Wohnmarktreport

Wo die Mieten in Berlin steigen - und wo sie sinken

Berlinweit haben die Mieten 2016 wieder zugelegt - vor allem zwei Bezirke sind betroffen. Aber es gibt auch Ausnahmen.

Eine Demonstration gegen steigende Mieten im Juli 2016 (Archivbild)

Eine Demonstration gegen steigende Mieten im Juli 2016 (Archivbild)

Foto: imago stock&people / imago/Christian Ditsch

Die vor knapp anderthalb Jahren in Berlin eingeführte Mietpreisbremse hat nicht verhindern können, dass die Mieten trotz der gesetzlichen Begrenzung weiterhin rasant steigen. Das geht aus dem Wohnmarktreport Berlin 2017 hervor, den der Immobiliendienstleister CBRE und die Berlin Hyp am Mittwoch vorlegten. Demnach wurden Wohnungen in Berlin im Jahr 2016 für durchschnittlich neun Euro je Quadratmeter und Monat (kalt) angeboten. Damit lagen sie 5,6 Prozent oder 50 Cent über den Angebotsmieten des Vorjahres. Für den Report wurden mehr als 83.000 Mietwohnungsangebote ausgewertet.

Warum die Mieten in Berlin ungebremst steigen

Noch dramatischer fällt das Mietenwachstum allerdings aus, wenn man die möblierten Wohnungen, die mittlerweile 27,4 Prozent des gesamten Mietangebots ausmachen, in die Statistik aufnimmt. Denn diese werden mit einem Aufschlag von drei bis vier Euro je Quadratmeter vermietet.

„Rechnet man die möblierten Wohnungsbestände dazu, beträgt die Mietsteigerung des vergangenen Jahres sogar 9,6 Prozent“, so CBRE-Marktbeobachter Michael Schlatterer. Da die möblierten Wohnungen aber in der Regel mit Kurzzeit-Mietverträgen vergeben und mit Warmmieten ausgewiesen würden, habe man sie aus der diesjährigen Statistik erstmals herausgerechnet.

Insgesamt entfiel mehr als die Hälfte der angebotenen möblierten Mietwohnungen auf die drei Innenstadtbezirke Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg. In diesen drei Bezirken machten die möblierten Inserate jeweils knapp 40 Prozent der Mietwohnungsangebote aus.

Die Zunahme der möblierten Mietwohnungen erklärt sich nicht nur durch die gestiegene Nachfrage nach kurzfristigen Mietverträgen durch Studenten und Berufspendler, sondern auch aus dem Bestreben der Vermieter, die Mietpreisbremse auszuhebeln. Denn wer Wohnungen möbliert vermietet, darf über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus einen Zuschlag für die Möbel verlangen, dessen Höhe nicht pauschal festgelegt ist. „Wegen des schwer schätzbaren Zuschlags werden diese Wohnungen heute rund 20 bis 30 Prozent über den vergleichbaren unmöblierten Wohnungen angeboten“, sagt auch Reiner Wild, Chef des Berliner Mietervereins (BMV).

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Mieterverein fordert Nachbesserungen bei Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse, die eigentlich die zulässige Höchstmiete bei Neuvermietungen auf zehn Prozent oberhalb der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ drosseln sollte, versagt aber nicht nur bei möblierten Wohnungen. Der Mieterverein fordert deshalb seit Längerem Nachbesserungen bei den gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse. Denn die Bremse greift auch nicht bei Neubauten sowie „umfassend modernisierten“ Gebäuden. Nach Auskunft von CBRE-Geschäftsführer Henrik Baumunk seien aber 45 Prozent der ausgewerteten Angebote als „sanierter Erstbezug“ deklariert worden.

Wie aus dem Wohnungsmarktreport weiter hervorgeht, haben sich die Mietpreise erneut von Ortsteil zu Ortsteil sehr unterschiedlich entwickelt. Das stärkste Mietenwachstum wurde laut Bericht am Humboldthain (Postleitzahl 13355) beobachtet: Hier stiegen die Preise um 47 Prozent auf 10,60 Euro je Quadratmeter und Monat. „Solche enormen Ausschläge erklären sich durch mehre Neubauprojekte, die 2016 erstmals vermietet wurden“, so Michael Schlatterer. Neubauten in Berlin würden, je nach Ausstattung und Lage, durchschnittlich für zwölf bis 13 Euro angeboten.

Weit überdurchschnittlich fiel auch das Mietenwachstum in den beiden Neuköllner Postleitzahlbezirken 12055 (Richardplatz) und 12051 (Silbersteinstraße) aus. Die Mieten kletterten dort binnen eines Jahres um 32,4 auf 11,92 Euro, beziehungsweise um 24,1 Prozent auf 11,17 Euro.

Preissenkungen in Kreuzberg und Schöneberg

Erneut gab es aber auch Ortsteile, in denen die Mieten im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesunken sind. Am stärksten fiel der Rückgang in der Gegend um die Kreuzberger Prinzenstraße (PLZ 10969) mit einem Minus von 16,8 Prozent auf 9,26 Euro aus. Auf Platz zwei der Absteiger liegt der Bülowbogen in Schöneberg (PLZ 10783) mit einer Miete von 7,73 Euro je Monat und Quadratmeter, die einem Preisrückgang von Minus 11,3 Prozent entspricht.

Dies verdeutliche, so Schlatterer, dass in Berlin durchaus nicht jede geforderte Miete auch zu erzielen sei. Absolut gesehen sind die Mieten am Hackeschen Markt mit Durchschnittsmieten von 13,70 (PLZ 10178) und Unter den Linden mit 13,38 Euro (PLZ 10117) am höchsten. Am preiswertesten sind die Mieten in Ahrensfelde (PLZ 12689) mit 5,75 Euro und im Gebiet um die Heer- und Wilhelmstraße in Spandau (PLZ 13593).

Der Bericht zeige deutlich die schonungslose Marktrealität beim Wohnen, so Mietervereinschef Reiner Wild. „Wer zwischen fünf Euro in Marzahn-Hellersdorf oder 6,90 Euro je Quadratmeter in Charlottenburg-Wilmersdorf anmietet, muss sich mit erheblichen Qualitätsnachteilen im Hinblick auf die Lage, den Zustand, die Lärmbelastung und das Wohnumfeld“ zufriedengeben, sagt er.