Stadtentwicklung

Wie Berlins Wachstum die Außenbezirke verändert

Lange lag der Fokus der Berliner Stadtentwicklung auf der Innenstadt. Aber in der Mitte ist es eng geworden. Nun boomen die Ränder.

Der Berliner Fernsehturm und Baukräne in Mitte

Der Berliner Fernsehturm und Baukräne in Mitte

Foto: pa

Berlins Stadtplaner und Investoren blicken zunehmend über den Rand des S-Bahnringes hinaus. Der Schritt zu einer Vier-Millionen-Metropole wird in den nächsten Jahren eher in den Außenbezirken gegangen als in der Innenstadt, wo sich derzeit noch vielerorts die Baukräne drehen. Aber Chancen für neue Großvorhaben sind dort nur durch Umbauten und Verdichtung gegeben.

Zusätzliche Wohnungen und Gewerbebauten müssen im Außenbereich entstehen. „Das ist die logische Konsequenz davon, dass in der Innenstadt die Flächen begrenzt sind“, sagt Grit Schade, Chefin der Wohnungsbauleitstelle der Stadtentwicklungsverwaltung. 80 Prozent der vom Senat bis 2030 als möglich erachteten Wohnungen würden außerhalb des S-Bahnrings entstehen. Das wären deutlich über 100.000 Wohnungen. „Spandau, Pankow und Treptow-Köpenick haben das größte Potenzial für Wohnen und Gewerbe“, so die Planerin. In Tempelhof und Lichterfelde sind einzelne Projekte dabei, Einfamilienhäuser belegen den Großteil der Flächen. Aber auch am Mariendorfer Damm baut ein privater Investor einen Stadtteil mit 800 Wohnungen.

Kommentar: Der Senat muss die wachsende Stadt endlich gestalten

Allein in Spandau erwartet Bürgermeister Helmut Kleebank 20.000 neue Wohnungen. Gegen die jeweils 3000 bis 4000 Wohnungen, die in der Wasserstadt Oberhavel oder auf der Insel Gartenfeld in Siemensstadt geplant sind, nehmen sich die demnächst fertiggestellten Pepitahöfe in Hakenfelde mit ihren 1000 Wohnungen fast bescheiden aus. Die Anwohner finden das gut: „Neue Wohnungen brauchen wir ja“, sagt Otto Weber, der gegenüber der Baustelle an der Mertensstraße seinen Hund Gassi führt. „Die sind ja wohl auch noch bezahlbar“, so der Rentner.

Mieten: Berlin ist für Normalverdiener kaum noch bezahlbar
Mieten: Berlin ist für Normalverdiener kaum noch bezahlbar

Auch im Spandauer Zentrum rollen die Bagger. Auf dem Gelände der alten Post entsteht ein Quartier mit einem 80 Meter hohen Wohnturm. „Das verändert die Silhouette“, sagt Kleebank und blickt aus seinem Eck-Büro im altehrwürdigen Rathaus. Spandau werde großstädtischer werden. Aber die Vorteile blieben: Kleinstädtischer Charme in der Altstadt, die ebenfalls mit 50 Millionen Euro aufgehübscht wird. Und die Lage in der Nähe von Wasser und Grün bleibe attraktiv. Er rechnet damit, dass künftig auch verstärkt gut verdienende Menschen in die Havelstadt ziehen. In den vergangenen Jahren erzielte sein Bezirk vor allem bei Hartz-IV-Empfängern Wanderungsgewinne. Menschen aus den gen­trifizierten Teilen des Wedding oder Nord-Neuköllns weichen aus. Aber das funktioniere nur noch, wenn die Armen auch am Stadtrand zusammenrückten. In Spandau steht nur noch eine von hundert Wohnungen leer.

In Grünau werden höhere Preise und Lärm befürchtet

Am anderen Ende der Stadt, in Treptow-Köpenick, haben die Menschen schon mehr Erfahrung damit, wie der Bauboom ihre Umgebung verändert. Wenn Brigitte Kohlberg, 71-Jahre alt und Rentnerin, mit ihrem lila Einkaufsroller auf ihre Straßenbahn wartet, dann sitzt sie genau auf der Grenze zwischen alt und neu. Vor ihr eines der größten Neubauprojekte im Ortsteil Grünau, das 52 Grad Nord, mit schnörkelloser Architektur, eigenem Bootsanleger und einer Kita, hinter ihr Wohnblöcke aus den 60er-Jahren. Im Neubaugebiet liegen die Mietpreise pro Quadratmeter bei rund zwölf Euro, in den Wohnblöcken, in denen auch Kohlberg wohnt, sind es laut Mietspiegel etwas mehr als sechs Euro. Kohlbergs neue Nachbarn sind Immobilienhändler, Unternehmer, Ärzte, Chemiker. Nur ein Teil von 52 Grad Nord ist fertig gebaut, über einem Großteil des Grundstücks der ehemaligen VEB Berlin-Chemie kreisen noch Baukräne. Bis 2022 sollen hier bis zu 850 neue Wohnungen entstehen. Für den Bezirk bringen die vermögenden Zuzügler Aufschwung. Für Brigitte Kohlberg sind sie eine Gefahr. „Das war hier mal ruhig, wie auf dem Dorf“, sagt sie. Sie stören die vielen Autos, der Baulärm. Sie fürchtet steigende Preise.

Bauboom, neue Arbeitsplätze, steigende Einwohnerzahlen – das alles hat auch seine Schattenseiten. Viele Außenbezirke waren auf die rasante Entwicklung nicht vorbereitet. In Pankow sind die Zufahrtsstraßen ins Zen­trum wie die B96 oder die B2 täglich verstopft. Große Ost-West-Verbindungen fehlen. In Spandau wartet man auf eine S-Bahn nach Falkensee.

Auch in den Außenbezirken mangelt es vor allem an Schul- und Kitaplätzen oder Freizeiteinrichtungen. In Treptow-Köpenick fehlen bis 2020 rund 2000 Kitaplätze. So schätzt es Rainer Hölmer (SPD), Stadtrat für Stadtentwicklung. Ein Grund für den Platzmangel: Der Senat habe den kommenden Boom der Außenbezirke lange nicht kommen sehen. Im Zuge der Sparpolitik unter Wowereit mussten die Bezirke Vorratsflächen abgeben. Und die fehlen jetzt zum Beispiel für den Bau neuer Kitas, müssen aus Privatbesitz zurückgekauft werden.

„Bei 95 Prozent der Kitas haben wir noch nicht mal einen Platz auf der Warteliste bekommen“

Zum Jahreswechsel ist Stefan Schumacher mit seiner Familie von Neukölln nach Oberschöneweide gezogen. Eine Wohnung mit Innenstadtlage und familienfreundlicher Größe war für ihn unerschwinglich. Seit Ende letzten Jahres sucht er einen Kitaplatz für seinen eineinhalbjährigen Mateo, rund 60 Kitas hat er angefragt: „Bei 95 Prozent der Kitas haben wir noch nicht mal einen Platz auf der Warteliste bekommen“, sagt Schumacher. Auch beim Wohnungsbau hat man laut Hölmer zu spät reagiert. Lange habe man in der Senatsverwaltung nicht sehen wollen, dass der Druck der steigenden Mieten in der Innenstadt entweichen wird. „Wir haben mindestens zwei Jahre verloren, hochwertige Grundstücke wurden nicht für den genossenschaftlichen Wohnungsbau genutzt, sondern gingen in Privatbesitz, teils wurden sie zu Spekulationsobjekten.“

Marzahn hat seinen größten Bauboom längst hinter sich. In wenig mehr als zehn Jahren entstanden zu DDR-Zeiten 100.000 Wohnungen, wurden Großplatten zu elfgeschossigen Wohntürmen montiert. Eine Großstadt entstand, am Reißbrett geplant. Bürgermeisterin Dagmar Pohle wohnt seit 1978 im Bezirk. Sie hat die Geschichte miterlebt. Erst der rasante Bevölkerungsanstieg bis zum Ende der 80er-Jahre durch die neue Großwohnsiedlung, die überwiegend in Plattenbauweise errichtet wurde. Nach der Wiedervereinigung kehrten dann Gutverdiener der Ost-Platte den Rücken, der Leerstand erreichte knapp 15 Prozent, Wohnungen wurden abgerissen. Mittlerweile gibt es kaum noch Leerstand. Die Zuzügler kommen laut Pohle überwiegend aus Lichtenberg, Treptow-Köpenick, Pankow. Und: Junge Eltern kehrten in ihren Heimatbezirk zurück, nachdem sie ihn einst verlassen hatten. Große Freiflächen wie in Pankow oder Treptow sind im Bezirk rar. So ist Verdichtung angesagt. Größtenteils sind es kleinere Bauprojekte, Freiflächen zwischen den Siedlungen, die geschlossen werden. 15.000 Wohnungen können im Bezirk laut Senat noch entstehen, rund 3000 Wohnungen sind im Bau. Potenziale gibt es hier vor allem für Gewerbe.

Marzahn als neuer Magnet für Hightech-Firmen

Für manche Unternehmen, die in der Innenstadt gegründet wurden, ist der Umzug in einen Randbezirk noch immer gewöhnungsbedürftig. So brauchte die Fruchtsaftmanufaktur Proviant einige Zeit, ehe sie nach dem Wechsel in den Gewerbehof an der Wolfener Straße in Marzahn die Kreuzberger Ursprungs­adresse von den Flaschenetiketten tilgte und sich zum Ost-Bezirk bekannte, wo sie seit 2015 ihre Smoothies mixt. Der Getränkeproduzent steht für den Trend: Viele Firmen müssen an die Ränder ausweichen, wenn sie die Produktion aufnehmen oder weiter wachsen wollen. Viele gehen nach Marzahn, weil dort die Vorgaben viel weniger streng sind als etwa am boomenden Hochtechnologie-Standort in Adlershof. So war der GSG-Gewerbehof an der Wolfener Straße 2014 halb leer, jetzt ist kaum noch Platz.

Für den Lasertechnik-Hersteller Scansonic war der Umzug 2016 von Weißensee nach Marzahn ins Gewerbegebiet westlich der S-Bahngleise ein Befreiungsschlag. Die Firma mit dem speziellen Know-how für feine Schweißnähte wurde 1999 von dem jungen Ingenieur Igor Haschke gegründet und ist wohl die größte Erfolgsgeschichte in der Berliner Industrie. „Wir haben hier die besten Möglichkeiten zu wachsen“, sagt Karin Rodeck, die geschäftsführende Direktorin der Scansonic Holding und weist auf die Freiflächen rund um die Hallen. In nicht ferner Zukunft sei das alles bebaut, sagt die junge Managerin. Auf der anderen Straßenseite wächst schon die erste Erweiterung in die Höhe. 250 Mitarbeiter entwickeln und produzieren in den neuen Hallen Laserschweißköpfe, Scansonic kann aber auch Metallteile per Laserdrucker wachsen lassen oder Dichtbänder für Turbinen herstellen. 45 Millionen Euro setzen die Scansonic Firmen derzeit um, 2020 sollen es 70 Millionen sein, man peilt 420 Beschäftigte an. Scansonic befindet sich in guter Nachbarschaft. Die Boxberger Straße ist gesäumt von neuen Unternehmenssitzen von Maschinenbauern und High-Tech-Schmieden. Bald eröffnet die Firma Flexim ihren schmucken Holzbau. Wie Scansonic für die perfekte Schweißnaht ist Flexim ein „Hidden Champion“, wenn es darum geht, den Durchfluss durch Rohre zu messen.

20 Hektar Gewerbefläche seien verkauft und bebaut, sagt Wirtschaftsstadtrat Johannes Martin (CDU). Außer dem aus verschiedenen Gründen noch nicht vermarkteten Clean Tech Business Park habe der Bezirk nur noch wenige Flächen: „Uns bleiben außerhalb des Parks noch zwei bis drei Hektar zum Verkaufen“, sagt der Stadtrat.

Spandau: In Havelnähe ist Platz für Tausende neuer Wohnungen

An der Mertensstraße im Spandauer Ortsteil Hakenfelde lässt sich besichtigen, was es bedeutet, wenn 1000 Wohnungen entstehen. Die Pepitahöfe, das größte neue Quartier in Berlin, wächst rasant in die Höhe. Im kommenden Jahr wollen die beiden städtischen Wohnungsbaugesellschaften Degewo und WBM die ersten Mieter begrüßen. Deutlich größer soll die Erweiterung der Wasserstadt Oberhavel werden. Dort sind 3000 bis 4000 Wohnungen geplant. Auch auf der Insel Gartenfeld am Rande von Siemensstadt soll das eher ungeordnete Gewerbegebiet Wohnbauten weichen, auch hier ist von 4000 Wohnungen die Rede.

Umland: Das rasante Wachstum der Nachbargemeinden schlägt auch auf die Außenbezirke durch

Überall an den Rändern Berlins entwickeln sich auch die Gemeinden des Umlands sehr dynamisch. Allein die brandenburgische Stadt Falkensee, einen Steinwurf vom Spandauer Ortsteil Staaken entfernt, hat in den vergangenen Jahren ihre Einwohnerzahl auf 45.000 verdoppelt. In den Außenbezirken ist dieser Trend vor allem an der steigenden Zahl von Pendlern zu bemerken. 200.000 Brandenburger fahren täglich nach Berlin zur Arbeit, ihnen begegnen 80.000 Berliner, die im Nachbarland ihren Lebensunterhalt verdienen.

Spandau: Wohntürme ersetzen den Schandfleck des alten Postgeländes neben dem Rathaus

Für die Spandauer war es jahrelang ein riesiges Ärgernis: Direkt im Zentrum des Bezirks gammelte der 70er-Jahre-Bau der früheren Hauptpost vor sich hin, in bester Lage gegenüber den Spandauer Arcaden und nur einen Steinwurf vom Rathaus entfernt. Jetzt sind die Bagger angerollt und reißen den Betonbau ab. Das dort von zwei mittelständischen Immobilienentwickler geplante Quartier Spandauer Ufer wird die Skyline der Havelstadt verändern. Einer der Wohnblocks wird 80 Meter hoch und damit ein Pendant zum Rathausturm bilden.

Steglitz-Zehlendorf: Parks Range in Lichterfelde ist das größte neue Quartier im Südwesten

Im Südwesten der Stadt, im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, gibt es ebenso wie im nördlichen Randbezirk Reinickendorf kaum Flächen, auf denen in den kommenden Jahren große neue Wohnquartiere für mehrere Tausend Menschen entstehen. Das liegt an den dort existierenden ausgedehnten Eigenheim- und Villengebieten sowie an den Waldarealen, die weite Teile der Randzonen dieser beiden Bezirke einnehmen. Die Ausnahmen sind in Reinickendorf die wegen der Schließungsdiskussion um den Airport Tegel infrage stehenden Wohngebiete auf dem Flughafengelände und im Südwesten das Projekt auf dem früheren US-Truppenübungsplatz Parks Range in Lichterfelde Süd. Die Immobiliengesellschaft der Bahn verkaufte das 96 Hektar große Areal zwischen Osdorfer Straße, S-Bahn und Stadtgrenze 2012 an die Groth-Gruppe. Seitdem wird über die Dimension des Bauvorhabens gestritten. Ein Bürgerbegehren, das die Zahl der Wohnungen auf 1500 begrenzen wollte, scheiterte. Nun plant der Entwickler auf knapp der Hälfte der Fläche 1900 Geschosswohnungen und 600 Reihenhäuser plus Kita, Grundschule, Sportanlagen sowie Läden und Gastronomie für die Nahversorgung.

Pankow: Die Wachstumsschmerzen des Boom-Bezirks: Berufsverkehr kollabiert regelmäßig

Pankow wächst von allen Bezirken am schnellsten. Bis 2030 sollen hier laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 446.000 Menschen leben. 16 Prozent mehr als 2015 – der Norden Pankows soll sogar um mehr als 30 Prozent wachsen. Dort liegen die großen Bauflächen. Alleine mit dem Projekt Blankenburger Süden sollen bis zu 6000 neue Wohnungen entstehen. Aber schon jetzt sagt Baustadtrat Vollrad Kuhn (Die Grünen): „Es gibt Wachstumsschmerzen.“ Es fehlt an Kitas und Schulen, in der Bauplanung der Bezirksverwaltung fehlten laut Kuhn trotz Neueinstellungen Mitarbeiter. Spürbar wird der Pankower Wachstumsschub auf den Straßen: Auf wichtigen Verbindungsstraßen wird gebaut – oder sie fehlen gänzlich. Auf den großen Einfallstraßen von Norden staut sich der Berufsverkehr regelmäßig.

Mahrzahn-Hellersdorf: Die Lücken im Bezirk werden geschlossen – das größte Neubauprojekt liegt in Alt-Biesdorf

Mitte September war Spatenstich für das größte Wohnungsbauprojekt im Bezirk. Rund 500 Wohnungen baut die landeseigene Baugesellschaft Stadt und Land dort. Zum Bauauftakt kam der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD), sprach von einem Neubau, den Berlin dringend braucht. Denn Marzahn-Hellersdorf gehört zu Berlins Boom-Bezirken. 1268 Neubauwohnungen wurden alleine im ersten Halbjahr 2017 genehmigt. Zum Vergleich: über das ganze Jahr 2013 waren es 558 Genehmigungen. Aber der Platz zwischen den großen Plattenbausiedlungen ist begrenzt. Wohnungsbau heißt hier deshalb vor allem Verdichtung in bestehenden Wohnsiedlungen. Und die Bebauungen der wenigen Brachen – wie das Projekt auf dem historischen Gut Alt-Biesdorf.

Marzahn-Hellersdorf: Immer mehr Firmen verlassen die Innenstadt und ziehen an den östlichen Stadtrand nach Marzahn

In Marzahn liegen mit die größten Flächenreserven, wo Berliner Firmen expandieren oder neue Unternehmen sich ansiedeln können. Der Cleantech Business Park, mit 90 Hektar Berlins größtes zusammenhängendes Gewerbegebiet, steht zwar noch leer. Aber einen Steinwurf davon entfernt ist um die Boxberger Straße und im Gewerbehof an der Wolfener Straße der Aufschwung zu besichtigen. In den vergangenen Monaten sind zahlreiche Firmenzentralen neu entstanden. Seit 2010 haben sich dort 26 Betriebe mit 2000 Arbeitsplätzen angesiedelt. 20 Hektar Gewerbefläche wurden verkauft.

Treptow-Köpenick: In Grünau entsteht ein Quartier für 1500 Menschen. Wer da schon wohnt, wird noch einige Jahre von einer Baustelle umgeben sein

Warum nach Grünau ziehen? Frank Fricke – 57 Jahre, Poloshirt, Gewinnerlächeln – streckt die linke Hand aus, zeigt an einem Audi und einem Mercedes im Carport vorbei auf die Dahme. „Die Wasserlage ist einmalig“, sagt er. Der Immobilienmakler hat lange im Ausland gelebt, in Österreich, Portugal, auf den Kanaren. Jetzt wohnt er auf einer Baustelle. Auf der einst stark kontaminierten Brachfläche eines DDR-Chemiewerks entsteht eines der größten Neubauprojekte im Bezirk: das 52 Grad Nord. Noch rotieren die Baukräne, hämmern und bohren Bauarbeiter ab 8 Uhr morgens. Das wird noch ein paar Jahre so weitergehen. Bis 2023 will der Bauträger Buwog hier 310 Millionen Euro verbauen – bis zu 850 Wohnungen und Einfamilienhäuser entstehen.

Die Hälfte Eigenheime, die andere Mietwohnungen. Sozialwohnungen sind keine dabei. 130 Wohnungen stehen bereits, 60 sind im Bau. Gegenüber von Frickes Terrasse zum Beispiel. An den Baulärm habe er sich gewöhnt. „Ich bin tagsüber sowieso meistens unterwegs“, sagt er. Etwas mehr als eine halbe Million Euro hat er für die 136 Quadratmeter auf zwei Stockwerken bezahlt. Eine gute Investition, findet Fricke. Er lobt die moderne Architektur, die netten Nachbarn, die gute Anbindung an die Innenstadt. Seine Frau leite eine große Hotelkette in Berlin, deshalb der Umzug aus Hannover. Und wenn es ihm in ein paar Jahren doch nicht mehr gefällt in Grünau, dann verkauft er einfach wieder. Vermutlich mit sattem Gewinn. Es sind vor allem Gutverdiener, die in das neue Quartier mit den markanten Wohntürmen am Dahmeufer ziehen.

Senioren sind laut Buwog eine große Gruppe, junge Familien die andere: Ärzte, Piloten oder Personalplaner sind dabei. 80 Prozent sind Berliner, ziehen aus Mitte oder Prenzlauer Berg an den Stadtrand. Auch eine eigene Kita entsteht auf dem Areal. Die bereits gebauten Wohnungen sind laut Buwog alle belegt, jede fünfte wurde von Kapitalanlegern gekauft.

Zwischen Flughafen BER und Technologiepark Adlershof brummt der Wirtschaftsmotor

Wenn nicht noch etwas Übles dazwischenkommt, wird sich der Blick auf Berlin ab 2019 oder 2020 völlig verändern. Der neue Flughafen BER wird für zahlreiche Besucher das Tor zur Stadt sein. Die Achse zwischen Airport, Adlershof, dem aufstrebenden Oberschöneweide und der Innenstadt haben Planer als Wachstumszone ausgemacht. Die Gemeinde Schönefeld wächst stark, neue Wohngebiete entstehen ungeachtet einer möglichen Lärmbelastung. Auch Gewerbe wird sich ansiedeln, denn Flughäfen mit Millionen Passagieren und Tausenden von Arbeitsplätzen sind überall Magneten für Unternehmen. Ganz nah am BER liegt Berlins sowieso schon größter und erfolgreichster Technologiepark in Adlershof. Die Baukräne bezeugen, dass die Visionen der Vergangenheit Wirklichkeit wurden, seit die Politik in den 90er-Jahren beschloss, das Gelände der Akademie der Wissenschaften der DDR mit den Naturwissenschaftlern der Humboldt-Universität aufzuwerten. Mehr als 1000 Unternehmen und 16 Institute erwirtschaften mit mehr als 16.000 Mitarbeitern knapp zwei Milliarden Euro. Tendenz seit Jahren stark steigend.

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