Mietspiegel 2017

Besonders Altbauten in Berlin werden teurer

Senatorin Lompscher verteidigt den Berliner Mietspiegel gegen Angriffe der Eigentümerverbände. Doch auch Mietervereine üben Kritik.

Der Berliner Mietspiegel 2017

Der Berliner Mietspiegel 2017

Für Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) ist es ein rabenschwarzer Tag. Ausgerechnet beim wichtigsten Vorhaben der neuen rot-rot-grünen Koalition musste die Senatorin am Freitag ein Tabellenwerk präsentieren, das eindrucksvoll beweist, dass es trotz der Einführung der Mietpreisbremse, der Ausweitung von Milieuschutzgebieten, der Festlegung neuer Kappungsgrenzen sowie der Entlastung des angespannten Wohnungsmarktes durch den Bau neuer Sozialwohnungen bislang nicht gelungen ist, die Mietpreisspirale zu entschleunigen. Im Gegenteil. Im Vergleich zum 2015 veröffentlichten Vorgängerwerk sind die Mieten in den vergangenen zwei Jahren sogar wieder deutlich stärker gestiegen als in den Vorjahren.

Die Berliner Wohnungspolitik ist missglückt

Im Durchschnitt zahlen Berliner Mieter auf dem freien, nicht Mietpreis-gebundenen Wohnungsmarkt nun 55 Cent mehr pro Quadratmeter und Monat nettokalt, nämlich 6,39 Euro (Mietspiegel 2015: 5,84 Euro). Besonders stark stiegen ausweislich der Berliner Mietspiegeltabelle 2017 zuletzt die Mieten in guten Wohnlagen. Dort kletterte der Mittelwert um 0,85 Euro je Quadratmeter und Monat auf 7,41 Euro, ein Anstieg um 13 Prozent gegenüber 2015.

Auch die Altbauten bis Baujahr 1918 verzeichneten überdurchschnittliche Steigerungen. In dieser Baualtersklasse, der rund 30 Prozent des gesamten Berliner Wohnungsbestandes angehören, lag die Mietpreissteigerung bei jährlich durchschnittlich 6,3 Prozent. Im Schnitt erhöhten sich die Netto-Kaltmieten hier um 0,77 Euro auf 6,66 Euro je Quadratmeter seit 2015. "Hier sind potenziell mehr als 400.000 Haushalte betroffen", schätzt Reiner Wild vom Berliner Mieterverein. Überdurchschnittlich verteuert haben sich außerdem besonders kleine (unter 40 Quadratmeter) und besonders große Wohnungen (mehr als 90 Quadratmeter) mit jeweils 5,5 Prozent. Absolut hingegen stiegen die Mieten in Neubauten, bezugsfertig von 2003 bis 2015, mit 0,82 Euro je Quadratmeter auf jetzt 10,20 Euro je Quadratmeter, was eine Steigerung von 8,7 Prozent bedeutet, am stärksten.

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Lompscher: "Mietspiegel dient dem sozialen Frieden in der Stadt"

Der Mietspiegel liefert alle zwei Jahre eine Übersicht über ortsübliche Vergleichsmieten, er soll bei Mietern und Vermietern "für Transparenz, Klarheit und Rechtssicherheit" sorgen, wie die Senatorin sagte. Er sei trotz der Kritik der Eigentümerverbände immer noch das beste Kontrollinstrument, um zu ermitteln, ob Mieterhöhungen berechtigt sind oder nicht. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass zwei von sechs Mitgliedern der Arbeitsgruppe das Werk am Ende nicht anerkannt hätten. "Der Mietspiegel 2017 ist wie schon das Vorgängerwerk ein qualifizierter Mietspiegel, er ist rechtsgültig, er dient dem sozialen Frieden in der Stadt, und das unabhängig davon, ob alle ihn unterschrieben haben", fügte die Senatorin sichtlich angespannt hinzu.

Michael Klar vom Forschungsinstitut F+ B aus Hamburg sprang der Senatorin bei. Der Berliner Mietspiegel basiere auf 12.700 Daten und sei damit der umfangreichste in Deutschland, so Klar. Das aktuelle Tabellenwerk zeige deutlich, "dass es eine dringende Aufgabe ist, mit einer konsequenten Wohnungs- und Mietenpolitik dafür zu sorgen, dass Wohnen für alle leistbar bleibt", sagte Lompscher. Der großen Nachfrage insbesondere nach preiswerten Wohnungen müsse durch weiteren Neubau entgegengewirkt werden. Berlin werde sich auf Bundesebene weiter dafür einsetzen, dass Mieterhöhungsmöglichkeiten in Bestandsmietverträgen, bei Neuvermietung und nach Modernisierung stärker begrenzt würden.

Was tun, wenn die Miete zu hoch ist?

In Kraft: Der Mietspiegel 2017 gilt ab sofort. Mit der Veröffentlichung im Internet und im Berliner Amtsblatt hat er den Mietspiegel 2015 abgelöst. Wer mit Hilfe des Mietspiegels ermitteln will, ob sich die vom Vermieter verlangte Miete im Rahmen der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete befindet, kann dies mit dem Mietspiegel-Onlinerechner im Internet unter www.berlin.de/mietspiegel tun. Fragen zum Mietspiegel werden außerdem über das "Servicetelefon Miete" unter der Telefonnummer (030) 90 139 4777 beantwortet. Zusätzlich werden in den nächsten Tagen Broschüren mit dem Mietspiegel sowie der Betriebskostenübersicht unter anderem an alle Bezirke und die beteiligten Mieter- und Vermieterverbände kostenlos verteilt. Die Broschüre ist auch in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (Standorte: Am Köllnischen Park 3 in Mitte und Württembergische Straße 6 in Wilmersdorf) kostenfrei erhältlich.

Streitfall: Eigentümerverbände haben bereits angekündigt, dass sie den Mietspiegel 2017 nicht als "qualifiziert" anerkennen. Zugleich aber, daran ließ beispielsweise der BFW-Landesverband Berlin-Brandenburg keinen Zweifel, würden auf Grundlage des neuen Mietspiegels "voraussichtlich im Spätsommer oder Herbst", den Mietern Mieterhöhungsverlangen zugestellt. Schließlich erlaubt das Gesetz innerhalb von drei Jahren eine Mietenerhöhung von 15 Prozent. Stellt sich bei korrekter Anwendung des Abfrageservices heraus, dass das Mieterhöhungsverlangen über der in der entsprechenden Tabelle ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der Mieter Widerspruch dagegen einlegen – und sich vor Gericht auf den Mietspiegel berufen. Aber Vorsicht: Die in der Tabelle ausgewiesenen Werte gelten für Bestandsmieten. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages darf die Miete bis zu zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Einschränkungen: Der Mietspiegel gilt zudem nur für rund 1,4 der insgesamt 1,9 Millionen Mietwohnungen in Berlin. Denn Neubauwohnungen ab 2016 und umfassend sanierte Wohnungen sowie Sozialwohnungen sind ausgenommen. Die wichtigste Ausnahme ist jedoch der sogenannte Bestandsschutz: War die betreffende Wohnung des Mieters bereits beim Vormieter teurer als in der Mietspiegeltabelle als gerechtfertigt ausgewiesen, gilt sie dennoch weiter und muss nicht nachträglich abgesenkt werden. Mieter sollten genau überprüfen, ob bei Anmietung einer neuen Wohnung oder nach Erhalt einer Mieterhöhung der geforderte Mietzins gerechtfertigt ist, rät der Berliner Mieterverein (BMV). Denn jede ungeprüft gezahlte Miete könne einen weiteren Mietenanstieg befördern. Der BMV hat dazu die Aktion Mietpreisüberprüfung gestartet.

Wertmindernder und werterhöhende Merkmale

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