Bauen in Berlin

Einfamilienhäuser: So teuer sind Grundstücke in Berlin

Wer ein Grundstück für ein Einfamilienhaus sucht, wird nur am Stadtrand fündig. Die Nachfrage nach Wohnungen treibt absurde Blüten.

 Baukräne stehen auf einem Baugrundstück an der Heidestraße in Berlin

Baukräne stehen auf einem Baugrundstück an der Heidestraße in Berlin

Foto: dpa Picture-Alliance / Kitty Kleist-Heinrich TSP / picture-alliance

Berlin. Ein Haus im grünen Vorort mit viel Platz für den Nachwuchs steht bei vielen Berliner Familien ganz oben auf der Wunschliste. Auch aus finanziellen Gründen: Ein Einfamilienhaus am Stadtrand ist häufig preisgünstiger zu haben als eine Eigentumswohnung in den begehrten Innenstadtlagen. Doch im vergangenen Jahr wurden lediglich 2672 Ein- oder Zweifamilienhäuser (das ist ein Minus von fünf Prozent) in der Hauptstadt verkauft, wie aus den Daten hervorgeht, die der Berliner Gutachterausschuss jetzt vorgelegt hat. Manch einer entscheidet sich aus diesem Grund dafür, unter die Bauherren zu gehen.

Knapp 178 Hektar Bauland für Einfamilienhäuser wurden nach Angaben des Gutachterausschusses im vergangenen Jahr verkauft. Die starke Nachfrage lässt die Preise steigen: In den meisten Einfamilienhausgebieten wurde der sogenannte Bodenrichtwert um zehn bis 20 Prozent angehoben. Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert von Grundstücken in einer bestimmten Lage an. Grundlage sind die Kaufverträge des Vorjahres, in diesem Fall also 2017. Bei bebauten Grundstücken bestimmen die Gutachter den Wert, der sich ohne Haus ergäbe.

Die größte Preissteigerung gibt es in Blankenburg

„In einigen Bereichen sind die Bodenrichtwerte auch um 50 Prozent angehoben worden“, erklärt Makler Dirk Wohltorf, der Mitglied im Gutachterausschuss ist. In dem unabhängigen Gremium, das bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung angesiedelt ist, sitzen rund 50 Immobilienexperten. Stärkere Anhebungen seien besonders im unteren Preissegment erfolgt, überwiegend in den Randlagen im ehemaligen Ostteil der Stadt. Die höchste prozentuale Steigerung weist demnach der Pankower Ortsteil Blankenburg um die Burgwallstraße aus.

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Dort wurde der Bodenrichtwert von 160 auf 250 Euro je Qua­dratmeter oder 56 Prozent angehoben. Auf Platz zwei und drei folgen mit jeweils 53 Prozent beziehungsweise einer Anhebung von 150 auf 230 Euro je Qua­dratmeter zwei Bodenrichtwertzonen im Köpenicker Ortsteil Schmökwitz (Rohrwallallee und Am Seddinsee).

In Spitzenlagen im Südwesten wurden die Bodenrichtwerte dagegen nur noch um fünf Prozent gehoben. In absoluten Werten jedoch liegen im Südwesten der Stadt auch die teuersten Baugrundstücke: Der Spitzenwert in Grunewald und Dahlem liegt laut Gutachterausschuss bei inzwischen 2200 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche (südlich Hagenstraße und Im Dol). Dass die Teuerungsdynamik in diesen Bereichen weit unter der an den preisgünstigen Lagen am östlichen Stadtrand liegt, „hat damit zu tun, dass wir dort eine Vielzahl tatsächlicher Kauffälle hatten“, so Markt­experte Wohltorf. Und diese hätten deutlich über dem bisherigen Bodenrichtwert gelegen, sodass in Heinersdorf, Blankenfelde, Karow und Buchholz nahezu flächendeckend 50-prozentige Steigerungen verzeichnet wurden.

In Tegelort, Konradshöhe und Heiligensee lag die Teuerungsrate leicht über dem Durchschnitt bei 23 Prozent. In Dahlem und Grunewald dagegen, wo mangels Angebot auch so gut wie nichts verkauft worden sei, habe man lediglich pauschal 100 Euro auf den Quadratmeter aufgeschlagen, erläutert Wohltorf.

Durchschnittlich rund 400 Euro je Quadratmeter

Trotz der deutlich gestiegenen Preise in den klassischen Einfamilienhaus-Gegenden gebe es in Berlin immer noch ein breites Angebot an Grundstücken, die für Quadratmeterpreise zwischen 200 und 300 Euro zu haben seien – und zwar beidseits der ehemaligen Mauer. „In Pankow, Spandau, Neukölln, Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg und somit in der Hälfte aller Berliner Bezirke finden wir Grundstückspreise unter 300 Euro – das gibt es in keiner anderen deutschen Metropole“, so Wohltorf weiter.

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Der berlinweite Durchschnittswert für Einfamilienhaus-Bauland liegt bei rund 400 Euro je Quadratmeter. In den Ortsteilen Schmargendorf, Westend, Nikolassee, Zehlendorf und Wannsee liegen die Durchschnittswerte allerdings zwischen 1000 und 2000 Euro. Auch im Norden gibt es Lagen deutlich über dem Durchschnitt: 600 Euro beträgt der Bodenrichtwert in Frohnau, in Hermsdorf liegt er bei 450 Euro.

Insgesamt haben die Geldumsätze bei unbebauten Grundstücken im vergangenen Jahr mit einem Plus von 17 Prozent auf rund 10,4 Milliarden Euro deutlich zugelegt. Grund dafür waren im Wesentlichen der Verkauf von Grundstücken für den Geschosswohnungsbau und den Büroneubau in hochverdichteten Innenstadtlagen. Die Nachfrage nach Bauland für den Geschosswohnungsbau ist bei geringem Flächenangebot weiterhin hoch.

Bauwirtschaft profitiert vom Immobilienboom

Obwohl bereits in den beiden vergangenen Jahren innerhalb des S-Bahnringes die Bodenrichtwerte um 50 Prozent, außerhalb um 30 Prozent erhöht wurden, hielten die Gutachter auch in diesem Jahr erneute Erhöhungen der Bodenrichtwerte über das gesamte Stadtgebiet von bis zu 40 Prozent für erforderlich. Der Spitzenwert in der Innenstadt liegt nunmehr bei 7000 Euro je Quadratmeter im Bereich südlich der Torstraße.

Der Run auf die Berliner Baugrundstücke hat jedoch auch sein Gutes. Denn zumindest die Berliner Bauwirtschaft profitiert vom Immobilienboom. Die großen Betriebe machten das dritte Jahr in Folge mehr Umsatz: Er erreichte 2017 rund 2,773 Milliarden Euro. Das waren 7,7 Prozent mehr als im Vorjahr, wie das Statistische Landesamt am Dienstag mitteilte.

Wo man in Berlin noch günstig wohnen kann, erzählt recht unterhaltsam Schauspieler Max Urlacher als Gast im Berlin-Podcast "Molle und Korn":

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