Wohnen

Neue Zweifel am Berliner Mietspiegel

Die Mietspiegel in nahezu allen deutschen Großstädten liefern kein realistisches Bild. Besonders groß ist die Abweichung in Berlin.

Bunte Nachbarschaft in Wedding

Bunte Nachbarschaft in Wedding

Foto: Jens Kalaene / dpa

Die Mietspiegel in nahezu allen deutschen Großstädten liefern kein realistisches Bild der aktuellen Mietpreise. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW), die der Berliner Morgenpost vorliegt und auf Daten des Forschungsunternehmens F+B basiert. Danach sei der tatsächliche Mietzins bereits viel höher, als es der Mietspiegel vorgibt.

Besonders groß ist die Abweichung in Berlin. Hier lagen die durchschnittlichen Marktmieten im ersten Quartal dieses Jahres 17,4 Prozent über der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete. Während der Mietspiegel noch suggeriere, die durchschnittliche Vergleichsmiete liege bei rund 6,60 Euro pro Quadratmeter, sei sie real bereits auf 7,70 Euro geklettert. In anderen Großstädten ist die Lage kaum besser: In Hamburg lag der Mietzins Anfang des Jahres 14,7 Prozent über dem des Mietspiegels, in München 12,5 Prozent.

Es fehlen aktuelle Zahlen als verlässliche Basis

„Der Mangel an aktuellen Daten ist ein Hauptproblem des Mietspiegels“, urteilt IW-Experte Michael Voigtländer. Berlin etwa habe für den aktuellen qualifizierten Mietspiegel knapp 9000 Interviews durchgeführt, auf deren Basis dann Mieten differenziert nach Lagen und Ausstattungen ermittelt worden seien. Doch „das genüge keinen wissenschaftlichen Standards“, heißt es in der Untersuchung. Die Datenlage sei „mager“ und „wenig repräsentativ“. Bei einem Markt mit 1,35 Millionen frei finanzierten Mietwohnungen relativierten sich 9000 Interviews schnell.

Auch kritisieren die Forscher, dass Mietspiegel laut Gesetz nur alle zwei Jahre erstellt werden müssen und die Daten auf dem Wohnzins der letzten vier Jahre basieren. Gerade in dynamischen Märkten wie Berlin ergeben sich dadurch in bestimmten begehrten Lagen große Abweichungen. Für die Anwendung der Mietpreisbremse sei der Mietspiegel daher kaum geeignet, schließen die Forscher. Denn bei der seit einem Jahr geltenden Mietpreisbremse ist der Mietspiegel die wichtigste Referenzgröße. Die neue Miete darf höchstens um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Auf Bundesebene streiten SPD und CDU noch über eine Reform

Eigentlich hat sich die große Koalition eine Reform des Mietspiegels vorgenommen. „Die ortsübliche Vergleichsmiete soll auf eine breitere Basis gestellt und realitätsnäher dargestellt werden“ – so steht es im Koalitionsvertrag geschrieben. Doch der von Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) im April vorgelegte Referentenentwurf hat es bisher noch nicht ins Kabinett geschafft.

Der Union gehen die Vorschläge zu weit. So sieht die Verordnung zwar eine bessere Datengrundlage für den Mietspiegel vor. Doch die SPD will auch, dass in die Berechnung des qualifizierten Mietspiegels die Mietdaten der vergangenen acht statt der bisherigen vergangenen vier Jahre einfließen. Das hätte zur Folge, dass die ortsübliche Vergleichsmiete sofort sinkt und somit in angespannten Märkten wie Berlin weiter von der Realität abweicht. Damit ist der Spielraum der Vermieter für eine Mieterhöhung noch geringer.

Was sich auf den ersten Blick positiv für Mieter anhört, könnte jedoch zu einer Verringerung des Angebotes führen, sagt IW-Experte Voigtländer und warnt vor einem „Mietstopp“. Dann würden Vermieter Instandsetzungen vernachlässigen, mehr Abstandszahlungen verlangen oder gar nicht mehr vermieten.