Wohnmarktreport 2018

So teuer sind mittlerweile Eigentumswohnungen in Berlin

Wohnmarktreport 2018: Eigentumswohnungen verteuern sich um knapp 13 Prozent. Experten warnen vor regionalen „Überhitzungstendenzen“.

In keiner Großstadt Deutschlands sind die Mieten für Normalverdiener so unerschwinglich wie in Berlin. Zwischen 2012 und 2016 sind die Mieten in Berlin um 20% gestiegen - Platz 8 im deutschlandweiten Städteranking.

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Berlin. Angesichts der seit Jahren stark steigenden Mieten träumen immer mehr Berliner von den eigenen vier Wänden. Tatsächlich bleibt dieser Traum jedoch meist unerfüllt: 85 Prozent der Berliner wohnen zur Miete, lediglich 15 Prozent im Eigentum. Damit liegt Berlin weit unter den Werten etwa von Hamburg (25 Prozent), München (28 Prozent) oder Köln (27 Prozent). Und weil die Preise für Wohneigentum 2017 erneut stärker gestiegen sind als die Mietpreise, wird sich daran auch so schnell nichts ändern. Der mittlere Angebotspreis für Eigentumswohnungen lag in den ersten drei Quartalen 2017 pro Quadratmeter um 12,7 Prozent höher als im Vorjahr und betrug zuletzt 3706 Euro. Das geht aus dem Wohnmarktreport Berlin 2018 hervor, den der Immobiliendienstleister CBRE und das Bankhaus Berlin Hyp jetzt vorgelegt haben.

Für den Report wurden in den Jahren 2016 und 2017 insgesamt 57.971 Kaufangebote für Eigentumswohnungen ausgewertet. „Die Verknappung des Angebots beeinflusst die Preise“, sagt CBRE-Wohnmarktexperte Henrik Baumunk. Die Zahl der inserierten Eigentumswohnungen habe im Erfassungszeitraum 2017 um 12,5 Prozent niedriger gelegen als im selben Zeitraum 2016. „Die Verkaufsbereitschaft ist bei vielen Eigentümern angesichts fehlender Anlagealternativen und der Hoffnung auf weiteren Wertanstieg gering“, so Baumunk weiter. Mehrere Bezirke haben zudem die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch die Ausweisung von immer mehr Milieuschutzgebieten in weiten Teilen des Innenstadtbereichs eingeschränkt. Nur noch mit behördlicher Genehmigung darf dort aus einer Miet- eine Eigentumswohnung werden.

Preise legten in fünf Jahren um 60 Prozent zu

Besonders in der Betrachtung eines längeren Zeitraums zeigt sich, wie sehr sich die Situation auf dem Markt für Wohneigentum geändert hat: Von 2012 bis 2017 stiegen die Quadratmeterpreise Berlinweit um 60,1 Prozent, in Einzelbereichen sogar noch weit drastischer. Extremstes Beispiel: In nur fünf Jahren verteuerten sich die Kaufpreise im Bezirk Neukölln um rund 185 Prozent. 2012 wurden Wohnungen dort noch für 1450 Euro je Quadratmeter angeboten. Fünf Jahre später liegen die Angebotspreise nun bei 3314 Euro. Von einer Immobilienblase möchte Bankexperte Gero Bergmann indes nicht sprechen. „Wir beachten aber durchaus Überhitzungstendenzen in einigen Regionen“, so das Vorstandsmitglied der Berlin Hyp.

Kann man sich noch die Mieten in Berlin leisten?

Bergmann ist dennoch überzeugt, dass zumindest „ein Kauf für Selbstnutzer trotz der gestiegenen Preise oft günstiger ist als das Wohnen zur Miete, solange der Darlehenszins niedrig ist und man nicht von einem günstigen Altmietvertrag profitiert“. In Berlin allerdings liegt das Durchschnittseinkommen immer noch unter 2000 Euro im Monat, der Wohnungserwerb wird also für viele Haushalte nicht infrage kommen.

Dies gilt vor allem auch deshalb, weil prozentual besonders die Angebotspreise im unteren Marktsegment stark gestiegen sind. Hier kletterten die inserierten Preise im Mittel um 17,2 Prozent, in einzelnen Bezirken sogar um 25 Prozent und mehr. In den einfachen Wohnlagen des Bezirks Spandau binnen eines Jahres sogar um satte 31,5 Prozent auf einen Quadratmeterpreis von 1445 Euro.

Die schlichten Lagen von Spandau sind allerdings trotz dieser enormen Zuwächse immer noch die zweitgünstigsten in ganz Berlin. Lediglich in Marzahn-Hellersdorf liegt das untere Marktsegment mit gut 1381 Euro (plus 24,9 Prozent) im Mittelweit noch günstiger. Auf Platz drei der preiswertesten Berliner Lagen folgt Lichtenberg mit einem Durchschnittspreis von 1523 Euro (plus 19,7 Euro).

In urbanen Lagen werden mehr als 4000 Euro verlangt

Die Schwerpunkte des Eigentumsmarktes liegen allerdings in der Innenstadt. Mehr als 40 Prozent der Angebote konzentrierten sich in den drei Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg. Den mit Abstand größten Einzelmarkt hat Charlottenburg-Wilmersdorf mit fast einem Fünftel aller Berliner Angebote. In den drei genannten Bezirken sowie in Pankow liegen die Angebotspreise zudem deutlich über dem gesamtberliner Mittelwert. Mit Ausnahme von Pankow betragen sie sogar deutlich mehr als 4000 Euro.

Im Topsegment des teuersten Zehntels haben die genannten Bezirke, abgesehen von Pankow, sogar Mittelwerte über 7000 Euro, in Mitte über 8000 Euro. In Charlottenburg-Wilmersdorf erscheint damit vorerst die Schallmauer erreicht zu sein – die Preise kletterten nur noch um 3,4 Prozent auf 7560 Euro. In den Spitzenlagen von Mitte dagegen ist die Preisdynamik weiter ungebremst. Mit einem Plus von 14,7 Prozent auf 8645 Euro je Quadratmeter legten die Luxuslagen des Bezirks weit überdurchschnittlich zu.

Wo man in Berlin noch günstig wohnen kann, erzählt Schauspieler Max Urlacher als Gast im Berlin-Podcast "Molle und Korn":

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