Kurfürstendamm

Die Mieten am Kudamm sinken - für Geschäfte

Viele Baustellen, die Air-Berlin-Pleite und der wachsende Online-Handel drücken die Kauflaune der Kunden in Berlin.

Der Kurfürstendamm bleibt auch für Einzelhändler eine Top-Adresse. Aber das Geschäft ist schwieriger geworden

Der Kurfürstendamm bleibt auch für Einzelhändler eine Top-Adresse. Aber das Geschäft ist schwieriger geworden

Foto: Reto Klar

Berlin. Jahrelang schien der Boom am Kurfürstendamm in der City West, der unangefochtenen Nummer eins unter den Berliner Shopping-Adressen, immer neue Rekorde hervorzubringen. Internationale Luxuslabels drängten an den Boulevard, die Ladenmieten stiegen auf ein sehr hohes Niveau. Doch diese Entwicklung scheint vorerst gestoppt, wie aus einer aktuellen Studie zum „Retailmarkt Deutschland 2018“ hervorgeht, die das Maklerhaus BNP Paribas Real Estate erstellt hat und die der Berliner Morgenpost vorliegt.

Die Makler melden sowohl rückläufige Ladenmieten als auch sinkende Passantenzahlen für die Einkaufsmeile. So ist die Spitzenmiete für eine Geschäftseinheit im vergangenen Jahr von 245 auf 240 Euro je Quadratmeter und damit um zwei Prozent gesunken. Zugleich sank auch die Zahl der potenziellen Kunden. Passierten 2016 noch 6918 Menschen je Stunde den Zählpunkt auf Höhe der Joachimsthaler Straße, waren es 2017 nur noch 6609. Das entspricht einem Minus von 4,4 Prozent.

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Entwicklung entspricht dem allgemeinen Bundestrend

Die Entwicklung der Spitzenmiete und der Passantenfrequenzen gelten Einzelhandelsexperten als verlässliche Indikatoren für Trendwenden im Einzelhandel. Und diese macht nun auch vor dem international bekanntesten Einkaufsstandort in Berlin nicht Halt. Nach dem Niedergang in den 90er-Jahren, als nach dem Mauerfall die großen Modelabels in den trendigen Ost-Teil abwanderten, hatte in den vergangenen zehn Jahren eine beispiellose Aufholjagd eingesetzt. In deren Folge stiegen die Mieten am Kurfürstendamm und seiner Verlängerung in Richtung Wittenbergplatz, der Tauentzienstraße, rasant. Für ein Geschäft mit der idealtypischen Standardgröße von 100 Quadratmetern am Tauentzien und der sogenannten „Konsumlage“ des Kudamms rund um die Joachimsthaler Straße, also dort, wo Bekleidungsketten wie H&M und Zara dominieren, stiegen die Preise um 70 beziehungsweise 75 Euro je Quadratmeter.

„Die jetzt zu beobachtende Entwicklung am Kurfürstendamm entspricht dem allgemeinen Bundestrend, überall in den Einkaufslagen stellen wir seit zwei bis drei Jahren sinkende Passantenzahlen und Mietpreise fest“, sagt Christoph Scharf von BNP Paribas. Hauptursache sei das geänderte Konsumverhalten. Der Internethandel werde immer dominanter, dies treffe insbesondere die Textilbranche. Nach Schätzungen von Nils Busch-Petersen, dem Hauptgeschäftsführer des Handelsverbandes Berlin-Brandenburg (HBB), würden je nach Sortiment 20 bis 30 Prozent des Umsatzes in der Modebranche mittlerweile im Online-Handel erzielt.

Große Ladeneinheit im Upper West steht immer noch leer

Entsprechend verlagere sich auch die Nachfrage nach Ladengeschäften hin zu „spannenden Gastronomie- und Freizeitkonzepten“, sagt Christoph Scharf. So sei es kein Zufall, dass auf der lange leer stehenden großen Fläche in der ersten Etage des Bikini Berlin Anfang des Jahres kein Modehaus, sondern „Kantini“ eröffnet habe. An 13 Ständen gibt es dort nun Essen aus aller Welt in coolem Design. Zudem sei auch die Zeit großflächiger Geschäftskonzepte offenbar vorerst vorbei, stellt Scharf weiter fest. „Die große Ladeneinheit in bester Lage direkt am Breitscheidplatz im neuen Upper-West-Gebäude hat noch immer keinen Mieter“, nennt er als ein Beispiel.

Ähnlich sieht das AG-City-Vorstandsmitglied Gottfried Kupsch. Da auch sogenannte stationäre Händler einen Teil ihrer Waren im Internet online vermarkten, seien die vorhandenen Verkaufsflächen vielen nun zu groß. So verkleinere sich Saturn im Europacenter. Die bereits geräumte Fläche im Erdgeschoss wird eine Modekette beziehen. „Es gibt immer noch eine starke Nachfrage, aber eben nach kleineren Flächen“, so Kupsch. Dass in den vergangenen Jahren ein Überangebot an Verkaufsfläche durch die vielen Neuentwicklungen in der City West entstanden seien, weist er zurück. „Der Zuwachs an Handelsfläche ist trotz der vielen Bautätigkeiten eher gering.“ So habe es an den neu errichteten beziehungsweise revitalisierten Standorten am Upper West am Breitscheidplatz und im Bikini Berlin an der Budapester Straße auch vorher Einzelhandelsflächen gegeben. Andere Adressen seien aufgrund der laufenden Bauarbeiten noch gar nicht am Markt. Die tendenziell sinkenden Passantenzahlen sollten aber auch Anreiz sein, „der jungen Generation attraktive Angebote zu machen“, sagt Kupsch.

Sinkende Passantenzahl breitet Händlern Sorge

Vom Niedergang ist nichts zu sehen am Kurfürstendamm: Alle exklusiven Labels wie Bulgari, Dolce&Gabbana, Gucci, Tommy Hilfiger oder Lacoste sind hier vertreten, neue Vermietungen sind in Vorbereitung, darunter etwa der italienische Designermarke Furla, die die Basler-Filiale am Kurfürstendamm 220 an der Ecke Meineckestraße übernimmt. Mit einer Verkaufsfläche von mehr als 200.000 Quadratmetern ist der Kurfürstendamm der mit Abstand größte und umsatzstärkste Einzelhandelsstandort in Berlin. Dennoch hat die bislang so erfreuliche Bilanz des vergangenen Jahrzehnts zuletzt ein paar Kratzer bekommen. Die Mieten sind im zweiten Jahr in Folge nach Jahren des starken Wachstums rückläufig. Und die sinkenden Passantenzahlen bereiten den Händlern ebenfalls Sorge.

Auch wenn die Hauptursache für den Rückgang vor allem in einem veränderten Konsumverhalten liegt, der bundesweit die Geschäftsstraßen trifft, gibt es an Berlins führender Einkaufsmeile auch einige hausgemachte Probleme. „Ein Grund sind sicherlich die vielen Baustellen im Umfeld. Die Achse zwischen der Joachimsthaler Straße und dem Breitscheidplatz ist aktuell durch die Entwicklung von Centrum, der ehemaligen Gloria Galerie, komplett abgeschnitten“, sagt etwa Isabel Leinweber, Leiterin des Bereichs Einzelhandelsimmobilien beim Maklerhaus CBRE. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite befinde sich zudem nur das Karstadt-Warenhaus, das mache es für viele Kunden nicht gerade spannend, sich in dieser Gegend aufzuhalten.

Primark wird Hauptmieter im neuen „Zoom“ nahe Bahnhof Zoo

Leinweber ist aber überzeugt davon, dass sich das bald ändern wird. Spannend werde sein, welche Ideen die Karstadt-Eigentümerin Signa Holding mit Karstadt habe. Aber auch rund herum seien einige Bereiche noch durch Baustellen beeinträchtigt. Zum Bahnhof Zoo hin baue Hines aktuell noch das „Zoom“, wo vormals Beate Uhse angesiedelt war. Dort werde Modehändler Primark Hauptmieter und auch am Breitscheidplatz selbst werde noch gebaut beziehungsweise saniert.

„Ein weiteres Thema für rückläufige Frequenzen war definitiv auch die Insolvenz von Air Berlin im vierten Quartal 2017“, sagt die Expertin weiter. Das hätten viele Einzelhändler zu spüren bekommen, da nun viele internationale Touristen nicht mehr in die Stadt kamen und somit auch wichtige Umsätze ausblieben. „Die Entwicklung der Mieten am Kurfürstendamm und auf der Tauentzienstraße kannten lange Zeit kein Halten, ich gehe davon aus, dass es sich langsam auf ein gesundes Niveau einpendeln wird“, ist Leinweber deshalb überzeugt.

Im Einzelhandelsmarkt-Report des Maklerunternehmens BNP Paribas Real Estate wird in der Analyse für die Hauptstadt auch betont, dass auch eine „geringe Kompromissbereitschaft der Einzelhändler in puncto Flächenstruktur zu konstatieren“ sei.

Für Flagship Stores sind plötzlich wieder kleinere Flächen gefragt

So konnten in den vergangenen Jahren den Filialisten die Flagship Stores an Tauentzienstraße und Kudamm gar nicht groß genug sein, während inzwischen vor allem kleinere Flächen gefragt seien, wie Christoph Scharf von BNP Paribas Real Estate feststellt. „Darauf wird man sich bei künftigen Entwicklungen am Kurfürstendamm einstellen müssen“, sagt Scharf. Ebenso müssten sich die Immobilienbesitzer zunehmend auf kürzere Festlaufzeiten bei Vermietungen einstellen. „Große Modeketten wie beispielsweise H&M mieten nicht mehr für zehn Jahre, sondern für sechs Jahre mit der Option, schon nach drei Jahren wieder rauszugehen“, hat auch Gottfried Kupsch von der Anlieger- und Händlergemeinschaft AG City beobachtet. Dieser Trend sei allerdings keine spezifische Entwicklung in der City West sondern ein bundesweiter Trend.

Die Herausforderung, die sich den Einzelhändlern durch das geänderte Konsumverhalten der Kunden in Folge des Online-Handels stellt, sei aber auch eine Chance, meint der Experte. „Kinos und Restaurants sind im Aufwind“, sagt Scharf. Die Menschen wollten nicht nur einkaufen, sondern etwas erleben. Und nachdem im Bikini Berlin immer mehr Flächen von Gastronomie belegt würden, zeichne sich auch anderswo ein Umdenken ab. Viele Einzelhändler beginnen, Gastronomieangebote in ihre Läden zu integrieren.

Modekette erprobt in der City West neues Markenkonzept

Ein Beispiel sei Arket, ein neues Multibrand-Konzept des schwedischen Modehändlers H&M. Neben dem Café Kranzler am Kurfürstendamm bauen die Schweden gerade ihre alte Filiale um. Nach München ist es erst der zweite Laden des neuen H&M-Labels in Deutschland. Der Store soll sich über zwei Etagen erstrecken. Verkauft werden Mode für Damen, Herren und Kinder sowie Home-Artikel im gehobenen Preissegment. Und am prominentesten Platz, im Erdgeschoss, wird ein Café untergebracht, in dem auch vegetarische Speisen angeboten werden. Arket soll im Spätsommer 2018 eröffnen.

Vor ein paar Jahren hätten die großen internationalen Textilketten die alteingesessenen Kaffeehäuser aus der City West verdrängt. „Jetzt scheint sich der Trend umzukehren und interessante Gastronomiekonzepte kehren mit Macht in die City West zurück“, bringt es Scharf auf den Punkt.

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