Berlin

Rekordverdächtige Wohnungspreise

Seit 2012 sind die Kosten für die eigenen vier Wände in der Hauptstadt um durchschnittlich 46 Prozent gestiegen

Wer in Berlin vor fünf Jahren eine Eigentumswohnung erworben hat, hat ein gutes Geschäft gemacht. Seit 2012 sind die Kaufpreise für die eigenen vier Wände in der Hauptstadt um durchschnittlich 46 Prozent gestiegen. Und ein Ende des Booms ist nicht in Sicht, der Preisanstieg hat sich auch im vergangenen Jahr unvermindert fortgesetzt. Wer 2016 eine Eigentumswohnung gekauft hat, musste dafür im Durchschnitt 3289 Euro je Quadratmeter zahlen. Im Vorjahr 2015 waren es mit 3000 Euro pro Quadratmeter noch 9,6 Prozent weniger. Das geht aus dem Wohnmarktreport Berlin 2017 hervor, den die Berlin Hyp und der Immobiliendienstleister CBRE jetzt vorgelegt haben. Für den Report wurden rund 31.000 Inserate aus den ersten drei Quartalen des Jahres 2016 ausgewertet.

Mangel an Anlagealternativen heizen den Kaufmarkt an

Für den Run auf Eigentumswohnungen in der Stadt nennt der Report gleich mehrere Gründe. Neben den hohen Mietsteigerungen in den vergangenen Jahren befeuern auch die niedrigen Zinsen sowie der Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten den Kaufmarkt. Zudem wächst Berlins Bevölkerung kräftig. "Der aktuell durch den Neubau geschaffene Wohnraum reicht nicht aus, um den Bevölkerungszuwachs auszugleichen", sagt Gero Bergmann, Vorstandsmitglied der Berlin Hyp.

Seit 2005 wuchs die Bevölkerung der Stadt um rund 270.000 Einwohner. Im gleichen Zeitraum wurden jedoch nur rund 40.000 Wohnungen fertiggestellt. Auch wenn die Bautätigkeit im Jahr 2016 auf ein neues Rekordniveau gestiegen ist – der Report listet 250 Neubauprojekte mit insgesamt 32.000 Wohnungen auf, von denen rund 13.700 zum Verkauf vorgesehen sind – kann von einer Übersättigung des Marktes und damit einem Indiz für eine drohende Immobilienblase nicht die Rede sein.

Allerdings trägt auch der hohe Anteil an Neubauwohnungen bei den Verkäufen des vergangenen Jahres dazu bei, dass das Preisniveau so deutlich gestiegen ist. Denn Neubauten sind in der Regel deutlich teurer als Bestandsgebäude. Dass die Käufer inzwischen Neubauten bevorzugen, ist allerdings nicht ganz freiwillig. Der Verkauf von Bestandswohnungen ist durch das 2015 in Kraft getretene Umwandlungsverbot in den 33 Milieuschutzgebieten Berlins – zumeist handelt es sich hierbei um innerstädtische Altbauquartiere – mittlerweile stark reglementiert.

Wie auch bei den Mieten (die Berliner Morgenpost berichtete) haben sich auch die Kaufpreise unterschiedlich entwickelt. Die höchsten Durchschnittspreise wurden in den Innenstadtbezirken Mitte (4139 Euro pro Quadratmeter) Friedrichshain-Kreuzberg (3926 Euro) und Charlottenburg-Wilmersdorf (3713 Euro) verlangt. Die größten Preissteigerungen wurden dagegen in den bislang noch als vergleichsweise preiswert geltenden Bezirken gemessen, die größtenteils außerhalb des S-Bahnrings liegen.

Die höchste Preisdynamik weist laut Marktreport der Bezirk Spandau mit einem Plus von 23,7 Prozent auf (1939 Euro je Quadratmeter), gefolgt von Lichtenberg mit plus 23 Prozent (2868 Euro) und Tempelhof-Schöneberg (plus 21 Prozent auf 3119 Euro). Lediglich in einem Segment wurden Preissenkungen beobachtet: Im oberen Marktsegment in Marzahn-Hellersdorf sanken die Preise um 6,3 Prozent auf 3517 Euro je Quadratmeter.

In Neukölln legen die Preise um 92 Prozent zu

In der Langzeitentwicklung hat jedoch ein Bezirk besonders stark zugelegt, der es im vergangenen Jahr "nur" auf ein Plus von 17,3 Prozent brachte: Seit 2012 kletterten die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen in Neukölln um rekordverdächtige 92 Prozent auf 2778 Euro je Quadratmeter in 2016. Auf Platz zwei im Fünf-Jahres-Vergleich folgt mit weitem Abstand ein weiterer Bezirk, der bislang sowohl bei Kaufpreisen als auch bei den Mieten als noch vergleichsweise günstiges Pflaster gilt. Am östlichen Stadtrand im Bezirk Marzahn-Hellersdorf stiegen die Kaufpreise innerhalb von fünf Jahren um 49 Prozent auf nunmehr durchschnittlich 1917 Euro.

Der Handel mit Luxusimmobilien boomt in Berlin besonders. So wurden im ersten Halbjahr 2016 insgesamt 409 Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem Kaufpreis oberhalb einer Dreiviertel Million Euro gehandelt, wie eine Marktanalyse von Dahler & Company zeigt. Die Summe der Kaufpreise beläuft sich demnach auf 523 Millionen Euro. Das sind fast 50 Prozent mehr Umsatz als im zweiten Halbjahr 2015, als 304 Premiumimmobilien für 355,8 Millionen Euro den Besitzer wechselten, heißt es bei dem auf Luxusimmobilien spezialisierten Maklerhaus.

Unter den verkauften Edel-Immobilien des vergangenen Jahres waren lediglich 98 Häuser, der Großteil entfiel dabei auf Eigentumswohnungen (311). Der Umsatz im Bereich dieser Premiumwohnungen ist nach Angaben des Maklerhauses damit um 54 Prozent auf 376,5 Millionen Euro gestiegen. Der durchschnittliche Kaufpreis habe bei 1,2 Millionen Euro je Wohnung gelegen, so Dahler & Company mit Berufung auf den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, einem Expertengremium, das bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung angesiedelt ist.

Den höchsten Preis, der für eine Immobilie im vergangenen Jahr in der Hauptstadt verlangt und auch bezahlt wurde, hat das Maklerunternehmen Engel & Völkers gemeldet. Eine Wohnung im Altbezirk Mitte hatte für einen Preis von rund 19.000 Euro je Quadratmeter einen neuen Besitzer gefunden.

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