Berliner Mietmarkt

Deutsche Wohnen-Chef: "Es wird niemand rausmodernisiert"

Die Deutsche Wohnen ist Berlins größter und umstrittenster Vermieter. Im Interview wehrt sich Chef Michael Zahn gegen das Image.

Deutsche Wohnen-Chef Michael Zahn

Deutsche Wohnen-Chef Michael Zahn

Foto: Amin Akhtar

Berlin. Die börsennotierte Immobiliengesellschaft Deutsche Wohnen ist mit 110.000 Wohnungen in der Hauptstadt Berlins größter Vermieter. Das Unternehmen steht seit Jahren immer wieder in der öffentlichen Kritik. Mieter in Spandau, Kreuzberg oder Pankow beschweren sich über Mieterhöhungen, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In den Großsiedlungen wie dem Falkenhagener Feld sorgen ausfallende Heizungen oder Schimmelbefall für Beschwerden der Bewohner.

Mit einer groß angelegten Befragung, die das Unternehmen von Mitte August bis Mitte September durchführte, hat das Unternehmen nun die Meinung seiner Mieter abgefragt – mit überraschend positivem Ergebnis. 80 Prozent der Berliner Mieter sind demnach zufrieden mit ihrer Wohnung, immerhin 67 Prozent auch mit der Deutschen Wohnen als Vermieter. An der Befragung haben knapp 20 Prozent der Mieter teilgenommen.

Die Berliner Morgenpost sprach mit Deutsche Wohnen-Chef Michael Zahn (54) über das angeschlagene Image des Konzerns – und die zunehmende Aggressivität, die Immobilienunternehmen in Berlin entgegenschlägt.

Bei Mieterinitiativen gilt die Deutsche Wohnen als Berlins schlimmster Vermieter. Hat Sie es da überrascht, dass Ihre Mieter Ihnen ein recht positives Zeugnis ausstellen?

Michael Zahn: Ich war tatsächlich überrascht, denn die Befragung fiel genau in die Zeit, in der wir Mieterhöhungsschreiben aufgrund des neuen Mietspiegels rausgeschickt haben. Zudem werden wir von der Berliner Lokalpolitik sehr kritisch gesehen. Auch hat die Deutsche Wohnen zuvor noch nie eine Mieterbefragung durchgeführt, insofern war ich sehr gespannt auf das Zeugnis, das uns die Mieter ausstellen.

Vielleicht ist das Zeugnis so gut ausgefallen, weil Sie nicht nach der Miethöhe gefragt haben. Warum eigentlich nicht?

Ich halte unser Preis-Leistungs-Verhältnis für stimmig und fair. Das Gesamtbild der Befragung zeigt, dass die Balance von Miethöhe zum Wohnungsangebot ausgewogen ist, denn 80 Prozent der Mieter sagen, sie sind mit ihrer Wohnung zufrieden bis sehr zufrieden. Unsere Durchschnittsmiete von ca. 6,40 Euro je Quadratmeter nettokalt entspricht übrigens dem Durchschnittswert des Berliner Mietspiegels 2017.

Und was fordern Sie bei einer Neuvermietung?

Im Durchschnitt acht Euro. Da liegen wir sogar 50 Cent unter dem, was in aktuellen Studien als Mittelwert ausgewiesen wird.

Wozu dient eigentlich die Mieterbefragung? Wollen Sie damit das angeschlagene Image Ihres Unternehmens aufpolieren?

Nein. Wir haben ganz konkret abgefragt, wie zufrieden oder auch unzufrieden unsere Kunden mit unseren Dienstleistungen und unseren Angeboten sind, was den Mietern wichtig ist und wo es aus Mietersicht noch Verbesserungsbedarf gibt. Und natürlich fragen wir das nicht, um unser Image aufzupolieren, sondern weil das für die Ausrichtung unseres Unternehmens von großer Relevanz ist.

Ein Beispiel bitte.

Im Umgang mit unseren Kunden und auch durch die Mieterbefragung wurde uns verdeutlicht, dass sich die Mieter einen festen Ansprechpartner vor Ort wünschen. Wir haben deshalb bereits 2016 angefangen, den Hausmeisterservice auszubauen. Knapp 180 Hausmeister haben wir inzwischen wieder fest angestellt und wir werden weiter einstellen. Unser Ziel ist es, 2018 flächendeckend in allen Berliner Wohnanlagen wieder einen Hausmeister zu etablieren. Wohlgemerkt mit eigenen Mitarbeitern, keine Fremdfirmen!

Auch das Thema Sicherheit ist unseren Mietern wichtig, deshalb wollen wir mittelfristig wegkommen von Haustürschlüsseln. Die Eingänge unserer Bestände sollen sich künftig mit Codes öffnen lassen, das ist erwiesenermaßen sicherer. Hauseingänge und Türen werden zudem hinsichtlich der Einbruchssicherheit überprüft und gegebenenfalls überarbeitet. Es handelt sich also um ganz konkrete Investitionsentscheidungen, die wir aus der Mieterumfrage ableiten.

Sicherheit scheint nicht nur bei Ihren Mietern, sondern auch generell für Ihr Unternehmen ein großes Thema zu sein.

Wieso?

Weil um Ihre Konzernzentrale an der Mecklenburgischen Straße vor Kurzem ein massiver Zaun gezogen worden ist, dessen Türen sich auch tagsüber nur mit Codekarte oder nach Anmeldung beim Empfang öffnen lassen.

Ja, das ist leider so, dass wir unsere Mitarbeiter und unser Eigentum vor radikalisierten Menschen schützen müssen. Es gibt bestimmte Gruppen, die massiv Stimmung gegen uns und andere Immobilienunternehmen machen. Neben diesen politisch motivierten Akteuren, die planvoll vorgehen, gibt es bedauerlicherweise auch spontane Aktionen. Wir sehen uns in Zeiten, wo Wohnraum sich immer weiter verknappt, auch mit der Wut von Menschen konfrontiert, die bei Wohnungsbesichtigungen leer ausgehen.

Wie muss man sich das vorstellen?

Es kommt inzwischen vor, dass sich auf eine leere Wohnung bei uns mittlerweile bis zu 100 Interessenten melden. 99 sind dann natürlich enttäuscht und mitunter auch aggressiv, wenn sie die Wohnung nicht bekommen. Da müssen sich unsere Mitarbeiter schon einiges an Beschimpfungen gefallen lassen. Das betrifft aber nicht nur uns, sondern die gesamte Branche.

Zur Anhörung in das Berliner Abgeordnetenhaus sind Sie mit Personenschützern gekommen. Werden Sie persönlich bedroht?

Ja, es gab solche Vorfälle. Als Familienvater ist man da natürlich besorgt und trifft Vorkehrungen.

Seit wann ist das Klima in Berlin denn derart feindlich?

Ich registriere eine Verschärfung im Ton seit dem Regierungsantritt von Rot-Rot-Grün. Andrej Holm, der kurzfristig Staatssekretär für Wohnen war und nun die Linken-Fraktion im Abgeordnetenhaus in Wohnungsfragen berät, sagt immerhin öffentlich, er wolle die Deutsche Wohnen in die Knie zwingen. Solche Kampfansagen gelten nun offenbar als politisch korrekt, so etwas kann den Boden für Aggressionen bereiten. Die Situation ist inzwischen bereits so, dass sich teilweise Projektentwickler und Eigentümer aus dem Berliner Markt zurückziehen, weil sie sich nicht geschützt, nicht willkommen fühlen. In dieser partiell aufgeheizten Stimmung hätte es passieren können, dass die Mieter unsere Umfrage dazu nutzen, uns abzustrafen. Das ist so nicht passiert. Etwa 70 Prozent unserer Mieter sind mit uns als Vermieter und sogar 80 Prozent sind mit ihrer Wohnung zufrieden bis sehr zufrieden.

Ganz so positiv ist das Bild ja nicht, immerhin 33 Prozent Ihrer Mieter sind ja nicht zufrieden mit Ihnen als Vermieter, neun Prozent sogar überhaupt nicht zufrieden.

Gründe für Unzufriedenheit sind Reaktionsgeschwindigkeit bei der Mängelbeseitigung, unzureichende Kommunikation oder die Qualität der Objekte. Konkret: In bestimmten Wohnanlagen zumeist aus dem GSW-Bestand haben wir Probleme mit der Bausubstanz oder alter Haustechnik. Diese Probleme gehen wir an.

Was uns bei Investitionen allerdings bremst, ist der Fachkräftemangel. Da geht es uns wie allen, die in der Region auf Handwerker und Bauarbeiter angewiesen sind: Man muss sich gedulden. Aber Tatsache ist auch, dass der größte Teil unserer Häuser bereits saniert ist. Um den Bestand weiter zu verbessern, haben wir deshalb ein großes Investitionsprogramm beschlossen, um mängelbehaftete Häuser zu sanieren – und zwar nicht als Luxussanierung. Wir stellen einen zeitgemäßen und modernen Standard her.

Wenn die Miete nach der Sanierung dennoch eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellt, halten wir uns selbstverständlich an die gesetzlichen Regelungen. Wir reduzieren die Modernisierungsumlage entsprechend der nachgewiesenen, wirtschaftlichen Situation des Mieters. Es wird niemand rausmodernisiert.

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Zurück zur Umfrage: Warum mussten Sie Ihre Mieter mit Einkaufsprämien locken, damit diese überhaupt an der Umfrage teilnehmen?

Wir haben niemanden gelockt. Das wissenschaftliche Institut, das die Umfrage durchgeführt hat, sagte uns, ohne einen Anreiz sei es nicht möglich, eine große Zahl an Teilnehmern zu bekommen. 18.756 Berliner Mieter haben teilgenommen, bundesweit waren es insgesamt rund 29.000 Mieter. Einkaufsgutscheine gab es aber nur für die ersten hundert Teilnehmer. Die meisten Menschen haben uns jedoch per Brief geantwortet, da ging es nicht um Schnelligkeit, sondern erkennbar um die Möglichkeit, sich Gehör zu verschaffen.

Der Mieterverein hat bemängelt, dass auf den Fragebögen Kundennummern vermerkt waren, somit die Anonymität nicht gewährleistet war.

Das war reine Stimmungsmache. Der zuständige Datenschutzbeauftragte hat das ganze Prozedere geprüft und nichts beanstandet. Die Umfrage und Auswertung erfolgte – für uns völlig anonym – über das Institut Skopos, ein international tätiges Marktforschungsinstitut. Wir haben die Antwortbögen gar nicht zu Gesicht bekommen. Die Ergebnisse wurden ausschließlich zusammengefasst ausgewertet, Rückschlüsse auf einzelne Personen sind deshalb zu keinem Zeitpunkt möglich.

Die Deutsche Wohnen hat auch eine Reihe von Mietern vor Gericht gezerrt, weil diese sich mit Bezug auf den Mietspiegel geweigert haben, die Mieterhöhung zu akzeptieren. Wollen Sie an dieser Politik festhalten?

Es gibt gemessen an unserer Größe vergleichsweise wenige gerichtsanhängige Auseinandersetzungen. Wir sind der Meinung, dass bedauerlicherweise der Mietspiegel eben nicht eindeutig und rechtssicher ist. Trotzdem wenden wir den Berliner Mietspiegel an, indem wir unsere Wohnungen in die Mietspiegelfächer einordnen. Nur für wenige Wohnungen in bestimmten Wohnanlagen behalten wir uns vor, mithilfe von Vergleichswohnungen oder Gutachten die Miete zu ermitteln.

Damit Sie ein Gefühl bekommen: In 2016 waren es beispielsweise nur 74 Fälle, wo auf Grundlage von Vergleichswohnungen erhöht wurde – bei über 100.000 Wohnungen in Berlin. Um es noch einmal ganz deutlich zu sagen: Mit weit über 90 Prozent unserer Mieter gibt es überhaupt gar keine Auseinandersetzung über die erhobene Miete. Auch die Mieterumfrage hat uns gezeigt, dass die absolut überwiegende Anzahl unserer Mieter ein konfliktfreies Verhältnis zu uns als Vermieter hat.

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