Wohnungsnot in Berlin

Das müssen Berliner Mieter zu Modernisierungen wissen

Modernisierungen können zu sprunghaften Mietsteigerungen führen. Die Berliner Morgenpost beantwortet die wichtigsten Fragen.

Heruntergekommener Altbau neben einem modernisierten Altbau in Prenzlauer Berg

Heruntergekommener Altbau neben einem modernisierten Altbau in Prenzlauer Berg

Foto: Alexander Stein / picture alliance / JOKER

Mietanstieg: Nach Auskunft des Berliner Mietervereins (BMV) ist die Nachfrage nach Beratungen bei Modernisierung und insbesondere der energetischen Gebäudesanierung seit 2009 um mehr als das Fünffache angestiegen. Anhand von knapp 200 Modernisierungsankündigungen hat der Berliner Mieterverein in den Zeiträumen 2012 bis 2013 und 2015 bis 2016 die aufgewendeten Baukosten nach Art der Maßnahme sowie die Mietentwicklung nach Modernisierungen untersucht. Der durchschnittliche Mietenanstieg nach einer Modernisierung betrug laut BMV 2,44 Euro je Quadratmeter, beziehungsweise 186,37 Euro absolut im Monat. Die Nettokaltmiete stieg damit im Schnitt nach den Ergebnissen der Kurzstudie von 4,73 Euro im Monat auf 7,14 Euro je Quadratmeter und Monat. Die Heizkostenersparnis erreichte in der Regel aber nicht mehr als 300 Euro im Jahr bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung.

Was ist Modernisierung? Die Modernisierungsmaßnahmen sind in Paragraf 555b des Baugesetzbuches definiert. Demnach sind darunter Verbesserungsmaßnahmen zu verstehen, die den Gebrauchs- oder Substanzwert der Mieträume oder des Gebäudes erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen, wie etwa das Fliesen des Bades oder das Anbringen eines Balkons oder Fahrstuhls. Dazu gehören auch die energetische Sanierung oder die Schaffung neuen Wohnraums. Nach Paragraf 559 BGB können die Kosten der Modernisierung auf den Mieter umgelegt werden. Die Umlagehöhe beträgt maximal elf Prozent des Kostenaufwands pro Jahr. Eine Beispielrechnung: Ein Modernisierungsaufwand von 11.000 Euro darf mit 1210 Euro im Jahr oder rund 100 Euro im Monat auf den Mieter umgelegt werden.

Was ist keine Modernisierung? Schönheitsreparaturen und Instandhaltungen sind dagegen keine Modernisierungen sondern Maßnahmen, die notwendig sind, damit die Wohnung oder das Haus in einem guten Zustand bleibt und Schäden vermieden werden, wie etwa der Fensteranstrich von außen, der Austausch beschädigter Fenster oder das Abschlagen von lockerem Putz und die Neuverputzung der Fassade. Grundsätzlich muss der Vermieter die Instandhaltungskosten tragen und kann sie nicht auf den Mieter umlegen.

Duldungspflicht: Wird die Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt und ist nach Paragraf 555b gerechtfertigt, muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahme dulden. Es gibt jedoch Ausnahmen für Härtefälle. Etwa, wenn die Maßnahme unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten, der baulichen Folgen oder der zu erwartenden Erhöhung der Miete für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeutet. Dabei sind auch die Interessen des Vermieters und der Mitmieter zu beachten (vgl. § 555d Absatz 2 BGB). Umstände, die eine solche Härte begründen, kann der Mieter nicht zeitlich unbegrenzt vorbringen, sondern muss diese spätestens bis Ablauf des auf den Erhalt der Modernisierungsankündigung folgenden Monats mitteilen. Wenn der Vermieter den Mieter in der Ankündigung auf diese Frist nicht hingewiesen hat, kann der Mieter seine Einwände auch später noch vorbringen.

Hilfe: Der Berliner Mieterverein rät, der vom Vermieter gewünschten Modernisierung nicht vorschnell zuzustimmen. Prüfen Sie erst und suchen Sie eine Beratungsstelle des Berliner Mietervereins, der Berliner Mietergemeinschaft und Mieterschutzbundes Berlin auf. Für Mitglieder ist die Beratung kostenfrei. Kostenlos ist die Mieterberatung in den offenen Sprechstunden der genannten Vereine in den Bezirksämtern Charlottenburg-Wilmersdorf, Spandau, Pankow und Reinickendorf. Infos unter: www.berlin.de. Zudem bietet Neukölln Beratungen außerhalb des Bezirksamtes an und Friedrichshain-Kreuzberg durch andere Träger etwa unter www.soziale-mieterberatung-fhain-xberg.de.

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