auch wenn der Wohnungsbau nach Jahren endlich in Schwung gekommen ist, reicht die Zahl der tatsächlich fertig gestellten Wohnungen bei Weitem nicht aus, um die gestiegene Nachfrage auch nur annähernd zu decken.

Rund 13.700 Wohnungsbaufertigstellungen im Jahr 2016 stehen für den höchsten Neubauwert seit Ende der 90er-Jahre, heißt es im IBB Wohnungsmarktbericht, der am Montag erschienen ist. Die Zahlen für 2017 liegen noch nicht vor. 2017 sind rund 25.000 Baugenehmigungen ausgesprochen worden. Doch Baugenehmigungen sind noch längst keine fertigen Wohnungen, die Schere zwischen Angebot und Nachfrage wird sich in absehbarer Zeit also nicht schließen, sondern weiter öffnen. Entsprechend zeigt der Blick auf die Entwicklung der Mietpreise in der Stadt nur eine Tendenz: steigend.

2017 lagen nach Angaben des IBB-Reports nur noch zehn Prozent aller Angebotsmieten unter sieben Euro je Quadratmeter Wohnraum. Wohnungen wurden 2017 im Durchschnitt für 10,15 Euro je Quadratmeter und Monat (nettokalt) angeboten – 1,08 Euro oder zwölf Prozent mehr als noch vor einem Jahr. Und der Mietpreisanstieg hält weiter an. Im letzten Quartal 2017 lagen die Angebotsmieten bereits im Durchschnitt bei 10,80 Euro. „Das hat Folgen auch für bestehende Mietverhältnisse, weil die Mieten im offiziellen Berliner Mietspiegel erheblich ansteigen werden“, warnt Rainer Wild vom Berliner Mieterverein. Weil jeder der Berliner Bezirke gemessen an der Bevölkerungszahl so groß ist wie eine Großstadt, gibt es innerhalb dieser zwölf „Großstädte“ erhebliche Unterschiede.

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Naherholung in Treptow-Köpenick

Der Bezirk Treptow-Köpenick ist mit 16.842 Hektar Fläche der größte Berlins. Die Hälfte davon ist allerdings mit Gewässern, Wäldern und anderen Grünflächen bedeckt. Damit ist der Bezirk mit 259.524 Einwohnern der bevölkerungsärmste.

Durch die Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Oberschöneweide ist die Wohnqualität im Bezirk gestiegen. Neubauaktivitäten konzentrieren sich vor allem auf Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Mit 2050 Euro Nettoeinkommen verdienen die Menschen etwas mehr als im Berliner Durchschnitt (1950 Euro), die Arbeitslosenquote von 6,7 Prozent liegt deutlich unter dem gesamtstädtischen Wert von 8,6 Prozent.

In Treptow-Köpenick sind überwiegend mittlere Angebotsmieten von unter zehn Euro pro Quadratmeter vorzufinden. Ausnahmen gibt es im Raum Treptower Park, Elsenstraße, Rahnsdorf/Hessenwinkel östlich des Müggelsees, Johannisthal West und Schnellerstraße mit Mieten zwischen zehn und zwölf Euro pro Quadratmeter.

Linda V. (33) lebt mit ihrer Familie seit einem Jahr in Treptow. In einer 124 Quadratmeter großen Mietwohnung in der Moosdorfstraße genießt die Ärztin mit ihrem Sohn Lio (6 Monate) und ihrem Mann das Familienglück. Wie hoch die monatliche Miete ist, möchte sie nicht verraten. Bevor die Familie nach Treptow gezogen ist, wohnte sie in Neukölln: „Neukölln ist ein Kiez mit vielen Kneipen, Bars und Cafés. Hier in Treptow genießt man die Natur, was vor allem für Familien mit Kindern von Vorteil ist. Eine familienfreundliche Umgebung ist für uns vor allem wegen unserem Sohn sehr wichtig“, erzählt die Ärztin. Allerdings fehlen ihr „die Bio-Läden hier in Treptow. Auch die Autobahn, die gerade hier gebaut wird, ist nicht zu überhören. Eine Initiative für Lärmschutz fehlt mir“, so die 33-Jährige.

Mietgefälle in Tempelhof-Schöneberg

Tempelhof-Schöneberg ist bezüglich des Mietniveaus von einem Nord-Süd-Gefälle geprägt. Im Norden des Bezirks, an der Grenze zu Wilmersdorf, gibt es viele Altbauten. Dort sind die Modernisierungsaktivitäten groß. Besonders der Umkreis der Schöneberger Insel ist betroffen. Auch eine verstärkte Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum ist hier zu beobachten. Im Norden des Bezirks sind Mieten mit zehn bis zwölf Euro pro Quadratmeter zu verzeichnen. Am teuersten lebt es sich am Barbarossaplatz, am Viktoria-Luise-Platz und am Wittenbergplatz, da sind schon mal über zwölf Euro pro Quadratmeter fällig. Im Süden hingegen bekommt man eine Mietwohnung für neun bis zehn Euro pro Quadratmeter und Richtung Stadtrand sogar unter neun Euro.

Der Altbezirk Tempelhof ist hauptsächlich von einfachen und mittleren Wohnlagen geprägt. Grünflächen und Gartenkolonien sind charakteristisch. Die Arbeitslosenquote im Bezirk mit 8,6 Prozent und das monatliche Nettoeinkommen von 1975 Euro entsprechen dem Berliner Durchschnitt.

Petros Gavras (54) und Tania Kostopulu (52) bewohnen mit ihren Kindern eine 160 Quadratmeter große Erdgeschosswohnung am Gustav-Müller Platz. Wie hoch ihre monatliche Miete ist, möchte die Familie nicht verraten. Doch sie lieben ihren Kiez und zeigen ihre griechische Gastfreundlichkeit: „Wir holen an warmen Sommerabenden unseren kleinen Tisch raus und sitzen draußen bei einem Glas Wein. Oft bitten wir Menschen, die vorbeilaufen, sich dazu zu setzen. Man lebt hier wie in einem kleinen Dorf. Das gefällt uns sehr“, erzählt die Einzelhandelskauffrau. „Nicht so schön sind die zugeparkten Straßen, weil man kaum einen Parkplatz findet, und der Hundekot auf den Bürgersteigen. Dennoch lieben wir unsere Gegend und sind sehr zufrieden“, sagt der Industriedienstleister Petros Gavras.

Altbauten im Süden von Pankow

Die mittleren Angebotsmieten in Pankow zeigten 2017 ein deutliches Nord-Süd-Gefälle. Höchstwerte von zwölf Euro je Quadratmeter und mehr waren in den Gebieten innerhalb des S-Bahn-Rings zu finden. Jenseits des Rings lagen sie zwischen neun und zwölf Euro. Eine Ausnahme bildeten die Quartiere an der Greifswalder Straße und am Volkspark Prenzlauer Berg. Dort fanden sich mittlere Angebotsmieten von unter acht Euro je Quadratmeter. Der jetzige Bezirk Pankow wurde aus den Altbezirken Prenzlauer Berg, Weißensee und Pankow gebildet. Zum angesagten Wohnort wurden die großen Gründerzeitquartiere in Prenzlauer Berg, die nach dem Fall der Mauer saniert worden waren. Das führte zur Verdrängung der langjährigen Anwohner. Der Altbezirk Pankow ist im Süden von Altbauten dominiert.

Im Gebiet zwischen Wisbyer Straße und Granitzstraße, das nördlich von Prenzlauer Berg liegt, wohnen die Familien von Doreen Weitermüller und Angela Lücking. Ihre Söhne Louis und Theo (beide 7) gehen zusammen zur Schule. Die guten Einkaufsmöglichkeiten und das Grün in der Umgebung sind Vorzüge, die Doreen Weitermüller an ihrem Wohnort schätzt. „Es ist sehr voll geworden, gerade im Umfeld des Bahnhofs Pankow“, sagt Angela Lücking. Sie wohnt am Kissingenplatz. „Dort ist es ruhig, dort kann man durchatmen“, sagt sie.

„Die Nachbarschaft ist toll. Wir haben einen großen Innenhof, den wir mitgestalten können.“ Verdrängung fürchten beide Pankowerinnen nicht, sie wohnen in Genossenschaftswohnungen. „Von der Miete her ist es unschlagbar“, sagt Doreen Weitermüller. Angela Lücking hat Bedenken, dass mit dem neuen Stadtquartier „Pankower Tor“ noch mehr Menschen und Fahrzeuge am Bahnhof Pankow unterwegs sein werden. „Es ist jetzt schon gefährlich, an Verkehrsknotenpunkten in Pankow mit Kindern Fahrrad zu fahren“, sagt die junge Mutter.

In Neukölln zählt der Zusammenhalt

In Neukölln leben 8,9 Prozent der gesamten Berliner Bevölkerung. Der Bezirk gliedert sich in die Ortsteile Neukölln, Britz, Buckow, Gropiusstadt und Rudow. Es gibt zahlreiche Altbauten, aber auch viele Geschosswohnungsbauten, Einfamilien- und Reihenhäuser sowie Kleingartenkolonien. Der Ortsteil Neukölln zählt zu den am dichtesten besiedelten Berlins. Das durchschnittliche monatliche Nettoeinkommen der Bewohner im Bezirk ist mit 1700 Euro der niedrigste in Berlin, die Arbeitslosenquote mit 12,1 Prozent hingegen die höchste.

Die Mieten stiegen hier in den vergangenen Jahren schneller als im gesamtstädtischen Durchschnitt. Innerhalb des S-Bahn-Rings sind sie am höchsten. Mit zehn Euro pro Quadratmeter lebt man hier etwas teurer als außerhalb mit Mieten unter acht Euro pro Quadratmeter.

Eva Steiner-Karatairi (37) lebt mit ihrem Mann und Sohn Aeneas (14 Monate) in einer Mietwohnung am Mariendorfer Weg. Seit 2013 wohnt die Familie in Neukölln. Für ihre 85 Quadratmeter große Wohnung mit kleinem Garten muss sie 1000 Euro Warmmiete monatlich aufbringen. Die wissenschaftliche Mitarbeiterin ist zufrieden mit ihrem Kiez. „Wir halten hier alle zusammen. Das gefällt mir. Hier leben viele Familien mit Kindern. Da ist Zusammenhalt sehr wichtig“, so Karatairi. „Auch haben wir viele Einkaufsmöglichkeiten und sind fernab von Touristen“, meinte die Griechin. Sie findet dennoch einige Punkte, die sie verbessern würde. „Es ist sehr schwer, einen Kitaplatz zu finden. Wir sprechen zu Hause nur griechisch, deswegen ist es mir umso wichtiger, dass mein Kind perfekt Deutsch lernen kann“, beklagt sich die Mutter. Doch auch die allgemeine Stadtentwicklung geht an der 37-Jährigen nicht vorbei: „Die Mieten sind in den letzten Jahren enorm gestiegen. Es wird immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden“, so Karatairi.

Friedrichshain-Kreuzberg: Viele Singles

Friedrichshain-Kreuzberg ist der Innenstadtbezirk mit der höchsten Einwohnerdichte. Hier leben fast 14.000 Menschen pro Quadratkilometer. Grund dafür ist der hohe Anteil an Altbauquartieren. Im Berliner Durchschnitt liegt der Wert bei 4117. Die meisten Singles leben in Friedrichshain-Kreuzberg. 61,4 Prozent ist der Anteil der Einpersonenhaushalte. 96 Prozent der Wohnungen sind Mietwohnungen. Das Niveau der Angebotsmieten im Bezirk ist hoch. Zwölf Euro je Quadratmeter und mehr wurden im vergangenen Jahr in den Gründerzeitquartieren von Friedrichshain und Kreuzberg verlangt. Etwas niedriger, bei elf Euro, lagen die Angebotsmieten in den Vierteln mit Bauten aus der Nachkriegszeit.

Im Samariterviertel in Friedrichshain, an der Bänschstraße, liegt der Spielzeugladen von Sandra Nikolai. Vor mehr als zehn Jahren hat sie ihr Geschäft eröffnet. Das Quartier aus der Gründerzeit „wirkt auf mich wie ein sehr familiärer Kiez“, sagt sie. Sie kennt viele Familien, denn sie sind Kunden bei ihr. „Auch wenn ich meine eigenen Kinder mitbringe und sie draußen herumlaufen, habe ich das Gefühl, dass immer jemand ein Auge darauf hat und aufpasst“, erzählt die Geschäftsfrau. „Man kann sich darauf verlassen.“ Die Straßen seien auch durch Umbauten sicherer für Kinder gemacht worden, etwa mit vorgezogenen Bürgersteigen.

Der Kiez habe sich in den vergangenen Jahren erweitert, erzählt sie, „durch die Neubauten auf dem Gelände des alten Schlachthofs“. Dadurch sei das Quartier teurer geworden. „Das ist für die Alteingesessenen nicht von Vorteil.“ Ein Grund wegzuziehen, sind jedoch nicht nur die steigenden Mieten. Die Wohnungen in den gut sanierten Altbauten haben oft nur drei Zimmer und bieten Familien mit mehreren Kindern zu wenig Platz. Sandra Nikolai mag den Kiez, in dem sie ihr Geschäft hat. „Ich habe auch Glück“, sagt sie. Ihr Vermieter hat die Ladenmiete über die Jahre konstant gelassen. Was Sandra Nikolai missfällt, sind die Hundehaufen auf dem Mittelstreifen an der Bänschstraße.

Viel Grün in Steglitz-Zehlendorf

Steglitz-Zehlendorf ist bekannt für seine naturnahen, ruhigen und grünen Wohnlagen. Dem größten Teil der Bevölkerung geht es wirtschaftlich gut. Zahlreiche Neubauten prägen das Stadtbild. Vor allem der Ortsteil Zehlendorf ist durch seine vielen Seen und Waldgebiete eine beliebte Adresse. Mit einem durchschnittlichen Nettoeinkommen von 2325 Euro im Monat nehmen die Menschen in Steglitz-Zehlendorf im Bezirksvergleich den Spitzenplatz ein. Die Arbeitslosenquote liegt mit 7,2 Prozent unter dem Berliner Durchschnitt von 8,6 Prozent.

Eine Besonderheit des Bezirks ist der mit 72 Prozent relativ niedrige Mietwohnungsanteil, entsprechend mehr Einfamilienhäuser gibt es. In Dahlem und an der Thielallee lebt es sich mit Angebotsmieten von durchschnittlich mehr als zwölf Euro pro Quadratmeter am teuersten. Auch in Lichterfelde-West, im Bereich um die Krumme Lanke und am Nikolassee sind kaum Mieten unter elf Euro pro Quadratmeter vorzufinden.

Lediglich im Südosten kann man in manchen Gebieten – wie der Kaiser-Wilhelm-Straße, der Schütte-Lanz-Straße und Alt-Lankwitz – noch eine Wohnung für acht bis neun Euro pro Quadratmeter mieten.

Daniel Bederke lebt mit seiner Frau und Kind in einer 100 Quadratmeter großen Mietwohnung in Lankwitz. Der 36-Jährige zahlt dafür 590 Euro monatlich kalt. Vor zwei Jahren ist er mit seiner Familie von Marienfelde (Tempelhof-Schöneberg) in den grünen Bezirk gezogen. Den Ortswechsel hat er nicht bereut: „Wir haben hier alles, was wir zum Leben brauchen. In nur fünf Minuten erreicht man mit dem Auto die Schloßstraße. Uns fehlt es hier an nichts“, erzählt der Küchenplaner. Auf die Frage, was ihn an seinem Kiez stört, fällt ihm spontan nichts ein. „Wir sind hier super glücklich“, so der Familienvater.

Und so ist die Entwicklung in den sechs Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Marzahn-Hellersdorf, Mitte, Lichtenberg, Reinickendorf und Spandau.

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