Zweckentfremdung

Ferienwohnungen in Berlin: Was ist erlaubt, was ist illegal?

Erste Klagen gegen das Berliner Ferienwohnungsverbot in Berlin sind gescheitert. Fragen und Antworten zu Ferienwohnungen in Berlin.

Ende April war die Übergangsfrist und damit der Bestandschutz für die 6300 angezeigten Berliner Ferienwohnungen ausgelaufen

Ende April war die Übergangsfrist und damit der Bestandschutz für die 6300 angezeigten Berliner Ferienwohnungen ausgelaufen

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Weil Wohnungen in der Stadt knapp sind, hat das Land Berlin das Verbot der Zweckentfremdung auf Ferienwohnungen ausgedehnt. Eine Übergangsfrist war Ende April ausgelaufen, seitdem sind nicht genehmigte Ferienwohnungen in Berlin illegal. Nun scheiterten erste Klagen gegen das umstrittene Verbot.

Die Berliner Morgenpost beantwortet die wichtigsten Fragen dazu:

Was ist am Mittwoch entschieden worden?

Das Berliner Verwaltungsgericht hat am Mittwoch Klagen gegen das Ferienwohnungsverbot abgewiesen. Es waren die ersten Klagen, die sich in Deutschland so grundsätzlich gegen ein Ferienwohnungsverbot wandten. Allein gegen die Berliner Regelung liegen aber bereits Dutzende weitere vor. Die Kläger hatten das Gesetz als unverhältnismäßig beschrieben und darauf verwiesen, dass es sie in ihrer Berufsfreiheit einschränke und etwa gegenüber Ärzten und Rechtsanwälten benachteilige, für die ein Bestandschutz gilt. (VG 6 K 103.16 u.a.)

Welche Bedeutung hat das Urteil?

Die Urteile könnten wegweisend auch für Städte wie Hamburg, Freiburg oder München sein, wo Wohnungen ebenfalls nicht ohne weiteres an Touristen vermietet werden dürfen. Endgültig geklärt ist der Streit allerdings nicht. Das Verwaltungsgericht hat die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen. Die Rechtsbeistände einiger Kläger kündigten bereits an, nun vor das Oberverwaltungsgericht zu ziehen.

Was ist in Berlin strafbar?

Am 1. Mai 2016 ist die Übergangsfrist und damit der Bestandschutz für die 6300 angezeigten Ferienwohnungen ausgelaufen. Wer seitdem eine nicht genehmigte Ferienwohnung vermietet, handelt somit illegal und muss mit Verwaltungszwangsverfahren und empfindlichen Geldbußen rechnen. Verstöße gegen das Gesetz können mit einem Bußgeld bis zu insgesamt 100.000 Euro geahndet werden. Für Kontrollen und Sanktionierung sind die Bezirke zuständig. Das Land Berlin hat zur Durchsetzung des Gesetzes 30 neue Stellen in den Bezirken geschaffen. Beim Aufspüren der illegalen Ferienwohnungen setzt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zudem auf die Bürger. Unter www.berlin.de/zweckentfremdung können, auch anonym, mögliche Gesetzes­verstöße gemeldet werden.

>> Berliner Eigentümer: „Ich werde weiter an Touristen vermieten“

Was ist weiterhin erlaubt?

Der Senat hat die Regeln dazu mit der Novelle des Gesetzes vom 17. März 2016 neu gefasst. Demnach gilt eine „50 Prozent-Regelung“. Danach ist das Nutzen beziehungsweise Vermieten von einem Zimmer, das nicht 50 Prozent der gesamten Wohnungsfläche überschreitet, möglich und auch weiterhin genehmigungsfrei. Allerdings darf nicht die gesamte Wohnung überlassen oder vermietet werden. Zudem muss der Mieter oder Eigentümer selbst dauerhaft in der Wohnung wohnen.

Darf ich meine Wohnung im Urlaub mit einer Gastfamilie tauschen?

Das Prinzip des unentgeltlichen Homesharing in der Ferienzeit ist nach Angaben der Senatsverwaltung keine Zweckentfremdung und weiterhin möglich.

Ist schon das Inserat für eine Ferienwohnung strafbar?

Bereits das Anbieten einer ungenehmigten Ferienwohnung auf den einschlägigen Internetportalen verstößt gegen das Gesetz und kann zu einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro führen.

Welche Konsequenzen drohen Touristen, die eine Ferienwohnung gebucht haben?

Belangt werden sollen nur die Anbieter, nicht die Nutzer.

Wie viele Ferienappartements wurden wieder zu Mietwohnungen?

Rund 1000 bisherige Ferienappartements sind nach einem Bericht wieder als normale Mietwohnungen verfügbar. Nach einer aktuellen Abfrage unter den Bezirken wurden die meisten Wohnungen (rund 500) aus Mitte gemeldet. An zweiter Stelle steht Friedrichshain-Kreuzberg mit 409 ehemaligen Ferienappartements, dahinter Pankow mit 100. Mit deutlichem Abstand folgt Charlottenburg-Wilmersdorf mit 30 ehemaligen Unterkünften.

Wie viele Betreiber haben Klage oder Widerspruch eingereicht?

Die Senatsverwaltung hat nicht zentral erhoben, wie viele Betreiber Widerspruch oder Klage gegen die Nutzungsuntersagung einer Ferienwohnung eingereicht haben. Da die Bezirke zuständig sind, erfassen diese auch nur auf Bezirksebene die Anzahl der Verfahren. Allein in Friedrichshain-Kreuzberg haben beispielsweise rund 170 Betreiber Widerspruch beziehungsweise Klage im Zusammenhang mit dem Verbot von Ferienwohnungen eingereicht, in Mitte sind es 180 Fälle und in Pankow deutlich mehr als 200 Fälle.

Haben Klagen und Widerspruchsverfahren aufschiebende Wirkung?

Auf die Frage, ob der Vermieter seine Wohnungen weiterhin kurzzeitig an Gäste vermieten kann, bis das Gericht über sein Klage- oder Widerspruchsverfahren entschieden hat, gibt es unterschiedliche Auskünfte. Klagen gegen das Zweckentfremdungsverbot, wie sie einzelne Betreiber von Ferienwohnungen eingereicht haben, hätten keine aufschiebende Wirkung, sagt etwa die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. „Es gibt einen entsprechenden Beschluss des Abgeordnetenhauses, der für alle Bezirke bindend ist“, betont Martin Pallgen, Sprecher von Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD). Der Bezirk Pankow sieht das jedoch anders und hat angekündigt, bei anhängigen Verfahren eine Entscheidung des Verwaltungsgerichtes abwarten zu wollen. So will er eventuellen späteren Verfahrenskosten und Schadensersatzforderungen vorbeugen, teilte der zuständige Stadtrat Torsten Kühne (CDU) auf Anfrage der Berliner Morgenpost mit.

Kann ein Vermieter von Ferienwohnungen auf vorläufigen Rechtsschutz pochen?

Nein, das Verwaltungsgericht hatte Ende April den Eilantrag einer Vermieterin zurückgewiesen. Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum könne nicht als vorläufiger Rechtsschutz erlangt werden, so das Gericht. Der Antragstellerin gehört eine 66 Quadratmeter große Wohnung in Moabit, die sie seit Ende 2013 an Touristen vermietete. Für den Kauf der Wohnung hatte die Frau ein Darlehen aufgenommen. Ihren Antrag für den Weiterbetrieb lehnte das Bezirksamt ab. Nun argumentierte die Frau, sie benötige diese Vermietung, um ihr Darlehen zu bedienen. Das Gericht sagte dagegen, die jährlichen Darlehenszinsen von knapp 3200 Euro ließen sich auch bei regulärer Vermietung der Wohnung erzielen.

Wie viele Ferienwohnungen gibt es?

Nach Auskunft der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurden seit Einführung des Zweckentfremdungsverbotes vor zwei Jahren insgesamt 6300 Ferienwohnungen gemeldet, deren weitere Nutzung nunmehr verboten worden ist. Die Dunkelziffer der ungemeldeten Wohnungen dürfte weitaus größer sein und mindestens doppelt so hoch liegen. Nach Angaben einer aktuellen Studie des Immobilienentwicklers GBI gibt es in Berlin 14.393 Wohnungen, die komplett und das ganze Jahr den Berlin-Besuchern zur Verfügung stehen. Hinzu kommen 9600 Übernachtungsmöglichkeiten in Wohnungen, in denen nur einzelne Zimmer an Touristen vermietet oder die nur zeitweise angeboten werden. Die Gesamtzahl der Ferienappartements beläuft sich demnach auf etwa 24.000.