Steigende Mieten, niedrige Zinsen und die Wohnungsnot in den Großstädten veranlasst viele Menschen, in eine eigene Immobilie zu investieren. Doch leisten können sich das offenbar immer weniger Menschen, denn die Einkommen steigen nicht in gleichem Maße wie die Immobilienpreise. Das geht aus dem „Wohnatlas 2017“ hervor, einer aktuellen Studie der Postbank, bei der die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe genommen wurden und in Relation zu den Jahreseinkommen in der Region gesetzt wurden. Nach der am Dienstag vorgestellten Studie ist Deutschlands teuerste Stadt München. Dort müssen Interessenten für eine 100-Quadratmeter-Wohnung 21 durchschnittliche Pro-Kopf-Jahreseinkommen auf den Tisch legen. Auf Platz zwei und drei folgen Hamburg und Berlin, dort werden jeweils mehr als 15 Jahreseinkommen für eine 100-Quadratmeter-Wohnung fällig.
Anleger setzen heute verstärkt auf Betongold
Experten sehen vor allem in den niedrigen Zinsen einen wichtigen Grund für den Preisanstieg . „Die Situation auf den Immobilienmärkten ist der anhaltenden Niedrigzinsphase geschuldet“, sagt Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank. Festverzinsliche Geldanlagen sind vielfach unattraktiv geworden, Anleger setzen deshalb verstärkt auf das sogenannte Betongold. Zugleich erleichtern die niedrigen Zinsen auch die Finanzierung von Immobilien.
Doch nicht nur die Zinsen, auch die gestiegene Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt treibt die Preise. Das schlägt sich vor allem in Berlin nieder. Seit 2005 wuchs die Bevölkerung in der Hauptstadt um rund 270.000 Einwohner. Der Bedarf an Wohnraum wächst stetig. „Wohneigentum bleibt in vielen Großstädten und ihrem Umland ein lohnenswertes Investment mit guten Chancen auf Wertsteigerung“, bekräftigt auch Marco Bargel.
Im aktuellen Wohnungsatlas zeigen sich allerdings deutliche Unterschiede zwischen den Regionen. Betrachtet wurden insgesamt 402 Landkreise und kreisfreie Städte im ganzen Bundesgebiet. Dabei wurden die jeweiligen Immobilienpreise und örtlichen Nettoeinkommen zueinander in Relation gesetzt.
Wohnexperiment: Berlinerin wohnt im 6,4-Quadratmeter-Haus
Das "Tiny100" ist ein Projekt der Tinyhouse University. Das Kollektiv entwickelt günstige Wohnmodelle. Bis das große Projekt umgesetzt wird, wird im Minihaus geforscht.Demnach sind die Immobilienpreise seit 2012 vor allem in den Städten kräftig angestiegen und haben vielerorts die Einkommensentwicklung weit hinter sich gelassen. Das zeigt sich sehr anschaulich in Berlin. Um 38,3 Prozent stiegen die Immobilienpreise nach der Postbank-Studie zwischen 2012 und 2016. Bei den Einkommen gab es hingegen nur einen Zuwachs um 9,2 Prozent. Der Wohnungskauf ist daher für einen Berliner deutlich teurer geworden. Andere Untersuchungen sehen in Berlin sogar einen noch stärkeren Anstieg bei den Wohnungspreisen. Der Wohnmarktreport Berlin 2017 , den die Berlin Hyp und der Immobiliendienstleister CBRE Ende Januar vorgestellt haben, verzeichnet sogar einen Anstieg um 46 Prozent. Die höchsten Quadratmeterpreise wurden dabei in Mitte (4139 Euro), Friedrichshain-Kreuzberg (3926) und Charlottenburg-Wilmersdorf (3713) ausgemacht.
In München, dem Spitzenreiter unter den Städten, lag der Immobilienpreis nach der Postbank-Studie zwar 2016 noch deutlich höher, nämlich bei 6149 Euro pro Quadratmeter, allerdings fällt der Anstieg mit 37,7 Prozent weniger stark aus als in Berlin. Außerdem sind hier auch die Einkommen am höchsten. Während die Berliner 2016 im Schnitt 20.529 Euro verdienten, lag das jährliche Durchschnittseinkommen in München bei 29.255 Euro. Zwischen 2012 und 2016 stiegen die Einkommen in der bayerischen Landeshauptstadt insgesamt um immerhin 10,4 Prozent.
Am krassesten geht die Schere zwischen der Entwicklung der Immobilienpreise und der Einkommen in Stuttgart auf. Während die Wohnungspreise hier zwischen 2012 und 2016 im Schnitt um 53,4 Prozent stiegen, verzeichneten die Einkommen inflationsbedingt nur ein Plus von 2,5 Prozent. Den zweitstärksten Anstieg bei den Preisen verzeichnet die Region Hannover: Immobilien verteuerten sich hier in diesem Zeitraum um knapp 44 Prozent, während die Menschen im Schnitt um rund zwölf Prozent besser verdienten. Auf Platz drei beim Kaufpreisanstieg liegt Köln mit rund 40 Prozent. Zugleich hatten die Kölner durchschnittlich gut zwölf Prozent mehr Geld in der Lohntüte.
Im Ranking der Preisentwicklung ganz oben stehen aber nicht nur die Metropolen, sondern auch Urlaubsregionen an der Küste und im Süden. So wird München sogar noch vom Landkreis Nordfriesland getoppt. Hier werden die Preise durch exklusive Lagen vor allem auf der teuren Ferieninsel Sylt nach oben getrieben. In Nordfriesland hatten Immobilien 2016 im Schnitt einen Quadratmeterpreis von 4893 Euro. Um sich hier 100 Quadratmeter leisten zu können, müsste ein Nordfriese 23,3-mal sein Jahreseinkommen aufbringen. Innerhalb der letzten vier Jahre ist der Immobilienpreis hier um 19,7 Prozent gestiegen, die Einkommen allerdings fielen im selben Zeitraum um 7,1 Prozent.
Am billigsten sind die Wohnungen am Rande des Harz
Besonders viel Geld müssen Interessenten privater Immobilien auch in Freiburg im Breisgau hinlegen. Hier werden für 100 Quadratmeter 18,1 Jahreseinkommen fällig, in Landkreis Miesbach, zu dem der Tegernsee gehört, sind es 17,6 Jahreseinkommen, im Umland von München immerhin noch 15,4 Einkommen. Das Umland Berlins profitiert hingegen weniger stark von dem Metropoleneffekt. Abgesehen von Potsdam, wo die Bewohner 13,6 Jahreseinkommen für 100 Quadratmeter zahlen müssen, liegt die Quote ansonsten nur zwischen fünf und zehn Prozent.
Aber es geht noch günstiger. Schlusslicht im Ranking ist der Landkreis Osterode am Harz. Dort genügen 2,8 regionale Jahreseinkommen für den Kauf einer 100-Quadratmeter-Wohnung. Im sächsischen Vogtlandkreis sind es 3,1, im fränkischen Landkreis Wunsiedel sowie im thüringischen Kyffhäuserkreis jeweils 3,3 Einkommen. Bei den Städten liegen Zwickau und Goslar am unteren Ende der Preisskala. Dort gibt es 100 Quadratmeter für 3,6 Jahres-Einkommen.