Wohnungsnot in Berlin

Diese Tipps geben Wohn-Experten den Berliner Mietern

Bei einer Telefonaktion haben Morgenpost-Leser drei Experten rund um das Thema Wohnen befragt. Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Bei der Telefonaktion der Berliner Morgenpost zum Thema Mieten standen die Experten Wild, Dirk Wohltorf und Dieter Blümmel (v.l.) Rede und Antwort

Bei der Telefonaktion der Berliner Morgenpost zum Thema Mieten standen die Experten Wild, Dirk Wohltorf und Dieter Blümmel (v.l.) Rede und Antwort

Foto: Reto Klar

Die Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist angespannt – und wird es nach Auffassung von Experten aus der Immobilienbranche auch im kommenden Jahr bleiben. Besonders schwer haben es Wohnungssuchende: Berlinweit sank der Anteil leerer Wohnungen bei den landeseigenen Vermietern und Genossenschaften im vergangenen Jahr von 1,7 auf 1,6 Prozent, wie aus den Zahlen des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen hervorgeht.

Aber auch Mieter bekommen das knappe Angebot zu spüren – die Mietpreise steigen seit Jahren deutlich. Am Mittwoch haben Leser der Berliner Morgenpost die Telefonaktion zum Thema Mieten, Wohnen und Kaufen genutzt und ihre Fragen an die Experten Dieter Blümmel vom Eigentümerverband Haus und Grund, Reiner Wild vom Berliner Mieterverein und Dirk Wohltorf vom Immobilienverband IVD gestellt. Dies sind die wichtigsten Fragen und Antworten.

Befristeter Mietvertrag

Mein Sohn ist jetzt 15 Jahre alt, wir wollen für ihn als Wertanlage eine Wohnung kaufen. Diese würden wir gerne befristet so lange vermieten, bis er dort einzieht. Meine Frage: Garantiert ein auf drei Jahre befristeter Mietvertrag tatsächlich, dass der Mieter die Wohnung dann freigibt oder ist mit juristischen Auseinandersetzungen zu rechnen?

Dieter Blümmel: Eine Garantie vor juristischen Streitigkeiten gibt es leider nicht. Aber wenn sie einen Zeitmietvertrag abschließen, in dem konkret steht, dass die Wohnung nach Mietende für ihren Sohn benötigt wird, reicht das aus, dann gibt es keinen Mieterschutz. Wenn der Mieter sich aber dennoch weigert auszuziehen, müssten Sie eine Räumungsklage anstrengen. Vor Gericht würden Sie aber auf jeden Fall Recht bekommen.

Kaufen im Sanierungsgebiet

Ich komme aus Bayern, lebe aber schon eine ganze Weile in Berlin und möchte eine Eigentumswohnung kaufen. Nun habe ich aber gehört, dass in Sanierungsgebieten eine sogenannte Sanierungsumlage fällig werden kann. Was hat es damit auf sich?

Dieter Blümmel: Sie meinen vermutlich die "Sanierungsausgleichsabgabe". Diese Abgabe hat der Gesetzgeber eingeführt, weil er davon ausgeht, dass der Wert des Grundstücks in Sanierungsgebieten steigt. An dieser Wertsteigerung will der Gesetzgeber teilhaben, weil die Wertsteigerung nach seiner Ansicht zum großen Teil auf Infrastrukturinvestitionen des Staates beruht, also etwa für neue Schulen, Straßen, Tramstationen.

Wie hoch die Abgabe ausfallen kann, ist leider sehr schwer zu berechnen, das lässt sich am Telefon nicht pauschal beantworten. Es können zum Teil aber erhebliche Summen anfallen, 100.000 Euro für ein Wohn- und Geschäftshaus sind durchaus im möglichen Bereich. Wichtig ist in solchen Fällen, Unterlagen über Eigeninvestitionen aufzubewahren, weil sie nach neuester Rechtsprechung angerechnet werden. Wenn ein Abgabenbescheid vorliegt, kann man die Summe meist durch Einschaltung eines Grundstückssachverständigen drücken. In Berlin ist auf solche Fälle der Sachverständige Dipl. Ing. Bernhard Bischoff spezialisiert.

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Luxus-Modernisierung

Ich bin 54 Jahre alt, wohne im Herzen von Kreuzberg und beziehe ALG II. Nun will meine Hausverwaltung im Haus einen Luxus-Aufzug einbauen. Die Kosten dafür sollen auf die Miete umgelegt werden – 200 Euro mehr soll ich im Monat zahlen. Ich habe bereits Widerspruch dagegen eingelegt, unter anderem, weil der Aufzug nicht barrierefrei ist. Ist diese Umlage für einen Fahrstuhl, den ich nicht nutzen kann, rechtmäßig?

Reiner Wild: Grundsätzlich ist ein solches Vorgehen in Innenstadtlagen wie Kreuzberg keine Seltenheit. Ein Aufzug gilt erst mal als Modernisierungsmaßnahme, deren Durchführung grundsätzlich auch zu einer Mieterhöhung führen kann. Individuelle Aspekte, zum Beispiel, ob man lieber läuft als Aufzug fährt, spielen bei der Modernisierung keine Rolle. Es geht grundsätzlich darum, ob eine Maßnahme für ein Gebäude eine Wertsteigerung bedeutet und ob man davon profitieren kann.

Es gibt Möglichkeiten, sich dagegen zu wehren: Ein Erdgeschossmieter, der den Aufzug nicht nutzen kann, muss die Kosten des Anbaus nicht mittragen, sagt das Berliner Landgericht. Für Mieter im ersten OG gilt dies aber schon nicht mehr. Mit der Ankündigung der Modernisierung kann man auch einwenden, dass die Maßnahme eine finanzielle Härte für den Mieter bedeuten würde. Die liegt vor, wenn durch die Mieterhöhung eine Warmmietenbelastung von mehr als 35 bis 37 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens entsteht. Bis dahin müsste man die Erhöhung aber akzeptieren. Im konkreten Fall dieser ungewöhnlich hohen Mietsteigerung nur für einen Aufzug kann man vermutlich von einer finanziellen Härte für den ALG-II-Empfänger ausgehen.

Höhe der Maklerprovision

Ich lebe in Zehlendorf und möchte mein Haus verkaufen. In einigen Bundesländern habe ich gelesen, betragen die Maklergebühren nur drei Prozent, hier in Berlin sechs Prozent. Wie kommt das?

Dirk Wohltorf: Wenn bei einem Verkauf einer Immobilie ein Makler eingeschaltet wird, ist bei erfolgreicher Vermittlung eine Provision dafür fällig. Die Höhe der Maklerprovision bei Verkäufen ist nicht gesetzlich geregelt. In Deutschland gibt es unterschiedliche Regelungen. In vielen Bundesländern wird die Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Jede Partei zahlt nach erfolgreicher Vermittlung der Immobilie durch den Makler drei Prozent plus Mehrwertsteuer. In Berlin und Brandenburg bezahlt traditionell meist der Käufer die Maklerprovision, die in der Regel bei sechs Prozent plus Mehrwertsteuer liegt.

Da die Höhe der Maklercourtage nicht gesetzlich geregelt ist, regeln immer Angebot und Nachfrage den Kaufpreis und auch die Provision. Ich erlebe es immer häufiger, dass Käufer einen Paketpreis anbieten, der aus dem Kaufpreis der Immobilie und der Maklerprovision besteht.

Verweigerung von Reparaturen

Ich bin 32 Jahre alt und wohne in Reinickendorf. Seit Monaten ist die Lüftung in meinem fensterlosen Bad kaputt. Deshalb hat sich Schimmel gebildet. Ich habe die Hausverwaltung mehrfach schriftlich gebeten, den Schaden zu beseitigen und einen Anwalt ein Schreiben aufsetzen lassen. Doch die Hausverwaltung reagiert nicht. Für einen Prozess fehlt mir das Geld. Wie kann ich mich wehren?

Reiner Wild: Man muss die Kosten für einen Anwalt und Gerichtskosten nicht unbedingt selbst tragen. Wer eine Rechtsschutzversicherung besitzt, kann durch eine Kostendeckungsanfrage die Übernahme der Anwalts- und Gerichtskosten bei einer Niederlage oder einem Vergleich abgesichert bekommen. Allerdings ist es wichtig, dass die Mängelmeldung schriftlich bei der Hausverwaltung eingegangen ist. Mit einer sogenannten Instandsetzungsklage soll der Vermieter dann gezwungen werden, die Reparaturen auf seine Kosten durchzuführen.

Wem das zu langwierig erscheint, der kann auch einen anderen Weg gehen: Verweigert der Vermieter nach schriftlicher Aufforderung mit Terminsetzung die Schadensbeseitigung, kann man ihm ankündigen, dass man den Schaden selbst beheben lässt und die Kosten mit der Miete aufrechnet. Allerdings muss man dann in Vorleistung für den Handwerker gehen. Das kann man nur in Betracht ziehen, wenn kleinere Reparaturen zu machen sind, weil immer die Gefahr besteht, dass man letztendlich auf den Kosten sitzen bleibt.

Man sollte außerdem darauf achten, dass die Kosten der Reparatur verhältnismäßig sind. Dann kann man die Kosten der Instandsetzung einen Monat nach Ankündigung der Aufrechnung von der Miete abziehen. Generell gilt: Im Schadensfall sollte die Kommunikation mit der Hausverwaltung vollständig schriftlich erfolgen. Für eine Reaktion des Vermieters müssen Fristen gesetzt werden.

Bestellerprinzip

Ich wohne in Wedding und bin 45 Jahre alt. Seit einiger Zeit liest man immer häufiger vom Bestellerprinzip bei Maklern – was genau soll das bedeuten und was bedeutet es für mich bei der Suche nach einer Mietwohnung?

Dirk Wohltorf: Justizminister Heiko Maas (SPD) hat das sogenannte Bestellerprinzip im Jahr 2015 eingeführt. Damit wurde eine gesetzliche Regelung zur Provision in der Immobilienbranche eingeführt: Die Regelung gilt nicht beim Immobilienkauf, sondern nur für das Mieten von Wohnungen. Nicht mehr der Mieter muss – oder darf – die Maklerprovision zahlen.

Mit dem Gesetz sollten eigentlich sozial Schwächere vor Maklergebühren geschützt werden. Die Regelung hat aber dazu geführt, dass sich viele Makler gänzlich aus dem Vermietungsgeschäft zurückgezogen haben und das vorhandene Angebot intransparenter und noch knapper geworden ist. Makler dürfen potenziellen Mietern nämlich nichts mehr provisionspflichtig anbieten, was sie bereits einem anderen Interessenten angeboten haben.

Makler müssen nun Wohnungen im Exklusivauftrag für jeden Mietinteressenten einzeln suchen. Betreibt der Makler diesen Aufwand und findet exklusiv für einen Suchenden eine Wohnung, dieser möchte sie aber nicht, hat der Makler ein Pro­blem: Er kann diese Wohnung anderen Suchenden nicht mehr provisionspflichtig anbieten. Es ist somit kein echtes Bestellerprinzip, sondern kommt einem Berufsverbot für Immobilienmakler gleich, für Mieter arbeiten zu können.

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